Hvis man har et hus med kælder, der er bygget før 1973, er det ikke usædvanligt, at der kan være fugt og til tider klart vand i kælderen. I huse fra dengang og tidligere kan man nemlig ikke forvente, at der er en membran eller dræn til at hindre fugt og vand i at trænge ind. Og selvom der evt. er udført dræn, kan de gennem årene være groet til eller faldet sammen.

Sagen er nemlig den, at kældre tidligere blev anvendt til f.eks. vaskerum, viktualierum, fyrrum, etc. Altså brugsfunktioner, som ikke kræver en fuldstændig tør og tæt kælder. Og da kælderen ikke var godkendt til beboelse, prioriterede man ikke fugtsikring ret højt. Kravene til konstruktionerne var derfor ikke nær så store, som de er i dag – heller ikke, selvom sælger mange år efter opførelsen havde indrettet kælderen, så den så beboelig ud.

Med andre ord: fugt i gulve og/eller vægge i ældre huse skyldes typisk ikke en fejl i ejendommens konstruktioner, men er et resultat af den måde, man byggede på dengang. Det er derfor ikke et forhold, som er indbefattet af dækningen på en ejerskifteforsikring, uanset hvor den er tegnet.

En del forsikringstagere oplever kuldebroer i deres ejendomme, især de ældre af slagsen hvor både ydermure og indervægge er af mursten, hvor der ikke blev anvendt byggemetoder, der kunne bryde disse kuldebroer. Derfor er det som udgangspunkt ikke noget, der går under en ejerskifteforsikrings dækning.

Ved en kuldebro vandrer kulden udefra igennem konstruktionen, indtil den mødes med den varme og fugtige luft indefra. Derved opstår der kondens, hvilket kan føre til skimmelsvamp, som hyppigt ses ved vinduer, hjørner og ikke mindst, hvor der er møbleret tæt på ydervægge.

Man kan minimere dannelsen af kondens og dermed også skimmelvæksten ved at sikre god udluftning og opvarmning. Den fugtige indeluft skal nemlig minimum én gang i døgnet skiftes ud, så den ikke kondenserer på de kolde flader. Evt. skimmel kan vaskes ned med desinficerende rengøringsmidler.

I huse opført i 1960’erne og 1970’erne, ser man ofte revner i de støbte betondæk. Revnerne skyldes ikke fejl ved huset, men at man dengang anvendte en ret svag beton, samt at det ikke var almindeligt at bruge armeringsnet.

Som nybagt husejer opdages revnerne tit, når man vil fjerne den oprindelige gulvbelægning, f.eks. et linoleumsgulv for at lægge et nyt, f.eks. flisegulv. Så sker det ofte, at den tilkaldte håndværker konstaterer, at han ikke kan give nogen garanti på det nye gulv, fordi underlaget er for ujævnt eller for svagt til den nye gulvbelægning. Og så tror husejeren ofte, at der er tale om en fejl, som ejerskifteforsikringen skal dække. Men det skal den ikke fordi det revnede betongulv netop ikke skyldes en fejl ved huset, men den helt normale måde man byggede på, da huset blev opført.

Og så én ting til: Skader vurderes altid efter, hvordan huset så ud “som det er solgt”. Dvs. hvis huset kan bruges, som det er solgt (f.eks. med tæpper på), er det ikke en “skade”, at betondækket ikke kan bruges som underlag til en ny gulvbelægning. At du ikke kan ændre f.eks. tæpperne til trægulve eller klinker uden at forbedre det gamle revnede betondæk, er ikke en “skade” efter skadesdefinitionen i de forsikringsbetingelser, som politikerne har vedtaget.

Den bygningssagkyndige, som laver tilstandsrapporten, undersøger ikke husets gulve under faste tæppebelægninger, og derfor er det sjældent, at tilstandsrapporten indeholder oplysninger om revner i betongulvet.

Hvis du køber et hus og planlægger at ændre gulvbelægningen, bør du derfor – inden købet – undersøge, om huset også er egnet til de planlagte ændringer. Ellers risikerer du en ubehagelig overraskelse, efter at arbejdet er sat i gang, og du må selv afholde flere omkostninger end du måske har planlagt, ligesom du måske ikke kan flytte ind så hurtigt, som du havde forventet.

Der kan være mange årsager til, at facader skaller af. Men er der tale om ældre huse, vil ejerskifteforsikringen ofte afvise dækning, fordi afskalningerne som hovedregel ikke skyldes fejl ved huset.

Her nogle fakta omkring afskalning:

På ældre huse ses der ofte afskalninger på pudset og malet murværk. Ofte er huset blevet efterisoleret, og måske har det også tidligere været kalket. Begge dele kan have betydning for at maling og puds skaller af. Afskalninger ses ofte mest udpræget i murværket omkring soklen, og på udsatte områder, som fx en vestvendt gavl.

En muret ydermur er i sig selv en porøs konstruktion. Prøv at putte en mursten i en spand vand. Efter noget tid vil murstenen have opsuget en stor mængde fugt, og det vil tage lang tid, før den igen er tør. En blank mur vil tilsvarende kunne suge fugt til sig, og indholdet af fugt varierer helt naturligt med årstiden og fugten i den omgivende luft. Man kan beskytte muren mod vejrliget ved at pudse og/eller male muren.

Malingen udgør et beskyttende lag, som kan forhindre, at fugt fra omgivelserne trænger ind i muren. Malingen har dog også den egenskab, at den hindrer, at fugt i muren kan trænge ud og fordampe fra overfladen. Er det et ældre hus, ses det ofte, at murværket ikke er effektivt beskyttet mod fugt fra soklen, og derfor kan der ske en fugtophobning i den nederste del af muren. Det vil medføre afskalninger, som typisk vil komme i perioder med frost.

Hvis murværket har revner, eller hvor malingen er blevet slidt, kan der også trænge vand ind i muren. Det danske klima stiller store krav til husenes facader, og perioder med skift mellem forholdsvist varmt og fugtigt vintervejr, og perioder med hård frost, kan give husejeren en del vedligeholdelsesarbejde, når det bliver forår.

Efterisolering har også betydning for afskallede facademure. Før i tiden måtte man fyre noget ekstra, når det var koldt, og uden isolation blev huset ydermure så også varmet op. op. I dag foretrækker vi at holde varmen inde i huset, og det betyder uundgåeligt, at vores ydermure vil være koldere og dermed også mere udsatte for frostskader. I tilgift kan isoleringen i hulmuren være med til at holde på fugten, således at risikoen for frostsprængninger forøges.

Vedligeholdelse og reparation af facader, er husejerens ansvar og desværre ikke noget, der er indbefattet af ejerskifteforsikringens dækning. Selv om det viser sig, at malingen har været for tæt, og derved hindret husets murværk i at ånde, er det ikke en fejl, at huset er malet med en murmaling. Det tilstræbes naturligvis, at murmaling så vidt muligt skal kunne tillade muren at ånde, men da malingen samtidigt skal beskytte muren, er det ikke muligt at lave en maling der er fuldstændig åndbar. For hver gang der påføres et nyt lag maling, vil åndbarheden blive nedsat. Risikoen for afskalninger på facaderne stiger derfor også med malingslagets tykkelse.

Forsikringstagere anmelder under tiden, at en eller anden konstruktion ikke er udført håndværksmæssigt korrekt. Det sker som regel, når der er bestilt håndværkere til f.eks. en til- eller ombygning, og håndværkerne så opdager, at konstruktionerne ikke er som de forventede, og som de har forudsat i deres tilbud.

Håndværkeren oplyser måske, at arbejdet nu bliver dyrere, eller at han ikke kan give garanti på arbejdet, eller måske, at han slet ikke vil udføre arbejdet, uden at der gøres noget ved selve konstruktionen.

Og så er det selvfølgelig en skuffelse for forsikringstageren, når realiteten er, at ejerskifteforsikringens dækning ikke indbefatter ting, der ikke er “håndværksmæssigt korrekt”. Men ejerskifteforsikringens dækning er alene et spørgsmål om, hvorvidt der er indtrådt en “skade”, eller der er nærliggende risiko for, at en skade vil opstå.

Selvom noget er lavet håndværksmæssigt forkert, skal det – for at være dækket af forsikringen – have givet skader. Hvis en konstruktion har bestået i mange år, uden at have resulteret i skader eller tegn på skader – er der altså heller ikke nærliggende risiko for skade – heller ikke selvom en håndværker eller byggetekniker siger, at konstruktionen ikke er håndværksmæssigt korrekt lavet.

Ejerskifteforsikringen indeholder ikke nogen garanti for, at alle konstruktioner på huset er udført håndværksmæssigt korrekt. Hvis det for køber er vigtigt, at arbejdet er lavet håndværksmæssigt korrekt, kan man inden slutsedlen skrives, vælge at få en garanti fra sælger om, at det er tilfældet.

Og én ting til: Gør-det-selv arbejde er ganske udbredt i Danmark, og derfor skal sælger også i tilstandsrapporten oplyse, om der er udført gør-det-selv arbejde på huset. Det er her – før slutsedlen underskrives, at køber skal afgøre, om eventuelt gør-det-selv arbejde har betydning for familiens fremtidige brug af huset.

Her var en tilbygning opført og indrettet uden byggetilladelse. Der var manglende radionsikring, for lave loftshøjder, manglende ventilation og manglende isolering i både vægge og tagkonstruktion. Køber havde forsikring med udvidet dækning, så erstatningen udgjorde 1.350.000 kr.