Kategori: Boligkøb

flere byggegrunde set fra oven

Køb af byggegrund: 6 vigtige ting at vide

Køb af byggegrund er et spændende skridt i retning af at realisere dine boligdrømme. En byggegrund er grundlæggende et stykke jord, som er egnet til opførelse af en bygning fx et hus. Når man køber en byggegrund, er der en del love og regler, som er vigtig at kende til, og derfor er det en god idé at sætte sig grundigt ind i det, før man kaster sig ud i det.

For at hjælpe dig godt på vej mod et forestående køb af byggegrund har vi samlet 6 vigtige ting at vide.

1. Der findes to forskellige typer af byggegrunde

En byggegrund er som sagt et stykke jord, der kan bygges en bygning på. Men når man taler byggegrunde, er det vigtigt at være opmærksom på, at der findes to forskellige former for grunde – dem, der er klar til at blive bygget på og dem, der ikke er klar til at blive bygget på. En byggemodnet grund er klar til at få opført en bolig, og her er grunden klargjort med de nødvendige installationer. Det er desuden en grund, som fremgår af lokalplanerne, og her vil du kunne se, hvad der må opføres på grunden, og hvad der ikke må.

En ikke-byggemodnet grund er en grund, der ikke er klar til at blive bygget på. Her er jorden ikke blevet reguleret, og der er ikke foretaget kloakering og andre installationer. Typisk er det en grund, der har haft en anden status (fx landbrugsjord) i kommuneplanen, og derfor vil det også kræve ændringer i den at få omlagt grunden til en bygrund, hvor der må bygges på. For at få en ikke-byggemodnet grund til at blive byggemodnet skal der professionelle fagfolk (landskabsarkitekt, arkitekt og bygherren) ind for at lægge en plan for byggemodningen.

2. Sådan køber du en byggegrund

Et spørgsmål, mange stiller sig selv, hvis de overvejer at køb af en byggegrund er: “Hvordan køber man en byggegrund”. Svaret på det spørgsmål er, at det ligesom ved køb af et hus foregår ved, at man skriver under på en købsaftale udarbejdet af en ejendomsmægler. Forud for underskriften på købsaftalen skal sælgeren oplyse alle de ting, han/hun er bekendt med, ligesom det er en rigtig god idé som køber at sætte sig ind i alle de forhold, der er omkring grunden. Som køber har man pligt til at undersøge de forhold, der kan have betydning for grundens anvendelse. Når man køber en byggegrund, er det derfor vigtigt at sætte sig ind i alt fra lokalplaner, byggetilladelser, servitutter, fredningsloven, forurening og naturbeskyttelse, der alt sammen kan have betydning for selve byggeriet på byggegrunden.

3. Lokalplanen sætter rammen for byggeriet

Når man overvejer at købe en byggegrund, er lokalplanen vigtig at kende til. Lokalplanen er kommunens plan for anvendelsen og udviklingen af kommunens områder. Det betyder også, at det er denne, der bestemmer, hvor der må bygges nyt, og hvordan der må bygges. Lokalplanen vil også danne rammen for byggeprocenten på grunden, højden på bygningen, afstanden til skel og vej. Derudover kan der i lokalplanen fremgå et krav om valg af bestemte materialer.

4. Vær opmærksom på eventuelle servitutter

Nogle byggegrunde kan have servitutter indlagt. Det betyder, at der kan være begrænsninger af rettighederne og mulighederne på grunden.

5. Fredning- og naturbeskyttelselovene kan spille ind på dit byggeprojekt

Der er både en lov om naturbeskyttelse og en fredningslovgivning, som kan have betydning for dit byggeri. Naturbeskyttelsesloven kan blandt andet have en betydning for, hvor tæt på skov og andre naturområder, du må bygge, og fredningsloven kan have betydning for bevaring af eventuelle fredede bygninger på grunden, som ikke må rives ned, men som du som ejer er forpligtet til at bevare og vedligeholde.

6. Du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring på en byggegrund

Ejerskifteforsikringen kan ikke tegnes på en ubebygget grund og på grunde under opførelse. For at man kan tegne en ejerskifteforsikring på nyopførte ejendomme, skal de være færdigmeldte.

illustration af rådighedsbeløb ved huskøb

Rådighedsbeløb ved huskøb

Rådighedsbeløb ved huskøb er vigtigt at have med i boligkøbsprocessen, når du er på udkig
efter din kommende drømmebolig. Dit rådighedsbeløb er et område, som din bankrådgiver
med sikkerhed vil nævne, da denne skal sikre sig, at du har råd til at købe huset samtidig
med, at du har økonomien til de daglige udgifter. Bliv klogere på, hvad rådighedsbeløb ved
huskøb indebærer, hvordan det beregnes, og hvorfor det er så vigtigt i forbindelse med
boligkøb.

Hvad er rådighedsbeløb ved huskøb?

Rådighedsbeløb refererer til den disponible mængde penge, som du eller din familie har til
rådighed efter at I har betalt alle faste udgifter – fx boligudgifter, forbrugsudgifter, forsikringer,
lån, kontingenter, abonnementer og andre regninger. Rådighedsbeløb ved huskøb er med
andre ord det beløb, der er tilbage til daglige udgifter – fx mad, drikke, tøj og opsparing efter
at have betalt alle nødvendige udgifter.

Beregning af rådighedsbeløb ved huskøb

Beregningen af rådighedsbeløbet indebærer en grundig gennemgang af din indkomst og
dine udgifter. Her er nogle trin, der kan hjælpe med at beregne dit rådighedsbeløb.
Indkomst: Opgør den samlede månedlige indkomst – herunder løn, bonus, pension samt
andre indtægtskilder. Hvis I er flere om at købe boligen – fx samlevende, kan dennes
indkomst også tages med i beregningen.

Faste udgifter:

Identificer og opgør alle dine/jeres faste udgifter, da dette skal fratrækkes fra
jeres indkomst. Faste udgifter kan være husleje/-lån, transportudgifter
(månedskort/rejsekort), forsikringer, abonnementer (telefoni og internet).

Variable udgifter:

Beregn dine/jeres variable udgifter så realistisk som muligt. Når de faste
udgifter er fratrukket indkomsten, har du dit rådighedsbeløb, som kan bruges på dine
variable udgifter. Disse udgifter kan omfatte mad, drikke, husholdning, tøj, streaming, ferier,
gaver og meget mere. Det er udgifter, der varierer fra måned til måned.

Opsparing:

Det anbefales, at man har en god opsparing svarende til mindst tre måneders
udgifter, da man skal være forsikret, hvis der forekommer uforudsete hændelser som fx
afskedigelse af job, sygdom eller noget tredje, der gør, at din indkomst påvirkes.
Opsparingen er din buffer, så det giver god mening at have det med som en del af din
budgettering. Hvis det skønnes, at en uforudset omkostning ligger på 400 kr. om måneden,
men at du den ene måned ikke har denne udgift, kan det føres over til din opsparing.

Eksempel på beregning af rådighedsbeløb

Indkomst – Faste udgifter = Rådighedsbeløb

Hvis du forestiller dig, at du har en indkomst på 18.000 kr., og dine faste udgifter udgør
9.470 kr., har du 8.530 kr. til rådighed. De 8.530 kr. er dit rådighedsbeløb. Antages det, at
dine variable udgifter ligger på 6.400 kr., har du 2.130 til opsparing. Nedenstående eksempel

er ikke udtømmende, men blot en eksemplificering. Du kan opdele dine faste og variable
udgifter, så du kan se, om du kan opspare. Hvis du ikke har uforudsete udgifter, kan det
også føres over i opsparingen.

skema med eksempel på variable og faste udgifter

Betydningen af dit rådighedsbeløb

Et godt rådighedsbeløb ved huskøb er afgørende for, at du kan opretholde en sund og stabil
økonomi. Det giver dig mulighed for at håndtere uforudsete udgifter, opretholde en god
livskvalitet, og opbygge en solid økonomisk fremtid, så du ikke bliver nær så berørt af
markedsændringer. Når det kommer til et huskøb, er det vigtigt at sikre, at der er tilstrækkelig økonomisk plads til at dække alle faste udgifter og stadig have et rimeligt beløb tilbage til daglige udgifter og
opsparing. Banken skal som nævnt sikre sig, at din investering i en ny bolig ikke har for stor
betydning, så du fortsat har luft i dit rådighedsbeløb efter huskøb.

Anbefalinger

For at sikre dig et tilstrækkeligt rådighedsbeløb ved huskøb, bør du gennemgå dine udgifter,
så du kan lægge et budget. Med en budgetplan får du et overblik over kilder til indtægt og
udgifter, hvor du skal angive udgifterne så korrekt som muligt. Ved faste udgifter er det
simpelt, men variable kan variere fra måned til måned. Gør plads til at du kan spare penge
op, så du er dækket, hvis der skulle forekomme noget uforventet. Du kan også kontakte din bank, hvor nogle banker har skabeloner, man kan udfylde, så man redegør for sin
økonomiske situation. Kort fortalt anbefales det, at du:
● Skaber et overblik over din økonomi (indtægter og udgifter)
● Planlægger dit budget
● Skaber et overblik over hvad du kan spare op
● Konsulterer din rådgiver

beregning af gældsfaktor

Gældsfaktor ved huskøb – det skal du vide

Hvis du tidligere har foretaget et boligkøb, så vil du være bekendt med, hvad der menes med en gældsfaktor ved huskøb. Det er et af de begreber, som din bankrådgiver vil hive op ad posen, når du skal drøfte dine boliglånsmuligheder.

Køb af et hus er en større investering, hvorfor det er de færreste, der kan købe et hus uden et lån. Det er i denne anledning, at gældsfaktoren tages med. Når du vil købe et hus, skal du gøre dig en række økonomiske overvejelser, og gældsfaktoren spiller en meget vigtig rolle, da den bestemmer, hvad du kan låne. Banken beregner din gældsfaktor, så forholdet mellem din gæld og indkomst bestemmes. Denne faktor kan også betegnes som gearing, og det er en metode, hvorpå banken får et indblik i, hvor robust din økonomi er i forhold til at optage et lån.

Når du har booket et møde med din bankrådgiver, vil denne indhente en række oplysninger, som skal bruges i vurderingen. Denne vurdering omfatter, hvor meget du kan håndtere af gæld, når det sættes op mod din indkomst. Bankrådgiveren vil også se nærmere på de andre faste økonomiske forpligtelser, som du har, så denne kan vurdere, hvad du kan låne, uden at det bliver alt for stor en byrde. Det har selvfølgelig sine fordele, hvis man har en medansøger, da dennes indkomst også vil spille en rolle, men igen vil din partner også have faste udgifter.

Din rådgiver kan inden mødet bede dig og eventuelt din medansøger om at udfylde en skabelon, hvor jeres indkomst og udgifter er listet, således at denne kan vurdere jeres kreditværdighed og risikoen ved at låne penge til jer. Banken skal sikre sig, at de ikke låner jer mere end, hvad jeres økonomi kan håndtere. Lånet vil typisk optages gennem et realkreditlån, men banken skal sikre sig, at I kan betale gælden tilbage.

Nogle banker kan have regler for, hvad gældsfaktoren maksimalt må ligge på, før de vil godkende et lån, men det kommer an på husstandens årlige bruttoindkomst, hvorfor der kan være undtagelser. Hvis det antages, at banken vil acceptere op til 4 i gældsfaktor, men at din kommer til at ligge på 4,4, kan banken fortsat godkende dig. Dog kan banken have et krav om, at du optager et obligationslån med en fast rente og afdrag, så din økonomi ikke påvirkes af eventuelle rentestigninger ved et variabelt lån.

Beregning af gældsfaktor

Det er din konkrete økonomiske situation, som er med til at bestemme, hvad du kan låne, hvorfor gældsfaktoren ikke er en fast faktor for alle. Beregning af gældsfaktor kræver visse oplysninger, men det er meget simpelt. Hvis du har et billån eller et eksisterende boliglån, vil de medtages i beregningen af din gældsfaktor.

gældsfaktor beregning og eksempel

Beregn gældsfaktor ved at dividere den samlede gæld, du allerede har, med din årlige bruttoindkomst.

Hvis du forestiller dig, at du har en gæld på 1 mio. kr., og at du har en samlet årlig bruttoindkomst på 400.000 kr., vil din gældsfaktor være 2,5. Hvad betyder det så for dig, at din gældsfaktor er på 2,5?

Betydning af gældsfaktor ved huskøb

Banken bruger beregning af gældsfaktoren til at vurdere, hvor stor en del af din indkomst, der allerede er bundet i gæld, og hvorvidt du har råd til at påtage dig yderligere gæld, såsom et realkreditlån.
En lav gældsfaktor beregning indikerer, at du har relativt lav gæld i forhold til din indkomst, og derfor er det sandsynligt, at du er i stand til at håndtere yderligere gældsforpligtelser, såsom et boliglån. En høj gældsfaktor kan derimod signalere, at du allerede har en betydelig mængde gæld i forhold til din indkomst, hvilket kan øge risikoen for, at du ikke kan håndtere dine forpligtelser, hvorfor banken kan afvise at låne dig penge.

Hvis du ikke har en eksisterende gæld, vil banken i sin vurdering tage udgangspunkt i dine faste udgifter, men har du en gæld, og din gældsfaktor ligger mellem 0 og 3,5, anses det af mange banker som værende lav til middel. Har du en gældsfaktor over 3,5, bliver det sværere at låne.

Vigtigheden af at beregne gældsfaktor

Det er vigtigt for enhver, der overvejer at købe et hus, at beregne gældsfaktoren. Det giver en realistisk vurdering af den økonomiske situation. Ved at forstå din gældsfaktor kan du bedre vurdere, hvor stort et boliglån du har råd til at optage.

Inden du går videre med et huskøb, er det klogt at søge rådgivning fra en finansiel rådgiver eller långiver. Det vil sikre dig, at du træffer en velovervejet beslutning, der passer til din økonomiske situation. Ved at tage hensyn til gældsfaktoren kan du sikre en mere solid og bæredygtig økonomisk fremtid som boligejer.

Vil du have mere viden om boligkøb? Læs Dansk Boligforsikrings store guide til boligkøb her.

Refusionsopgørelse ved ejendomsoverdragelse

Refusionsopgørelse – en afgørende del af ejendomsoverdragelsen

Refusionsopgørelsen er en vigtig del af ejendomsoverdragelsen, og der er visse forhold, der kræver en forståelse af vigtigheden, så overdragelsen mellem sælger og køber fuldendes. Når du køber eller sælger en ejendom, er der en lang række detaljer, der skal tages hånd om. En af de vigtigste aspekter af denne proces er refusionsopgørelsen. Det er en afgørende fase, der sikrer, at begge parter opnår et retfærdigt opgør af de forskellige udgifter og omkostninger, der er forbundet med ejendommen. Lad os dykke ned i, hvad en refusionsopgørelse er, hvordan den fungerer, og give et eksempel for at illustrere dens betydning i ejendomsoverdragelsen.

Hvad er en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er en detaljeret opgørelse over de forskellige omkostninger og udgifter, der skal refunderes mellem køber og sælger ved en ejendomsoverdragelse – fx ejendomsskatter. Kort sagt er en refusionsopgørelse et mellemværende økonomisk aspekt, hvor udgifter, som sælger allerede har betalt forud for overdragelsen, medtages i opgørelsen.
Denne proces finder typisk sted ved afslutningen af ejendomssalget, hvor køberrådgiveren har indsamlet de nødvendige oplysninger. Hvis ikke køberrådgiveren sørger for udarbejdelsen af refusionsopgørelsen, så kan sælgers ejendomsmægler, en advokat eller i nogle tilfælde en finansiel rådgiver udarbejde opgørelsen. Man kan også selv udarbejde refusionsopgørelsen, men det anbefales ikke, da man gør klogt i at inddrage en rådgiver med speciale indenfor området. Dermed sikrer du dig, at det er gjort korrekt, da der skal tages stilling til flere ting.

Hvordan fungerer en refusionsopgørelse?

Processen med en refusionsopgørelse begynder typisk med, at begge parter, køber og sælger, gennemgår ejendommens relevante dokumentation og udarbejder en liste over alle udgifter og omkostninger. I denne proces kan købers rådgiver og sælgers ejendomsmægler deltage, da de ved, hvordan refusionsopgørelsen skal udformes. Hvis sælger har betalt forud for fx varme og vand, skal køberrådgiveren eller en anden repræsentant udregne det økonomiske mellemværende.
Hvordan forløber processen ved en refusionsopgørelse?
Refusionsopgørelsen består af en række indledende oplysninger, som tilkendegiver parterne, adressen, nr. og ejerlav. Der vil også være en dato på overtagelsesdagen og felter for underskrift.

Foruden nævnte forløber processen således:

● Identifikation af udgifter er typisk det første led i udarbejdelse af opgørelsen. Der skal være et overblik over de udgifter, som er forbundet med ejendommen, således at man kan fastlægge ejerskabsperioden.

● I forlængelse af ovenstående skal ejerskabsperioden fastlægges, så begge parter ved, hvad der er betalt forud. Hvis sælgeren har betalt for en længere periode – fx en kvartalsafgift, og køberen får overdraget boligen indenfor perioden, skal der foretages en beregning, så afgiften fordeles retfærdigt.

● Når udgifterne og ejerskabsperioden er bestemt, ses der nærmere på de betalinger, som sælgeren allerede har betalt. Heraf justeres der i beregningen, så hver part ved, hvad de står for at skulle betale.

● En oversigt over refusionsopgørelsen præsenteres for sælger og køber, så fordelingen af udgifterne samles et sted.

● Refusionsopgørelsen gennemgås af begge parter og repræsentanterne, hvorefter den godkendes, hvis der er enighed. Hvis der er uoverensstemmelser eller eventuelle spørgsmål, kan de drøftes, så der kommer enighed.

● Refusionsopgørelsen bliver en del af de afsluttende dokumenter, hvor beregningerne fremgår, så det økonomiske mellemværende kan opgøres retfærdigt.

● Afslutningsvis foretages betalingerne jf. den godkendte refusionsopgørelse.

De typiske poster i en refusionsopgørelse

Nogle af de almindelige poster, der kan indgå i en refusionsopgørelse, inkluderer:
● Ejendomsskatter
● Grundejerforeningskontingent (hushandel)
● Fællesudgifter til ejerforeningen (ejerlejlighed)
● Vand (aflæsning og indberetning)
● El (aflæsning og indberetning)
● Varme (aflæsning og indberetning)
Ejerskifteforsikring
● Oliebeholdning (hvis boligen opvarmes med oliefyr)
● Lån/pantehæftelser (hvis det er aftalt, at det overtages)
● Renovation og skorstensfejning (opkræves i nogle kommuner over ejendomsskattebilletten)

Refusionsopgørelsens indhold varierer alt afhængigt af den konkrete hushandel, hvorfor der kan være færre eller flere poster, som skal medtages. Derfor giver det mening at inddrage en køberrådgiver i processen, således at man kommer hele vejen omkring udgiftsposterne.
Formålet med en refusionsopgørelse er at sikre, at både køber og sælger betaler eller modtager det beløb, de retmæssigt er skyldige eller berettigede til. Processen, ved hvordan en refusionsopgørelse udformes og gennemføres, hjælper med at sikre en retfærdig og gennemsigtig afslutning på ejendomsoverdragelsen og reducerer risikoen for tvister mellem parterne i handlen.


Eksempel på refusionsopgørelse

Opgørelsen tager typisk udgangspunkt i et kalenderår bestående af 360 dage, hvor en måned lyder på 30 dage. Det er den almindelige model, som mange bruger, men man kan også tage udgangspunkt i de faktiske 365 dage.
Forestil dig, at du køber en ejendom, og at sælgeren allerede har betalt for en helårlig og en halvårlig udgift. Den helårlige udgift ligger på 14.000 kr., og den halvårlige ligger på 8.000 kr.

Du overtager boligen d. 1. apr., hvorfor din ejerskabsperiode er fra 1. apr. til 31. dec. Sælgeren ejerskabsperiode er fra 1. jan. til 31. mar. Det gør, at du har ejerskabet i 270 dage, og sælgeren har ejerskabet i 90 dage.

Den halvårlige udgift på 8.000 kr.

Sælgeren har betalt for 6 måneder, men du overtager boligen inden for perioden. Det vil sige, at sælgeren har ejerskab i 90 dage, og du har ligeledes ejerskab i 90 dage inden for den betalte periode.

Du skal som køber refundere 3 ud af 6 måneder – derfor 4.000 kr.
Den årlige udgift på 14.000 kr.
Sælgeren har betalt for 12 måneder, men du overtager boligen indenfor perioden. Det vil sige, at sælgeren har ejerskab i 90 dage, og du har ejerskab i 270 dage inden for den betalte periode.

Du skal som køber refundere 9 ud af 12 måneder – derfor 10.500 kr.

vielsesringe på et bord

Huskøb når man ikke er gift: Det skal I vide

Om man er gift eller kærester, der bor sammen – der er typisk ikke den helt store forskel i hverdagen. Men når det kommer til økonomi og jura fx i forbindelse med huskøb, er der en række forskelle på det at være gift og kærester, som er vigtige at kende til, hvis man overvejer at købe bolig sammen. Foretager man et huskøb, når man ikke er gift, kan det nemlig skabe udfordringer, fx hvis der opstår uenighed, hvis I går hver til sit og må sælge, eller hvis den ene dør.

Derfor har vi her samlet en guide til jer, der køber hus før ægteskab, så I ved, hvilken betydning et huskøb har, når man ikke er gift.

Ingen faste regler for deling af ejendommen

Ved et huskøb, når man ikke er gift, ejer man ikke boligen på samme måde som gifte par gør. Når man er gift, indgår man nemlig i et formuefællesskab, hvor man som udgangspunkt har fælleseje på alle aktiver, herunder også en bolig. Her er det helt faste regler ved fx død eller ophør af samlivet. Når man ikke er gift, køber man derimod hus sammen ved, at man ejer en andel hver, og her er der ikke et fast regelsæt, der regulerer delingen af ejendommen i tilfælde af død eller samlivsophør. Det kan skabe konflikter, hvis man ikke laver aftaler, der gælder i disse tilfælde.

I hæfter for hver jeres del af gælden

Når man låner penge til en bolig i forbindelse med huskøb, når man ikke er gift, hæfter man som udgangspunkt hver sin halvdel af boliglånet.

I skal begge skrive under ved salg

Hvis boligen skal sættes til salg, fx hvis I går fra hinanden, skal I begge skrive under. Hvis den ene ikke skriver under, kan man derfor stå med en halv bolig, der ikke kan sælges og derfor reelt set spærre for salget.

I arver ikke hinandens del af boligen i tilfælde af død

Hvis I køber bolig som ugifte, og den ene dør, vil arven fra den afdøde typisk gå til familiemedlemmer, hvis ikke andet er aftalt. Det kan få konsekvenser i forhold til muligheden for at blive i huset for den tilbageværende part.

I bør oprette en samejekontrakt

Da der ikke er regler, som regulerer delingen af ejendommen, for ugifte par, er det en god idé at udarbejde en samejekontrakt, som beskriver fordelingen af ejerskabet, og hvad der skal ske med boligen i forskellige scenarier. Det kan fx være en beskrivelse af procentfordelingen af ejerskabet (særligt hvis I betaler forskellige beløb), hvordan prisen på boligen skal vurderes af flere forskellige ejendomsmæglere, hvordan udgifterne løbende skal betales, og hvad der skal ske i tilfælde af, at samlivet ophører.

Selvom det ikke er sjovt at snakke om og aftale, hvad der skal ske, hvis man går fra hinanden, kan det være godt givet ud. Ved at udarbejde en samejekontrakt er begge parter bedre stillet, da der kan komme nogle potentielle konflikter i forkøbet.

Overvej at oprette et testamente

Det kan også være en god ide at overveje at oprette et udvidet samlevertestamente. Da I ikke arver hinanden som ugifte, kan I stå i en situation, hvor den ene er nødt til at flytte fra sit hjem, hvis den anden afgår ved døden. Med et samlevertestamente kan I sikre hinanden og jeres fælles hjem bedst muligt. Bemærk dog, at der er nogle regler for samlevende, hvor samlevertestamentet forudsætter, at man enten skal have børn sammen eller have boet sammen i minimum to år.

Sådan foregår boligkøbsprocessen

Når man skal købe bolig, uanset om man er gift eller ugift, foregår det langt hen ad vejen på samme måde. Man skal have økonomien på plads, man skal ud og kigge på boliger, man skal gennemgå boligernes dokumenter, og man skal overveje forsikringer, herunder muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.

Læs mere om hele processen i forbindelse med et boligkøb i vores store guide til boligkøb.

Det nye boligskattesystem er på vej - rekordmange boliger solgt i oktober.

Nyt boligskattesystem sætter ekstra gang i boligmarkedet: Rekordmange boliger solgt i oktober

De gode takter på det danske boligmarked fortsætter så sandelig her i efteråret. Det har lykkedes for 7.280 danskere at få deres boliger solgt i løbet af oktober, og det betyder, at oktober måned satte rekord for flest solgte boliger i år. Som vi tidligere har berettet om her på Dansk Boligforsikrings hjemmeside, så er det danske boligmarked 2023 generelt i fremgang her i efteråret. Alligevel stikker oktober måned ud, og det kan der være en helt særlig grund til: Det nye boligskattesystem.

Flere boliger solgt på grund af det nye boligskattesystem

Som vi tidligere har beskrevet her på Dansk Boligforsikrings hjemmeside, kan en del af det glohede boligmarked forklares på baggrund af det nye boligskattesystem, hvor nye foreløbige ejendomsvurderinger blev offentliggjort i september.

Det forholder sig nemlig sådan, at de nye boligskatter først træder i kraft fra årsskiftet – altså 1. januar 2024. Dog har Folketinget vedtaget en række tiltag, der skal sikre, at ingen boligejer kommer til at betale mere i boligskat i 2024, end den samme boligejer gjorde i 2023. De boligejere, der egentlig kunne se frem til en stigning i boligskatten næste år, får derfor en skatterabat, som svarer til stigningen i deres boligskat. Denne skatterabat løber helt ind til, at boligejeren vælger at fraflytte boligen. 

Mange danskere kan derfor have set sit snit til at købe ny bolig inden årsskiftet, da de så vil få en skatterabat så længe, de bliver boende i deres nye hjem. Det kan være med til at forklare, hvorfor det er lykkedes for så mange at få deres boliger solgt i efteråret og særligt i oktober. Der er dog kun ekstra incitament til at købe en ny bolig inden årsskiftet, hvis den ønskede bolig stod til at stige i boligskat som følge af det nye system. Derfor har de mange solgte boliger spredt sig ujævnt over landet, hvor hele 38 procent af de solgte boliger er solgt i København.

Mange solgte lejligheder – særligt i København

Selvom det er lykkedes boligejere i hele landet at få deres boliger solgt i oktober, så er der nogle typer af boliger og specifikke områder, hvor der har været ekstra gang i salget. Det er særligt ejerlejligheder, der er gået som varmt brød. Hele 1.591 lejligheder blev solgt alene i oktober i Danmark, og det er en stigning på 18 procent i forhold til september.

Som forventet blev salget størst i de større byer, og alene i København er 757 ejerlejligheder blevet solgt i løbet af oktober måned. Dette understreger altså, at det nye boligskattesystem kan have haft stor effekt på boligmarkedet, da oktober er den første hele måned efter, at boligejerne fik tilsendt de nye midlertidige ejendomsvurderinger i slutningen af september.

Vil du også købe bolig inden årsskiftet – så overvej en ejerskifteforsikring

Hvis du er blandt de mange danskere, der ønsker at købe en ny bolig før årsskiftet – måske endda for at opnå skatterabatten – så kan det være en rigtig god ide at overveje en ejerskifteforsikring. Hos Dansk Boligforsikring er vi førende inden for ejerskifteforsikringer, der dækker alvorlige skader og ulovlige el- og vvs-installationer, som ikke fremgår i tilstandsrapporten. Hvis du ikke har haft en ejerskifteforsikring før og tænker: Hvad dækker en ejerskifteforsikring? Så har vi samlet en guide til dig.

solgt skilt - efter køb af hus skal man huske flere ting

Køb af hus: 7 ting I skal huske efter købet

Der er mange ting, man skal huske og have styr på ved køb af hus – også efter at købsaftalen er underskrevet. Er I i tvivl om, hvad I skal have styr på, efter købet af huset er gået igennem, og I står med en underskrevet købsaftale og nøglerne til jeres nye hus? Så læs med her, hvor vi giver et overblik over 7 vigtige ting, I skal huske.

1. Hav styr på forsikringerne ved køb af hus

Ved køb af hus, er det utrolig vigtigt at have styr på forsikringer. Allerede før købet, skal I have gjort det klart, om der skal tegnes en ejerskifteforsikring. Det er ikke lovpligtigt, men kan vise sig at være en god investering, da en ejerskifteforsikring bliver taget i brug ved 1 ud af 5 bolighandler.

Foruden ejerskifteforsikringen, bør man ved køb af hus også sørge for en række andre boligforsikringer. Det gælder fx indboforsikring og husforsikring.

2. Få styr på betaling af ejendomsskatter

Når man har købt et hus og ejer det, skal der betales ejendomsskatter. Det gælder både ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten betaler man årligt, mens grundskylden typisk opkræves to gange om året.

3. Renovering

For mange er der også større eller mindre renoveringsopgaver forbundet med køb af hus. Det skyldes, at mange huskøbere ønsker at tilpasse huset til egne behov og stil. Hvis I planlægger at renovere eller tilpasse huset, bør I udarbejde en detaljeret plan, søge nødvendige tilladelser og hyre de rette fagfolk til opgaven.

4. Overvej energirenovering

Går man i gang med renoveringen, kan det være en god idé at tænke energirenovering ind. Det kan nemlig være en god investering på både kort og lang sigt.

5. Løbende vedligeholdelse

Et køb af hus betyder også (i de fleste tilfælde) løbende vedligeholdelse. Sørg for at planlægge og prioritere vedligeholdelsen. Det kan være alt fra gummifuger i badeværelset til tagrenderne udenfor. Se oversigt over, hvad du bør ordne, når du vedligeholder dit hus.

6. Husk sikkerheden

Sikkerheden i huset er også vigtig. Efter købet af huset er det en god idé at huske sikkerheden. Det gælder både i forhold til indbrud, men også brand. Sørg derfor for at tage jeres forholdsregler i forhold til at forebygge indbrud og installere røgalarmer som anbefalet.

7. Kend til husejernes forpligtelser

Hvis I kommer fra en lejlighed og nu har købt hus, er det måske ikke sikkert, at I ved, at husejere har en række forpligtelser i forhold til havens beplantning, overholdelse af lokalplaner, postkassens og husnummerets placering og fremkommelighed på fortove og stier omkring grunden. Hvis ikke I kender til husejernes forpligtelser, kan I læse om dem her. Så er I bedre klædt på til livet som husejer.

Bolig i boligkvarter Undersøg boligkvarteret inden du forhandler prisen

Undersøg boligkvarteret inden du forhandler prisen

Det er ikke ualmindeligt, og for mange er det en selvfølge, at man forhandler den endelige pris på en bolig. Der er flere faktorer der spiller ind, når man skal forsøge sig med nedslag i udbudsprisen.

Man skal som minimum sætte sig ind i tilstands- og elinstallationsrapporten, før man tager skridtet videre. Disse rapporter kan være et godt udgangspunkt for køberens forhandlingskraft, hvis denne kan påpege områder i rapporten, som skal forbedres. Det anbefales, at man har en fagperson  med sig, da denne kan vurdere husets stand og i mange tilfælde give et skøn på, hvad det vil koste at få udbedret eventuelle fejl og mangler, som er beskrevet i rapporterne. Det er meget få boliger, som ikke har anmærkninger, men vigtigt er det at huske på, at man som køber accepterer anmærkningerne, hvis man indgår en aftale. Derfor kan man bruge fagpersonens vurdering til et nedslag i prisen. Hvis det gælder kosmetiske mangler som tapet, maling, et dørhåndtag eller lignende, som ikke har indflydelse på boligens funktionalitet, vil man typisk ikke få et nedslag.

Foruden ovenstående er der flere faktorer, man gør sig klogt i at undersøge, inden man booker en fremvisning af boligen. Disse faktorer vil blive belyst, så man har dem med i sine overvejelser.

Det der ligger uden for drømmeboligens fire vægge

Boligjagten er ikke en smal sag, og det er der god grund til. For mange er det en af de største beslutninger, som man kommer til at tage. Derfor gør man klogt i at undersøge historikken for boligområdet.

Når kriterierne for den nye bolig er lagt, og boligsøgningen igangsættes, så kan man være fristet til at booke en fremvisning, inden man fordyber sig med boligområdet, men hvad siger markedsdata for området, du har interesse i? Ved at undersøge markedsdata for boligområdet, kan man få en indikation af, hvad prislejet i gennemsnit ligger for boliger af samme type i området. Man kan også få vigtig viden om, hvor attraktivt boligområdet er ved at se nærmere på liggetiderne. Endvidere kan attraktiviteten også måles på antallet af boliger, som er trukket tilbage efter længere liggetider. Ved at undersøge alt dette gør man sig selv en tjeneste.

Det kan vise sig, at boligen, man selv har interesse i, er forsøgt solgt for 1-2 år siden. Man kan spørge ind til, hvorfor det ikke lykkedes at sælge boligen dengang. Markedsdata kan findes på flere online-platforme for salg af boliger, som samler data på alle boliger, der sættes til salg i landet.

Naboernes huse

Når man har fundet en platform, der sikrer gennemsigtighed på markedet, kan man indtaste naboernes adresser og undersøge, om de for nylig har købt en bolig eller haft en bolig til salg, som er trukket tilbage fra markedet.

Ved første scenarie kan man bruge denne data til at sammenligne, om boligen man selv har interesse i har en høj eller lav udbudspris. Hvis udbudsprisen er højere, kan det skyldes bedre stand, men også markedssituationen. Hvis der ikke er faktorer, som retfærdiggøre en højere pris, end hvad naboen for nylig har købt sin bolig til, kan man bruge det som argument i prisforhandlingen.

Undersøg også liggetiden for området, da det også er medvirkende til at påvirke prisen. Hvis huset, man har interesse i, har været til salg i fem måneder, men naboens blev solgt inden for få uger til en dyrere salgspris, kan det tyde på, at huset man selv vil se er mindre attraktivt. Man må antage, at køberen (naboen) også har været til fremvisning i den bolig, man selv har interesse i, da de er tætte på hinanden, hvorfor der må være en grund til, at naboen ikke har købt huset.

Det gennemsnitlige nedslag i lokalområdet

Gennem online-platforme med boligstatistikker kan man ofte få en indikation af, hvad det gennemsnitlige nedslag i boligpriserne ligger på for den pågældende kommune. Det er dog vigtigt at huske på, at alle boliger ikke er ens, samt at standen kan være vidt forskellig. Derfor skal denne data anses for at være udgangspunkt for forhandlingen af nedslag i prisen.

Går man en tand dybere i boligstatistikken for lokalområdet, kan man forsøge sig med platformen “Find Mægler”. Denne platform giver et overblik over, hvad den pågældende ejendomsmæglerbutik i gennemsnit har givet i nedslag for boliger i nærområdet. Det er en mere specifik tilgang til prisnedslag, når man har generelle data fra ejendomsmægleren.

Udbudsprisen versus salgsprisen i lokalområdet

Potentielle købere af boliger præsenteres for udbudsprisen, og det er den pris, man som køber tager udgangspunkt i, når man søger efter boliger. Forestiller man sig, at man har et rådighedsbeløb på 4 mio. kr., og man har fundet en bolig på 150 m2, svarer m2-prisen til 26.666,66 kr. De 4 mio. kr. sættes som et loft og derfor et kriterium for boligen, men hvad siger markedsdata om området, og kan man tillade sig at se efter boliger med en højere udbudspris?

Det er i få tilfælde, hvor udbudsprisen bliver mødt, medmindre der er rift om boliger i et attraktivt område. Ved at dykke ned i markedsdata for lokalområdet, kan man faktisk se på boliger, der er over ens rådighedsbeløb. Hvis den gennemsnitlige salgspris for en bolig af samme type ligger 10 pct. under udbudsprisen, kan man søge efter boliger, som har en udbudspris på 4,4 mio. kr. Med en forskel på næsten en halv million, kan man finde boliger, der er i bedre stand, nyere og også boliger, som er nyrenoverede. Det skal dog nævnes, at et nedslag på 400.000 kr. ikke altid er realistisk, men det er forsøget værd at give et bud, hvis man står mellem to boliger, hvor den ene ligger til 4 mio. kr., men den kræver en kærlig hånd, imens den anden, der er dyrere, er indflytningsklar.

Omvendt kan man finde et hus, der er under rådighedsbeløbet og bruge markedsdata for lokalområdet til at forhandle nedslag i prisen, således at man har et budget til renovering af huset. Sammenlign derfor m2-prisen for den bolig, man har interesse for med, hvad m2-prisen i gennemsnit ligger på for lokalområdet.

Hvornår skal man gøre en handel?

Har man forelsket sig i nabolaget efter undersøgelsen af naboernes huse, og måske også været en tur forbi huset, der er til salg, kan man give et bud. Dog kan det være, at man ved sit besøg har forelsket sig i en eller flere af naboernes huse, men de er jo ikke til salg. Hvis man har mod på at vente, kan man undersøge tidslinjen for naboernes huse.

Forestiller man sig, at naboerne er seniorer, som har boet i huset i 30 år, kan det antages, at børnene er flyttet hjemmefra, hvorfor det kan være tid til, at naboen søger mod et mindre hus. Allier dig med en ejendomsmæglerbutik der har lokalviden, hvor denne med posten kan sende en flyer, hvor der opfordres til salg af boliger i området, da der er købere klar. Det, man skal have for øje, er, at man ikke kender til prislejet, som naboens hus kan komme til at ligge på. Endvidere har man ikke viden om tilstanden og elinstallationerne.

Hvis man ikke har nerverne til at vente, og man ikke vil risikere, at huset, der er til salg i området, bliver solgt, kan man ud fra ovennævnte undersøge markedsdata, rapporterne m.fl. og afgive et bud.

Overtagelse af hus med dispositionsret

Overtagelse af hus med dispositionsret: Det skal du vide

Når man som boligkøber overtager en bolig, kan det ske, at man får nøglerne før den officielle overtagelsesdag. Hvis det er tilfældet, er der tale om overtagelse af huset med dispositionsret. En aftale om dispositionsret kan både køber og sælger drage fordel af, men det er vigtigt at kende forskellen på dispositionsdagen og overtagelsesdagen og vide, hvilke forpligtelser henholdsvis køber og sælger har i dispositionsperioden.

I dette blogindlæg kan du blive meget klogere på, hvad du skal vide, hvis du som køber får nøglerne før den officielle overdragelse.

Hvad er dispositionsret?

Det dækker over retten til at disponere over og have adgang til boligen før den officielle overtagelsesdato. Det er en ting, som mange gør brug af i en forhandling, da man som køber får en periode med gratis husleje. Sælger betaler nemlig typisk alle de faste udgifter, som er forbundet med boligen i dispositionsperioden. Når man har dispositionsret, ejer man ikke juridisk set boligen, men man overtager nøglerne. Man har typisk også en række forpligtelser, fx skal man betale for forbruget og forsikringerne i dispositionsperioden.

Hvad er forskellen på dispositionsdagen og overtagelsesdagen?

Har man som køber har dispositionsret, er det vigtigt at vide, at der er forskel på dispositionsdagen og overtagelsesdagen, Den dag, man som køber overtager nøglerne til boligen, kaldes dispositionsdagen. Herfra har man adgang til boligen og kan disponere over den, men man har ikke udgifterne til den. Overtagelsesdagen er derimod den dag, hvor køber officielt og rent juridisk overtager boligen. Det er den endelige overtagelsesdato, som fremgår af købsaftalen og skødet. Fra overtagelsesdagen har man som køber dermed alle udgifter, ejendomsretten og risikoen.

Hvilke fordele er der ved dispositionsret for køber og sælger?

Ved overtagelse af et hus med dispositionsret er der en række fordele for både køber og sælger. For sælger, der er fraflyttet boligen, er det en fordel at overdrage nøglen tidligere, fordi man slipper for ansvaret og ikke betaler for forbrug. For køber er det en fordel, fordi man slipper for at betale de faste udgifter, der er forbundet med huset i dispositionsperioden. De eneste udgifter, man har, er til forbrug og forsikringer.

5 ting du skal vide om dispositionsret

  1. Faste udgifter til den nye bolig betales af sælger i dispositionsperioden, men typisk overtager køber forbruget i perioden.
  2. For at få dispositionsretten skal køber have deponeret hele eller dele af købesummen.
  3. Skødet skal være underskrevet.
  4. Hvis det kun er dele af købesummen, der deponeres ved dispositionsdagen, skal man som sælger sikre sig, at køber kan betale den fulde købesum.
  5. Købers husforsikring og ejerskifteforsikring skal træde i kraft fra dispositionsdagen.
det koster det at låne penge til bolig

Hvad koster det at låne penge til en bolig?

De fleste boligkøbere har ikke økonomiske midler til at betale hele huset eller lejligheden. Derfor finansierer de fleste dele af købet gennem lån, fx realkreditlån og/eller banklån. Men det er ikke gratis at optage lån til boligkøb. Så hvad koster det at låne penge til en bolig?

Prisen for at låne penge til en bolig afhænger af flere forskellige faktorer – herunder den enkelte bank, rentesatsen, lånets løbetid, låntypen, gebyrer og afdragsordningen. Med andre ord: Hvad det koster at låne penge til en bolig, kan være meget forskelligt.

Hvad koster det at låne penge til boligkøb?

Når man skal finde ud af, hvad det koster at låne penge til en bolig, skal man skelne mellem prisen til realkreditlånet og banklånet. Banklånet kan maksimalt udgøre 15 %, mens realkreditlånet maksimalt kan udgøre 80 %. De sidste 5 % er egenbetaling. Renten på banklånet er typisk den højeste, mens den er lavere på realkreditlånet.

Hvad den endelige pris for at låne penge til en bolig er, varierer fra person til person, og man kan derfor ikke sætte to streger under, hvad det koster. Ønsker du fx at låne én million kroner til en bolig, udregnes prisen ud fra, hvorvidt der er tale om en fast eller variabel rente og lånets løbetid.

Nedenfor kan du dog se, hvad det koster at låne én million kroner via et F1, F3 og F5 lån. Tallene er baseret på rentetilpasningen fra april 2023 og er lån med en løbetid på 29, 27 og 25 år.

Eksempler på priser på realkreditlån

F1 med afdrag: 4.280 kr. pr. lånt million/måneden i månedlig ydelse
F1 uden afdrag : 2815 kr. pr. lånt million/måneden i månedlig ydelse
F3 med afdrag: 4.355 kr. pr. lånt million/måneden i månedlig ydelse
F3 uden afdrag:: 2.585 kr. pr. lånt million/måneden i månedlig ydelse
F5 med afdrag: 4.460 kr. pr. lånt million/måneden i månedlig ydelse
F5 uden afdrag: 2.440 kr. pr. lånt million/måneden i månedlig ydelse

Kilde: Bolius

Prisen på lån er blevet dyrere

Det seneste års tid har der været meget snak omkring renteniveauet, som er en væsentlig faktor i forhold til, hvad det koster for boligejere hver eneste måned at låne penge til købet. Renten er nemlig det, man betaler for at låne pengene, og den er steget markant det seneste års tid. Det betyder, at prisen for hver lånte million igennem realkreditinstituttet i dag er væsentligt dyrere for både F1, F3 og F5-lån, end hvad den har været. Her er renterne nemlig steget fra -0,02%, -0,39% og 0,54% til mellem 3,2% og 3,6%.

Hvad betyder det for boligmarkedet, at det er blevet dyrere at låne til boligkøb?

Rentestigningen betyder i praksis, at det er blevet mellem 500 kroner og 2000 kroner dyrere om måneden at låne én million kroner. Konsekvenserne af de stigende renter er kort sagt, at presset på boligmarkedet falder. Færre mennesker har råd til at finansiere boligkøbet, og derfor oplever man, at flere sætter boligkøbet på pause for en stund. Når efterspørgslen bliver lavere, bliver priserne også lavere, og det forventes derfor, at boligpriserne vil falde i 2023.

Læs Dansk Boligforsikrings guide til boligkøb her

Dansk Boligforsikring