Kategori: Boligkøb

Gældsfaktor ved huskøb – det skal du vide

Hvis du tidligere har foretaget et boligkøb, så vil du være bekendt med, hvad der menes med en gældsfaktor ved huskøb. Det er et af de begreber, som din bankrådgiver vil hive op ad posen, når du skal drøfte dine boliglånsmuligheder.

Køb af et hus er en større investering, hvorfor det er de færreste, der kan købe et hus uden et lån. Det er i denne anledning, at gældsfaktoren tages med. Når du vil købe et hus, skal du gøre dig en række økonomiske overvejelser, og gældsfaktoren spiller en meget vigtig rolle, da den bestemmer, hvad du kan låne. Banken beregner din gældsfaktor, så forholdet mellem din gæld og indkomst bestemmes. Denne faktor kan også betegnes som gearing, og det er en metode, hvorpå banken får et indblik i, hvor robust din økonomi er i forhold til at optage et lån.

Når du har booket et møde med din bankrådgiver, vil denne indhente en række oplysninger, som skal bruges i vurderingen. Denne vurdering omfatter, hvor meget du kan håndtere af gæld, når det sættes op mod din indkomst. Bankrådgiveren vil også se nærmere på de andre faste økonomiske forpligtelser, som du har, så denne kan vurdere, hvad du kan låne, uden at det bliver alt for stor en byrde. Det har selvfølgelig sine fordele, hvis man har en medansøger, da dennes indkomst også vil spille en rolle, men igen vil din partner også have faste udgifter.

Din rådgiver kan inden mødet bede dig og eventuelt din medansøger om at udfylde en skabelon, hvor jeres indkomst og udgifter er listet, således at denne kan vurdere jeres kreditværdighed og risikoen ved at låne penge til jer. Banken skal sikre sig, at de ikke låner jer mere end, hvad jeres økonomi kan håndtere. Lånet vil typisk optages gennem et realkreditlån, men banken skal sikre sig, at I kan betale gælden tilbage.

Nogle banker kan have regler for, hvad gældsfaktoren maksimalt må ligge på, før de vil godkende et lån, men det kommer an på husstandens årlige bruttoindkomst, hvorfor der kan være undtagelser. Hvis det antages, at banken vil acceptere op til 4 i gældsfaktor, men at din kommer til at ligge på 4,4, kan banken fortsat godkende dig. Dog kan banken have et krav om, at du optager et obligationslån med en fast rente og afdrag, så din økonomi ikke påvirkes af eventuelle rentestigninger ved et variabelt lån.

Beregning af gældsfaktor

Det er din konkrete økonomiske situation, som er med til at bestemme, hvad du kan låne, hvorfor gældsfaktoren ikke er en fast faktor for alle. Beregning af gældsfaktor kræver visse oplysninger, men det er meget simpelt. Hvis du har et billån eller et eksisterende boliglån, vil de medtages i beregningen af din gældsfaktor.

Beregn gældsfaktor ved at dividere den samlede gæld, du allerede har, med din årlige bruttoindkomst.

Hvis du forestiller dig, at du har en gæld på 1 mio. kr., og at du har en samlet årlig bruttoindkomst på 400.000 kr., vil din gældsfaktor være 2,5. Hvad betyder det så for dig, at din gældsfaktor er på 2,5?

Betydning af gældsfaktor ved huskøb

Banken bruger beregning af gældsfaktoren til at vurdere, hvor stor en del af din indkomst, der allerede er bundet i gæld, og hvorvidt du har råd til at påtage dig yderligere gæld, såsom et realkreditlån.
En lav gældsfaktor beregning indikerer, at du har relativt lav gæld i forhold til din indkomst, og derfor er det sandsynligt, at du er i stand til at håndtere yderligere gældsforpligtelser, såsom et boliglån. En høj gældsfaktor kan derimod signalere, at du allerede har en betydelig mængde gæld i forhold til din indkomst, hvilket kan øge risikoen for, at du ikke kan håndtere dine forpligtelser, hvorfor banken kan afvise at låne dig penge.

Hvis du ikke har en eksisterende gæld, vil banken i sin vurdering tage udgangspunkt i dine faste udgifter, men har du en gæld, og din gældsfaktor ligger mellem 0 og 3,5, anses det af mange banker som værende lav til middel. Har du en gældsfaktor over 3,5, bliver det sværere at låne.

Vigtigheden af at beregne gældsfaktor

Det er vigtigt for enhver, der overvejer at købe et hus, at beregne gældsfaktoren. Det giver en realistisk vurdering af den økonomiske situation. Ved at forstå din gældsfaktor kan du bedre vurdere, hvor stort et boliglån du har råd til at optage.

Inden du går videre med et huskøb, er det klogt at søge rådgivning fra en finansiel rådgiver eller långiver. Det vil sikre dig, at du træffer en velovervejet beslutning, der passer til din økonomiske situation. Ved at tage hensyn til gældsfaktoren kan du sikre en mere solid og bæredygtig økonomisk fremtid som boligejer.

Vil du have mere viden om boligkøb? Læs Dansk Boligforsikrings store guide til boligkøb her.

Refusionsopgørelse – en afgørende del af ejendomsoverdragelsen

Refusionsopgørelsen er en vigtig del af ejendomsoverdragelsen, og der er visse forhold, der kræver en forståelse af vigtigheden, så overdragelsen mellem sælger og køber fuldendes. Når du køber eller sælger en ejendom, er der en lang række detaljer, der skal tages hånd om. En af de vigtigste aspekter af denne proces er refusionsopgørelsen. Det er en afgørende fase, der sikrer, at begge parter opnår et retfærdigt opgør af de forskellige udgifter og omkostninger, der er forbundet med ejendommen. Lad os dykke ned i, hvad en refusionsopgørelse er, hvordan den fungerer, og give et eksempel for at illustrere dens betydning i ejendomsoverdragelsen.

Hvad er en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er en detaljeret opgørelse over de forskellige omkostninger og udgifter, der skal refunderes mellem køber og sælger ved en ejendomsoverdragelse – fx ejendomsskatter. Kort sagt er en refusionsopgørelse et mellemværende økonomisk aspekt, hvor udgifter, som sælger allerede har betalt forud for overdragelsen, medtages i opgørelsen.
Denne proces finder typisk sted ved afslutningen af ejendomssalget, hvor køberrådgiveren har indsamlet de nødvendige oplysninger. Hvis ikke køberrådgiveren sørger for udarbejdelsen af refusionsopgørelsen, så kan sælgers ejendomsmægler, en advokat eller i nogle tilfælde en finansiel rådgiver udarbejde opgørelsen. Man kan også selv udarbejde refusionsopgørelsen, men det anbefales ikke, da man gør klogt i at inddrage en rådgiver med speciale indenfor området. Dermed sikrer du dig, at det er gjort korrekt, da der skal tages stilling til flere ting.

Hvordan fungerer en refusionsopgørelse?

Processen med en refusionsopgørelse begynder typisk med, at begge parter, køber og sælger, gennemgår ejendommens relevante dokumentation og udarbejder en liste over alle udgifter og omkostninger. I denne proces kan købers rådgiver og sælgers ejendomsmægler deltage, da de ved, hvordan refusionsopgørelsen skal udformes. Hvis sælger har betalt forud for fx varme og vand, skal køberrådgiveren eller en anden repræsentant udregne det økonomiske mellemværende.
Hvordan forløber processen ved en refusionsopgørelse?
Refusionsopgørelsen består af en række indledende oplysninger, som tilkendegiver parterne, adressen, nr. og ejerlav. Der vil også være en dato på overtagelsesdagen og felter for underskrift.

Foruden nævnte forløber processen således:

● Identifikation af udgifter er typisk det første led i udarbejdelse af opgørelsen. Der skal være et overblik over de udgifter, som er forbundet med ejendommen, således at man kan fastlægge ejerskabsperioden.

● I forlængelse af ovenstående skal ejerskabsperioden fastlægges, så begge parter ved, hvad der er betalt forud. Hvis sælgeren har betalt for en længere periode – fx en kvartalsafgift, og køberen får overdraget boligen indenfor perioden, skal der foretages en beregning, så afgiften fordeles retfærdigt.

● Når udgifterne og ejerskabsperioden er bestemt, ses der nærmere på de betalinger, som sælgeren allerede har betalt. Heraf justeres der i beregningen, så hver part ved, hvad de står for at skulle betale.

● En oversigt over refusionsopgørelsen præsenteres for sælger og køber, så fordelingen af udgifterne samles et sted.

● Refusionsopgørelsen gennemgås af begge parter og repræsentanterne, hvorefter den godkendes, hvis der er enighed. Hvis der er uoverensstemmelser eller eventuelle spørgsmål, kan de drøftes, så der kommer enighed.

● Refusionsopgørelsen bliver en del af de afsluttende dokumenter, hvor beregningerne fremgår, så det økonomiske mellemværende kan opgøres retfærdigt.

● Afslutningsvis foretages betalingerne jf. den godkendte refusionsopgørelse.

De typiske poster i en refusionsopgørelse

Nogle af de almindelige poster, der kan indgå i en refusionsopgørelse, inkluderer:
● Ejendomsskatter
● Grundejerforeningskontingent (hushandel)
● Fællesudgifter til ejerforeningen (ejerlejlighed)
● Vand (aflæsning og indberetning)
● El (aflæsning og indberetning)
● Varme (aflæsning og indberetning)
● Ejerskifteforsikring
● Oliebeholdning (hvis boligen opvarmes med oliefyr)
● Lån/pantehæftelser (hvis det er aftalt, at det overtages)
● Renovation og skorstensfejning (opkræves i nogle kommuner over ejendomsskattebilletten)

Refusionsopgørelsens indhold varierer alt afhængigt af den konkrete hushandel, hvorfor der kan være færre eller flere poster, som skal medtages. Derfor giver det mening at inddrage en køberrådgiver i processen, således at man kommer hele vejen omkring udgiftsposterne.
Formålet med en refusionsopgørelse er at sikre, at både køber og sælger betaler eller modtager det beløb, de retmæssigt er skyldige eller berettigede til. Processen, ved hvordan en refusionsopgørelse udformes og gennemføres, hjælper med at sikre en retfærdig og gennemsigtig afslutning på ejendomsoverdragelsen og reducerer risikoen for tvister mellem parterne i handlen.

Eksempel på refusionsopgørelse

Opgørelsen tager typisk udgangspunkt i et kalenderår bestående af 360 dage, hvor en måned lyder på 30 dage. Det er den almindelige model, som mange bruger, men man kan også tage udgangspunkt i de faktiske 365 dage.
Forestil dig, at du køber en ejendom, og at sælgeren allerede har betalt for en helårlig og en halvårlig udgift. Den helårlige udgift ligger på 14.000 kr., og den halvårlige ligger på 8.000 kr.

Du overtager boligen d. 1. apr., hvorfor din ejerskabsperiode er fra 1. apr. til 31. dec. Sælgeren ejerskabsperiode er fra 1. jan. til 31. mar. Det gør, at du har ejerskabet i 270 dage, og sælgeren har ejerskabet i 90 dage.

Den halvårlige udgift på 8.000 kr.

Sælgeren har betalt for 6 måneder, men du overtager boligen inden for perioden. Det vil sige, at sælgeren har ejerskab i 90 dage, og du har ligeledes ejerskab i 90 dage inden for den betalte periode.

Du skal som køber refundere 3 ud af 6 måneder – derfor 4.000 kr.
Den årlige udgift på 14.000 kr.
Sælgeren har betalt for 12 måneder, men du overtager boligen indenfor perioden. Det vil sige, at sælgeren har ejerskab i 90 dage, og du har ejerskab i 270 dage inden for den betalte periode.

Du skal som køber refundere 9 ud af 12 måneder – derfor 10.500 kr.

Huskøb når man ikke er gift: Det skal I vide

Om man er gift eller kærester, der bor sammen – der er typisk ikke den helt store forskel i hverdagen. Men når det kommer til økonomi og jura fx i forbindelse med huskøb, er der en række forskelle på det at være gift og kærester, som er vigtige at kende til, hvis man overvejer at købe bolig sammen. Foretager man et huskøb, når man ikke er gift, kan det nemlig skabe udfordringer, fx hvis der opstår uenighed, hvis I går hver til sit og må sælge, eller hvis den ene dør.

Derfor har vi her samlet en guide til jer, der køber hus før ægteskab, så I ved, hvilken betydning et huskøb har, når man ikke er gift.

Ingen faste regler for deling af ejendommen

Ved et huskøb, når man ikke er gift, ejer man ikke boligen på samme måde som gifte par gør. Når man er gift, indgår man nemlig i et formuefællesskab, hvor man som udgangspunkt har fælleseje på alle aktiver, herunder også en bolig. Her er det helt faste regler ved fx død eller ophør af samlivet. Når man ikke er gift, køber man derimod hus sammen ved, at man ejer en andel hver, og her er der ikke et fast regelsæt, der regulerer delingen af ejendommen i tilfælde af død eller samlivsophør. Det kan skabe konflikter, hvis man ikke laver aftaler, der gælder i disse tilfælde.

I hæfter for hver jeres del af gælden

Når man låner penge til en bolig i forbindelse med huskøb, når man ikke er gift, hæfter man som udgangspunkt hver sin halvdel af boliglånet.

I skal begge skrive under ved salg

Hvis boligen skal sættes til salg, fx hvis I går fra hinanden, skal I begge skrive under. Hvis den ene ikke skriver under, kan man derfor stå med en halv bolig, der ikke kan sælges og derfor reelt set spærre for salget.

I arver ikke hinandens del af boligen i tilfælde af død

Hvis I køber bolig som ugifte, og den ene dør, vil arven fra den afdøde typisk gå til familiemedlemmer, hvis ikke andet er aftalt. Det kan få konsekvenser i forhold til muligheden for at blive i huset for den tilbageværende part.

I bør oprette en samejekontrakt

Da der ikke er regler, som regulerer delingen af ejendommen, for ugifte par, er det en god idé at udarbejde en samejekontrakt, som beskriver fordelingen af ejerskabet, og hvad der skal ske med boligen i forskellige scenarier. Det kan fx være en beskrivelse af procentfordelingen af ejerskabet (særligt hvis I betaler forskellige beløb), hvordan prisen på boligen skal vurderes af flere forskellige ejendomsmæglere, hvordan udgifterne løbende skal betales, og hvad der skal ske i tilfælde af, at samlivet ophører.

Selvom det ikke er sjovt at snakke om og aftale, hvad der skal ske, hvis man går fra hinanden, kan det være godt givet ud. Ved at udarbejde en samejekontrakt er begge parter bedre stillet, da der kan komme nogle potentielle konflikter i forkøbet.

Overvej at oprette et testamente

Det kan også være en god ide at overveje at oprette et udvidet samlevertestamente. Da I ikke arver hinanden som ugifte, kan I stå i en situation, hvor den ene er nødt til at flytte fra sit hjem, hvis den anden afgår ved døden. Med et samlevertestamente kan I sikre hinanden og jeres fælles hjem bedst muligt. Bemærk dog, at der er nogle regler for samlevende, hvor samlevertestamentet forudsætter, at man enten skal have børn sammen eller have boet sammen i minimum to år.

Sådan foregår boligkøbsprocessen

Når man skal købe bolig, uanset om man er gift eller ugift, foregår det langt hen ad vejen på samme måde. Man skal have økonomien på plads, man skal ud og kigge på boliger, man skal gennemgå boligernes dokumenter, og man skal overveje forsikringer, herunder muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.

Læs mere om hele processen i forbindelse med et boligkøb i vores store guide til boligkøb.

Køb af hus: 7 ting I skal huske efter købet

Der er mange ting, man skal huske og have styr på ved køb af hus – også efter at købsaftalen er underskrevet. Er I i tvivl om, hvad I skal have styr på, efter købet af huset er gået igennem, og I står med en underskrevet købsaftale og nøglerne til jeres nye hus? Så læs med her, hvor vi giver et overblik over 7 vigtige ting, I skal huske.

1. Hav styr på forsikringerne ved køb af hus

Ved køb af hus, er det utrolig vigtigt at have styr på forsikringer. Allerede før købet, skal I have gjort det klart, om der skal tegnes en ejerskifteforsikring. Det er ikke lovpligtigt, men kan vise sig at være en god investering, da en ejerskifteforsikring bliver taget i brug ved 1 ud af 5 bolighandler.

Foruden ejerskifteforsikringen, bør man ved køb af hus også sørge for en række andre boligforsikringer. Det gælder fx indboforsikring og husforsikring.

2. Få styr på betaling af ejendomsskatter

Når man har købt et hus og ejer det, skal der betales ejendomsskatter. Det gælder både ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten betaler man årligt, mens grundskylden typisk opkræves to gange om året.

3. Renovering

For mange er der også større eller mindre renoveringsopgaver forbundet med køb af hus. Det skyldes, at mange huskøbere ønsker at tilpasse huset til egne behov og stil. Hvis I planlægger at renovere eller tilpasse huset, bør I udarbejde en detaljeret plan, søge nødvendige tilladelser og hyre de rette fagfolk til opgaven.

4. Overvej energirenovering

Går man i gang med renoveringen, kan det være en god idé at tænke energirenovering ind. Det kan nemlig være en god investering på både kort og lang sigt.

5. Løbende vedligeholdelse

Et køb af hus betyder også (i de fleste tilfælde) løbende vedligeholdelse. Sørg for at planlægge og prioritere vedligeholdelsen. Det kan være alt fra gummifuger i badeværelset til tagrenderne udenfor. Se oversigt over, hvad du bør ordne, når du vedligeholder dit hus.

6. Husk sikkerheden

Sikkerheden i huset er også vigtig. Efter købet af huset er det en god idé at huske sikkerheden. Det gælder både i forhold til indbrud, men også brand. Sørg derfor for at tage jeres forholdsregler i forhold til at forebygge indbrud og installere røgalarmer som anbefalet.

7. Kend til husejernes forpligtelser

Hvis I kommer fra en lejlighed og nu har købt hus, er det måske ikke sikkert, at I ved, at husejere har en række forpligtelser i forhold til havens beplantning, overholdelse af lokalplaner, postkassens og husnummerets placering og fremkommelighed på fortove og stier omkring grunden. Hvis ikke I kender til husejernes forpligtelser, kan I læse om dem her. Så er I bedre klædt på til livet som husejer.