21. februar 2023
Ingen kommentarer
Processen ved et huskøb – både før, under og efter købet er nervepirrende og tidskrævende, men udfaldet bliver, at man får en handel i hus og kan kalde sig selv husejer – såfremt banken giver tilsagn til finansiering.
Man skal være opmærksom på processerne ved huskøbet, så man trygt og sikkert når i mål med bolighandlen. Investering i en ny bolig er for mange en milepæl i livet, og det er en økonomisk stor investering, hvorfor man med fordel kan alliere sig med professionelle, som man kan rådføre sig hos og få juridisk hjælp af.
Boligmarkedet er i skrivende stund påvirket af høje renter og lavere tilstrømning, men det er et dynamisk marked, der konstant er under udvikling og påvirkning på mikro- og makroniveau. Boligkøb er som førnævnt en omkostningstung investering, hvorfor det for mange kun sker få gange i løbet af livet. Det er de færreste, der investerer i boliger med henblik på at flytte 2-3 år efter, men der kan være årsager til, at man er nødsaget.
Selv på den korte bane kan der ske ændringer i lovgivningen, processer, kutymer m.fl. i forbindelse med huskøb, hvorfor en køberrådgiver kan rådføre dig på bedste vis, da denne ajourfører sin viden og holder øje med bevægelser på markedet. Hvis man som boligsøgende selv skal sælge bolig, inden man køber nyt, så vil man alliere sig med en ejendomsmægler. Denne har ligeledes indsigt i processer ved huskøb, bevægelser på boligmarkedet og lokalområdet.
I denne artikel guider vi dig igennem processerne før, under og efter huskøb, så du får en dybdegående viden. Anvend gerne denne guide i forbindelse med dit kommende boligkøb, så du kan holde styr på, hvad du skal være opmærksom på.
Guide til processerne ved et huskøb
1. Når behovet for et nyt hus opstår
Første skridt i processen ved et huskøb er, at der opstår et nyt behov. Behovet for en ny bolig kan opstå, når der er et nyt familiemedlem på vej, hvor man får behov for et ekstra værelse og mere plads. Derudover kan behovet skyldes, at man vil flytte fra lejebolig til ejerbolig. En tredje årsag til behovet kan skyldes, at man har fået et nyt job, hvorfor man gerne vil flytte tættere på for at undgå bil og offentlig transport.
2. Banken inddrages i processen ved huskøb
Næste skridt i processen er at tage fat i banken. I samråd med bankrådgiveren skal der nemlig lægges en plan for økonomien, så I som boligkøber ved, hvad I kan købe for. Ud fra budgetoversigten, husstandens årlige indkomst og opsparing kan bankrådgiveren beregne, hvor meget I kan låne. Hvis I allerede har gæld forbundet med tidligere boligkøb eller bil, vil dette også indgå i beregningen. Har I en bolig, der skal sælges i forbindelse med huskøbet, vil bankrådgiveren spørge ind til, hvad ejendomsmægleren har vurderet boligen til, samt hvad I minimum forventer at sælge boligen til. Banken skal sikre sig, at I som låntager kan betale af på gælden, men også at I har et rådighedsbeløb, således at I ikke bliver økonomisk presset af huskøbet.
Vil I, inden I kontakter banken, have en fornemmelse af, hvad I kan købe en ny bolig for, så kan I beregne husstandens årlige indkomst før skat og gange beløbet med en gældsfaktor. Gældsfaktoren kan være forskellig, men mange vælger at anvende en gældsfaktor på 4. Det vil sige, at en potentiel boligkøber, som fx sammen med sin samlevende har en årlig husstandsindkomst på 680.000 kr., kan købe en bolig for 2.720.000 kr.
Her skal I også være opmærksomme på, at der er omkostninger forbundet med lånoptagelse, hvilket kan være forskellig fra bank til bank. Derudover har man som nævnt også en opsparing og eventuelt en kursgevinst, hvis man sælger egen bolig. Bankrådgiveren vil i den forbindelse spørge ind til, hvad I regner med at betale i udbetaling.
Hvis I ikke har så stor en opsparing, og I gerne vil låne penge til boligen, så gælder det lovgivningsmæssigt, at I selv skal kunne betale for 5% af boligens udbudspris. Dertil kan et realkreditlån dække 80%, hvorfor de sidste 15% skal hentes hos banken selv. Ved sidstnævnte er renten højere. Jo flere penge I kan lægge ud, desto mindre skal I låne, og dermed vil udgifterne til renter være lavere.
Først når I når endelig handel, vil lånetypen bekræftes – fastforrentet eller variabel, men I kan drøfte det inden, så bankrådgiveren kan fortælle om fordele og ulemper ved begge typer.
Banken vil stille krav til boligkøbere med egen bolig, at denne sælges inden, en købsaftale er bindende, da man ikke skal betale af på to boliglån. I dette tilfælde vil man indgå en betinget købsaftale med sælgeren, såfremt sælger accepterer dette.
3. Krav og ønsker til drømmeboligen
Når I har afholdt mødet med banken, er I nu nået til det sted i huskøbsprocessen, hvor I kan filtrere søgningen, da I nu er begrænset af et budget til en ny bolig. Nu ved I, hvad der kan købes for, hvorfor boligjagten snævres ind. I bør se efter boliger, som måske er billigere, end hvad der kan handles for, således at der er rum til eventuelle forbedringer i boligen. En anden vinkel på dette er også, at I kan forhandle jer til en billigere pris end udbudsprisen, hvis der er grundlag for dette.
Krav eller kriterier til boligen kan for de fleste være følgende:
Beliggenhed – byzone, ude på landet eller i en provins?
Type af bolig – hus, rækkehus, villa, ejerlejlighed, andelsbolig etc.
Boligstørrelse – 3 eller 4-værelses bolig. Forventer I familieforøgelse?
Boligplacering 1 – er boligen tæt på indkøbsmuligheder, skoler, institutioner m.fl.
Boligplacering 2 – skal boligen være tæt på offentlig transport eller en motorvej, hvis I tager bilen til arbejdet?
Boligplacering 3 – hvor tæt er boligen på togskinner eller en trafikal vej, som kan forårsage støjgener?
Boligens varmekilde – opvarmes boligen med fjernvarme, el, gas etc.?
Energimærkning – hvad skal det minimum ligge på?
Ovenstående krav og kriterier er ikke udtømmende, og det afhænger meget af den enkeltes ønsker og behov, for at holde sig inden for bankens økonomiske rammer. Vurder derfor kriterier, som for jer er et must, og hvad der måske vil være rart, at boligen besidder.
4. Boligsøgningen
Behovet er dannet, banken er inddraget og kriterier til boligen er fastlagt, så I nu kan søge efter en bolig med ovennævnte in mente. Det reducerer udbuddet af boliger, men opfylder de krav og kriterier, I har. I gør klogt i også at kontakte diverse ejendomsmæglere, så I kan få en plads i deres køberkartotek. Det skyldes, at ejendomsmæglere tjekker eget kartotek, inden boligen lægges op på hjemmesiden. Hvis der kommer en bolig, som opfylder jeres ønsker, vil I blive kontaktet.
5. Nu er tiden kommet til fremvisning
Når I løbende i processen finder boliger, som I ønsker at se, skal I booke en fremvisning af boligen hos ejendomsmægleren og downloade salgsopstillingen samt diverse rapporter. Gennemgå disse dokumenter, og forbered spørgsmål til eventuelle anmærkninger, som I gerne vil have en forklaring på.
I kan fremhæve punkter fra dokumenterne og rapporterne, som I gerne vil have udbedret. Her er det muligt at få en byggesagkyndig eller en håndværker med på en anden fremvisning. Denne person kan vurdere, hvad det vil koste at udbedre en eventuel skade, eller en mulig skade, som kan opstå i fremtiden. Det kan I som potentiel køber bruge i forhandlingen af prisen. Hvis I ikke booker en fremvisning, men derimod deltager i et åbent hus arrangement, så kan det være et strategisk valg fra ejendomsmægleren. Det giver nemlig en fornemmelse af, at boligen er meget eftertragtet, hvis der er flere deltagende, hvorfor man kan være tilbøjelig til hurtigt at give et bud.
Glem ikke at ejendomsmægleren, der fremviser, er repræsentant for sælgeren, hvorfor denne vil handle i sælgerens favør. Dog vil ejendomsmægleren også sikre sig et salg, hvorfor der skal være en balance. Det er de færreste ejendomsmæglere, som ikke er behagelige at snakke med, da de gerne skal imødekomme en potentielle købere og besvare deres spørgsmål. Det er her, I som køber skal være skarpe og stille de gode spørgsmål til ejendomsmægleren, så mægleren fornemmer din interesse, men også din tvivl, fordi der er punkter, som skal forbedres. Hvis I stiller spørgsmål, der har afgørende karakter – fx at mægler lover noget etc., så skal I sikre at få svaret skriftligt. Hvis der loves guld og grønne skove, så skal man have guld og grønne skove.
Det kan være en idé som potentiel køber at være varsom med de informationer, I giver til ejendomsmægleren. Det skyldes, at mægleren kan danne et billede af, hvor I selv er i købssituationen, hvor købsparate I er, og om I er presset af eget salg, og derfor hurtigt skal finde nyt. Hvis I er presset, vil ejendomsmægleren forsøge at opretholde udbudsprisen.
6. Køberrådgiver
Efter fremvisningen har I haft tid til at reflektere over den bolig, I lige har været ude at se. Hvis I ser jer selv som de nye ejere af boligen, og I afgiver et bud på boligen, som sælger accepterer, så kan det være en god idé at involvere en køberrådgiver. Købsrådgiveren vil gennemgå alle dokumenter og hjælpe med udarbejdelse af godkendelsesbeskrivelsen m.m. Køberrådgiveren vil påtage sig købers interesser, så I er tilfredse med forhandlingen. I forbindelse med gennemgangen af alle dokumenter vil køberrådgiveren spotte eventuelle tvister, så I ikke er bundet af købsaftalen, hvis ikke der kommer afklaring.
7. Prisforhandling og købsaftale
Køberrådgiveren vil også gennemgå rapporterne og nævne punkter, som I kan stille spørgsmål til og eventuelt bruge som argument for en prisreducering. Det kan være, at der er en tagkonstruktion, hvor en skade kan udvikle sig eller en revne i en rude, som I vil have udbedret, inden I flytter ind. Hvis ikke sælger selv vil stå med opgaven, kan I indgå en aftale, hvor omkostningerne i forbindelse med udbedringen fratrækkes fra købesummen. Købsaftalen vil også omfatte et punkt for bankens godkendelse m.fl. og nogle gange lidt “bløde” punkter – fx hvis mærker på hvidevarer ikke er oplyst samt årgangen.
8. Tinglysning af skøde
Når alt er på plads, og anmærkningerne i godkendelsesbeskrivelsen er afklaret, skal køberrådgiveren tinglyse bolighandlen med et skøde. Herefter kan køberrådgiveren melde endelig handel. Selve tinglysningen sker på tinglysning.dk, hvor I logger ind og signerer dokumenterne. I forbindelse med tinglysningen af skødet skal der betales en procentsats og en afgift.
9. Overtagelse
I købsaftalen vil overtagelsesdagen være angivet, som er den dato, hvor I senest får nøglerne til boligen. I den forbindelse skal I huske at gennemgå hele boligen, så alle hvidevarer virker. Ligeledes bør I tjekke alle stikkontakter – alt imens sælgers mægler også er til stede, da mægleren så er vidne til det. Dokumentér fejlen/manglen med billeder og video – fx hvis vaskemaskinen melder fejl-kode etc.
10. Refusionsopgørelse
På overtagelsesdagen vil forbrugsmålinger også indsamles, så køberrådgiver kan udarbejde refusionsopgørelsen. En oversigt over vand, varme, forudbetalte udgifter etc. som angiver, hvem der skal have penge tilbage.
