Undersøg boligkvarteret inden du forhandler prisen
Det er ikke ualmindeligt, og for mange er det en selvfølge, at man forhandler den endelige pris på en bolig. Der er flere faktorer der spiller ind, når man skal forsøge sig med nedslag i udbudsprisen.
Man skal som minimum sætte sig ind i tilstands- og elinstallationsrapporten, før man tager skridtet videre. Disse rapporter kan være et godt udgangspunkt for køberens forhandlingskraft, hvis denne kan påpege områder i rapporten, som skal forbedres. Det anbefales, at man har en fagperson med sig, da denne kan vurdere husets stand og i mange tilfælde give et skøn på, hvad det vil koste at få udbedret eventuelle fejl og mangler, som er beskrevet i rapporterne. Det er meget få boliger, som ikke har anmærkninger, men vigtigt er det at huske på, at man som køber accepterer anmærkningerne, hvis man indgår en aftale. Derfor kan man bruge fagpersonens vurdering til et nedslag i prisen. Hvis det gælder kosmetiske mangler som tapet, maling, et dørhåndtag eller lignende, som ikke har indflydelse på boligens funktionalitet, vil man typisk ikke få et nedslag.
Foruden ovenstående er der flere faktorer, man gør sig klogt i at undersøge, inden man booker en fremvisning af boligen. Disse faktorer vil blive belyst, så man har dem med i sine overvejelser.
Det der ligger uden for drømmeboligens fire vægge
Boligjagten er ikke en smal sag, og det er der god grund til. For mange er det en af de største beslutninger, som man kommer til at tage. Derfor gør man klogt i at undersøge historikken for boligområdet.
Når kriterierne for den nye bolig er lagt, og boligsøgningen igangsættes, så kan man være fristet til at booke en fremvisning, inden man fordyber sig med boligområdet, men hvad siger markedsdata for området, du har interesse i? Ved at undersøge markedsdata for boligområdet, kan man få en indikation af, hvad prislejet i gennemsnit ligger for boliger af samme type i området. Man kan også få vigtig viden om, hvor attraktivt boligområdet er ved at se nærmere på liggetiderne. Endvidere kan attraktiviteten også måles på antallet af boliger, som er trukket tilbage efter længere liggetider. Ved at undersøge alt dette gør man sig selv en tjeneste.
Det kan vise sig, at boligen, man selv har interesse i, er forsøgt solgt for 1-2 år siden. Man kan spørge ind til, hvorfor det ikke lykkedes at sælge boligen dengang. Markedsdata kan findes på flere online-platforme for salg af boliger, som samler data på alle boliger, der sættes til salg i landet.
Naboernes huse
Når man har fundet en platform, der sikrer gennemsigtighed på markedet, kan man indtaste naboernes adresser og undersøge, om de for nylig har købt en bolig eller haft en bolig til salg, som er trukket tilbage fra markedet.
Ved første scenarie kan man bruge denne data til at sammenligne, om boligen man selv har interesse i har en høj eller lav udbudspris. Hvis udbudsprisen er højere, kan det skyldes bedre stand, men også markedssituationen. Hvis der ikke er faktorer, som retfærdiggøre en højere pris, end hvad naboen for nylig har købt sin bolig til, kan man bruge det som argument i prisforhandlingen.
Undersøg også liggetiden for området, da det også er medvirkende til at påvirke prisen. Hvis huset, man har interesse i, har været til salg i fem måneder, men naboens blev solgt inden for få uger til en dyrere salgspris, kan det tyde på, at huset man selv vil se er mindre attraktivt. Man må antage, at køberen (naboen) også har været til fremvisning i den bolig, man selv har interesse i, da de er tætte på hinanden, hvorfor der må være en grund til, at naboen ikke har købt huset.
Det gennemsnitlige nedslag i lokalområdet
Gennem online-platforme med boligstatistikker kan man ofte få en indikation af, hvad det gennemsnitlige nedslag i boligpriserne ligger på for den pågældende kommune. Det er dog vigtigt at huske på, at alle boliger ikke er ens, samt at standen kan være vidt forskellig. Derfor skal denne data anses for at være udgangspunkt for forhandlingen af nedslag i prisen.
Går man en tand dybere i boligstatistikken for lokalområdet, kan man forsøge sig med platformen “Find Mægler”. Denne platform giver et overblik over, hvad den pågældende ejendomsmæglerbutik i gennemsnit har givet i nedslag for boliger i nærområdet. Det er en mere specifik tilgang til prisnedslag, når man har generelle data fra ejendomsmægleren.
Udbudsprisen versus salgsprisen i lokalområdet
Potentielle købere af boliger præsenteres for udbudsprisen, og det er den pris, man som køber tager udgangspunkt i, når man søger efter boliger. Forestiller man sig, at man har et rådighedsbeløb på 4 mio. kr., og man har fundet en bolig på 150 m2, svarer m2-prisen til 26.666,66 kr. De 4 mio. kr. sættes som et loft og derfor et kriterium for boligen, men hvad siger markedsdata om området, og kan man tillade sig at se efter boliger med en højere udbudspris?
Det er i få tilfælde, hvor udbudsprisen bliver mødt, medmindre der er rift om boliger i et attraktivt område. Ved at dykke ned i markedsdata for lokalområdet, kan man faktisk se på boliger, der er over ens rådighedsbeløb. Hvis den gennemsnitlige salgspris for en bolig af samme type ligger 10 pct. under udbudsprisen, kan man søge efter boliger, som har en udbudspris på 4,4 mio. kr. Med en forskel på næsten en halv million, kan man finde boliger, der er i bedre stand, nyere og også boliger, som er nyrenoverede. Det skal dog nævnes, at et nedslag på 400.000 kr. ikke altid er realistisk, men det er forsøget værd at give et bud, hvis man står mellem to boliger, hvor den ene ligger til 4 mio. kr., men den kræver en kærlig hånd, imens den anden, der er dyrere, er indflytningsklar.
Omvendt kan man finde et hus, der er under rådighedsbeløbet og bruge markedsdata for lokalområdet til at forhandle nedslag i prisen, således at man har et budget til renovering af huset. Sammenlign derfor m2-prisen for den bolig, man har interesse for med, hvad m2-prisen i gennemsnit ligger på for lokalområdet.
Hvornår skal man gøre en handel?
Har man forelsket sig i nabolaget efter undersøgelsen af naboernes huse, og måske også været en tur forbi huset, der er til salg, kan man give et bud. Dog kan det være, at man ved sit besøg har forelsket sig i en eller flere af naboernes huse, men de er jo ikke til salg. Hvis man har mod på at vente, kan man undersøge tidslinjen for naboernes huse.
Forestiller man sig, at naboerne er seniorer, som har boet i huset i 30 år, kan det antages, at børnene er flyttet hjemmefra, hvorfor det kan være tid til, at naboen søger mod et mindre hus. Allier dig med en ejendomsmæglerbutik der har lokalviden, hvor denne med posten kan sende en flyer, hvor der opfordres til salg af boliger i området, da der er købere klar. Det, man skal have for øje, er, at man ikke kender til prislejet, som naboens hus kan komme til at ligge på. Endvidere har man ikke viden om tilstanden og elinstallationerne.
Hvis man ikke har nerverne til at vente, og man ikke vil risikere, at huset, der er til salg i området, bliver solgt, kan man ud fra ovennævnte undersøge markedsdata, rapporterne m.fl. og afgive et bud.
