Kategori: Boligkøb

Rådgivere til boligkøb: Her er rådgiverne, der kan hjælpe dig

Et boligkøb er en stor beslutning, og det er en proces med mange trin. For nogle boligkøbere kan det være en skræmmende proces, som potentielt kan afholde en fra at købe drømmeboligen. Derfor findes der mange forskellige rådgivere, du kan benytte dig af, når du skal købe bolig og måske gøre processen en smule mere tryg. Nogle rådgivere ved boligkøb er obligatoriske, mens andre er valgfrie. 

Herunder får du en oversigt over de forskellige rådgivere, der kan hjælpe dig i forbindelse med dit boligkøb. 

Bankrådgiver

Hvis du skal finansiere boligkøbet gennem banklån og/eller realkreditlån, skal du bruge en bankrådgiver i forbindelse med boligkøbet. Bankrådgiveren vil kunne give dig et overblik over økonomien i forbindelse med boligkøbet og lægge et fremtidigt budget, så både du og banken ved, at der er økonomi til at sidde i boligen. Bankrådgiveren skal godkende finansieringen. 

Finansiel rådgiver 

En finansiel rådgiver er en uvildig rådgiver, der kan hjælpe dig med at finde den bedste finansieringsløsning. En finansiel rådgiver vil med andre ord kunne hjælpe dig med at navigere i de forskellige muligheder og forhandle med banken på dine vegne. En finansiel rådgiver er ikke obligatorisk, og det koster et honorar at benytte sig af denne type rådgiver. For nogle boligkøbere giver det rigtig god mening at investere i en finansiel rådgiver, mens det for andre ikke gør. 

Køberrådgiver 

En køberrådgiver eller en købermægler er en ejendomsmægler, der tilbyder køberrådgivning til købere igennem hele processen. Det gælder alt fra at finde den rette bolig til prisforhandlingen og papirarbejdet. I modsætning til den ejendomsmægler, du møder på fremvisning, er en køberrådgiver købers mand. Det er derfor en rådgiver, der er 100% på købers side. Du er ikke forpligtet til at hyre en køberrådgiver, men for nogle købere – særligt førstegangskøbere – kan det være en god investering, mens det for andre ikke føles nødvendigt. 

Advokat 

Det er ikke obligatorisk at bruge en advokat i forbindelse med et boligkøb. Rigtig mange købere vælger dog at hyre en advokat, der er på deres side, og som kan stå for det juridiske papirarbejde i forbindelse med handlen. Derudover giver brugen af advokat også en mulighed for at benytte et evt. advokatforbehold, der er skrevet ind i købsaftalen. 

Revisor

I nogle tilfælde kan du som køber også have gavn af at søge råd og vejledning hos en revisor. Det gælder blandt andet ved forældrekøb, hvor det kan være behov for rådgivning. Der er nemlig nogle skattemæssige og lejelovgivningsmæssige ting, der er vigtige at holde styr på ved forældrekøb.

Byggeteknisk rådgiver

Mange vælger at få en byggeteknisk rådgiver til at gennemgå boligen. Den byggetekniske rådgiver kan blandt andet kortlægge boligens tilstand ud over det, der står beskrevet i tilstandsrapporten. Derudover kan denne type rådgiver give et prisoverslag på, hvad det koster at udbedre fejl. Dette kan blandt andet bruges i forhandlingen med sælger. Det er ikke et krav, at køber benytter sig af en byggeteknisk rådgiver, men hvis du ikke ønsker nogle ubehagelige overraskelser, kan det være en god investering. 

Arkitekt 

En arkitekt er endnu en byggefaglig rådgiver, som i nogle tilfælde kan være oplagt at benytte sig af. En arkitekt kan være relevant, hvis du overvejer større ombygninger eller tilbygning til den bolig, du overvejer at købe. Det er altså ikke en obligatorisk rådgiver, men en rådgiver, der i nogle tilfælde kan være relevant. 

Køb af andelsbolig: Det skal du vide

En andelsbolig er en populær boligtype, som adskiller sig fra køb af ejerboliger på en række punkter. Når du køber en andelslejlighed, bliver du andelshaver, og du har ret til at bo i en bestemt bolig i andelsforeningen. Det betyder, at du sammen med de andre andelshavere ejer ejendommen. Det betyder også, at I ejer en andel af foreningens formue, ligesom I sammen hæfter for gælden i ejendommen. 

Hvis du overvejer at købe en andelsbolig, er der en række ting, der er gode at vide. Der er nemlig flere steder, hvor købet adskiller sig fra køb af ejerboliger. 

Købsprisen er typisk billigere 

Andelsboliger er særligt populære, blandt andet fordi købsprisen typisk er markant lavere end på tilsvarende ejerboliger. Det er ikke ualmindeligt, at de mest attraktive andelsboliger har en købspris på 40-50% lavere end tilsvarende ejerboliger i samme område. Derudover er der et loft for, hvor meget en andelsbolig må koste i henhold til andelsboliglovens maksimalprisbestemmelse. 

Når man taler prisen på andelsboliger, arbejder man med begrebet andelskronen. 

Andelskronen er et nøgletal, der fastsættes årligt i foreningen, hvor der tages udgangspunkt i foreningens aktuelle økonomi. Typisk beregnes købsprisen ud fra andelsværdi pr. andelskrone eller andelsværdi pr. kvadratmeter. 

Derudover tillægges værdien af forbedringer i den enkelte bolig. 

Tjek den tekniske pris 

Købsprisen er ikke den eneste pris, du skal være opmærksom på, når du køber en andelsbolig. Købsprisen medregner nemlig ikke foreningens gæld. Det gør den tekniske pris til gengæld, og derfor er det vigtigt at have dette for øje. Den tekniske pris vil fremgå af salgsmaterialet, og det er denne pris, der afgør, hvor meget du skal lægge i udbetaling ved finansiering. 

Der er en månedlig boligafgift 

Ved køb af andelsbolig arbejder man også med begrebet boligafgift. Det er udgifterne til foreningens fællesudgifter. Det er et vigtigt parameter at holde øje med, når man skal købe en andelsbolig. Boligafgiften dækker nemlig over foreningens realkreditlån, administration, forsikring, vedligeholdelse, ejendomsskatter etc. Derfor vil boligafgiften variere fra forening til forening. Hvis boligudgifterne er høje, er det typisk et tegn på, at der er stor gæld i foreningen. 

Mange andelsboliger sælges via venteliste 

Køb af andelsbolig adskiller sig også fra køb af ejerboliger ved, at mange slet ikke bliver solgt via en ejendomsmægler. Derimod foregår det ofte via ventelister. Når det så er sagt, vil du af og til støde på andelsboliger hos ejendomsmæglere. Her lander den typisk, hvis ikke den kunne sælges på ventelisten.

Dokumenter ved køb af andelsbolig 

Ved alle former for bolighandler er det vigtigt at få alle de nødvendige dokumenter og oplysninger. Sørg derfor for, at du som køber har adgang til dokumenter som salgsopstilling, specificering af forbedringer, nøgleoplysningsskema, vedtægter i foreningen, husorden, referat fra generalforsamlingen, drift- og vedligeholdelsesplan, foreningens seneste årsrapport samt budgettet for det kommende år. 

Det er blandt andet vigtigt, at du har information om: 

• Andelskronen 
• Købspris 
• Den tekniske pris
• Forbedringer i boligen
• Vedtægter i foreningen
• Husorden i foreningen 
• Foreningens lån 
• Andelshavernes hæftelser 
• Forsikringer
• Andelsværdier 
• Fremtidig vedligeholdelse 

Lånemuligheder til andelsboliger 

Når du skal finansiere købet af en andelsbolig, adskiller det sig en smule fra finansiering af ejerboliger. I forhold til udbetaling skal du typisk minimum lægge 5% af den tekniske pris. Derudover er det ikke muligt at optage et realkreditlån, men derimod finansieres det via et banklån (andelsboliglån). Her er renten typisk højere end ved et realkreditlån. 

Husk bank- og advokatforbehold 

Ved køb af en andelsbolig underskrives en købsaftale, ligesom ved køb af ejerboliger. Nogle handler med andelsboliger går dog rigtig stærkt, og der kan være mange købere om én bolig. Derfor er det en god idé at skrive et bank-og advokatforbehold ind i købsaftalen, inden du underskriver den. På den måde har du mulighed for at komme ud af aftalen, hvis det skulle vise sig, at finansieringen ikke er på plads, eller en rådgiver har indvendinger. 

Der er fortrydelsesret 

På andelsboliger er der en fortrydelsesret på 6 dage for køber og ingen fortrydelsesret for sælger. Hvis køber ønsker at benytte sig af sin fortrydelsesret, koster det 1% af købesummen. 

Nogle steder er det muligt at tegne en ejerskifte – og sælgeransvarsforsikring  

Når du køber en andelsbolig, er det i nogle tilfælde muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Hos Dansk Boligforsikring tilbyder vi ejerskifteforsikringer til andelsboliger. Der er dog en række forudsætninger for at kunne tegne det. Læs mere om det her. 

Ligesom det er muligt at tegne en ejerskifteforsikring, kan man som sælger også tegne en sælgeransvarsforsikring hos Dansk Boligforsikring. Her er der dog også en række forudsætninger, der skal være til rådighed, før det kan lade sig gøre. Læs mere om det her.

Tilstandsrapport gyldighed: Hvornår skal man have ny tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en vigtig rapport i forbindelse med køb og salg af bolig. Hvis man som sælger udarbejder en tilstandsrapport (og en elrapport) er det muligt at benytte sig af huseftersynsordningen, hvilket samtidig giver køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. 

En tilstandsrapport er dog ikke gyldig for evigt, og derfor kan du opleve, at den skal fornyes for at være gældende i forbindelse med salget af din bolig.

En tilstandsrapport er gyldig i et halvt år 

En tilstandsrapport er gyldig fra den dag, hvor den bliver indberettet. Det sker senest 14 dage efter, at den byggesagkyndige har været ude og gennemgå boligen. Herfra er den gyldig i 6 måneder. Hvis boligen ikke er solgt inden for denne periode, vil det kræve en fornyelse af tilstandsrapporten, for at den er gældende i forbindelse med salget. Tilstandsrapporten skal fornyes i forbindelse med et salg efter 6 måneder, da der kan opstå nye skader i perioden, imens boligen er til salg. 

Når du skal forny tilstandsrapporten 

Hvis du som sælger ønsker at benytte dig af huseftersynsordningen, er det vigtigt, at tilstandsrapporten er gyldig, når du indgår en handel med køber. Derfor skal du sørge for at forny den, så køber kan læse den, inden der bliver underskrevet en købsaftale. 

Hvis du skal forny tilstandsrapporten, skal du tage kontakt til den byggesagkyndige, der udarbejdede den første tilstandsrapport. Der er omkostninger forbundet med fornyelsen, men prisen er typisk reduceret i forhold til den pris, du har for den første. Nogle firmaer tilbyder, at den første fornyelse af tilstandsrapporten er en del af prisen fra start af. Undersøg hvordan det konkret fungerer, der hvor du fik udarbejdet tilstandsrapporten. 

Find tidligere tilstandsrapporter på boligen 

Det er muligt at finde tidligere tilstandsrapporter igennem tiden på Erhvervstyrelsens hjemmeside for boligejere: boligejer.dk

Boligs liggetid: Hvilken betydning har det i forbindelse med et salg?

Hvis du er boligsøgende eller har din bolig til salg, er du med sikkerhed opmærksom på boligens liggetid. En boligs liggetid fortæller nemlig, hvor længe din bolig har været til salg – fra den dag, en bolig er sat til salg på markedet, til den dag boligen er blevet solgt. Man skelner mellem den nuværende liggetid og den samlede liggetid. Den nuværende liggetid refererer til, hvor længe boligen har været til salg hos den aktuelle ejendomsmægler. Den samlede liggetid dækker derimod over det totale antal dage, boligen har været på markedet – uanset om den har været til salg hos  samme ejendomsmægler hele tiden eller er blevet skiftet undervejs. Hvis boligen har været til salg i ejendomsmæglerens skuffe, inden den kom på markedet, vil det ikke tælle med i liggetiden på boligsøgningssider. 

Liggetiden er vigtig for både køber og sælger, fordi den kan give indsigt i efterspørgslen på en bolig og kan påvirke prisforhandlingerne. 

Hvad påvirker en boligs liggetid? 

Der er forskellige faktorer, der påvirker en boligs liggetid. Herunder kan du blive klogere på nogle af de væsentligste faktorer:

• Beliggenhed: Beliggenhed er en af de faktorer, som påvirker en boligs liggetid. Det varierer meget fra kommune til kommune, hvor lang den gennemsnitlige liggetid er. Nogle områder er mere populære end andre, og det kan afspejle sig i liggetiden. Det er særligt omkring de store byer, at liggetiden er kortere, mens den kan være længere i de mindre kommuner.
  
• Pris: Boligens pris spiller også ind på liggetiden. Hvis prisen på boligen er sat for højt, kan det forlænge liggetiden, da det kan skræmme potentielle købere væk. Omvendt kan en skarp prisfastsættelse være med til at sikre et hurtigere salg og dermed en kortere liggetid.
  
• Økonomi: Sælger kan stå i en økonomisk situation, der gør, at det først er realistisk at skrive under på en købsaftale, hvis en køber byder den rette pris. Det kan betyde, at boligens liggetid forlænges. 

• Selve boligen:
  Selve boligen spiller naturligvis også en rolle. Nogle boliger er attraktive for en bredere målgruppe, mens andre boliger er attraktive for en mere snæver målgruppe. Derfor kan faktorer som stand, planløsning, størrelse etc. også påvirke boligens liggetid. Når du har din bolig til salg, kan det derfor være en fordel, hvis du sørger for at gøre boligen klar og indbydende til fremvisninger og åbne huse. Få gode råd til at gøre boligen klar til fremvisning her. 

• Markedstendenser:
  Tendenserne på boligmarkedet påvirker også boligens liggetid. Hvis du sætter dit hus til salg i en periode med høj efterspørgsel og lavt udbud, kan det resultere i en kortere liggetid. Sætter du derimod din bolig til salg i en periode med lav efterspørgsel og stort udbud af boliger, kan liggetiden være længere. 

Liggetidens betydning ved et boligsalg 

Hvis du ønsker at reducere liggetiden på din bolig, er det en god idé at gå i dialog med ejendomsmægleren. Her bør I tale om en realistisk salgspris i det nuværende marked og en effektiv markedsføringsstrategi. Liggetiden kan nemlig have stor betydning for salget af boligen, den viser, hvor attraktiv din bolig er i potentielle køberes øjne. 

Ved en kort liggetid er der større sandsynlighed for, at boligen bliver solgt til udbudsprisen eller tæt på udbudsprisen. Når boligen er frisk på markedet, vil køberne nemlig ikke stå i en god forhandlingssituation, og det kan være sværere for dem at forhandle og byde under prisen.

Ved en lang liggetid stiller det køberne i en bedre position ved en evt. prisforhandling, og det bliver nemmere for køberne at byde under prisen. Derudover kan det være nødvendigt at justere udbudsprisen og sænke den for at tiltrække kunder. En lang liggetid kan desuden potentielt skræmme købere væk, fordi mange (måske fejlagtigt) bliver bange for, at “der er noget galt” med boligen, siden der ikke er andre, som vil købe den. 

Husk forsikringen, når du sælger

Uanset hvor lang liggetiden på din bolig ender med at være, er det vigtigt at være opmærksom på de eventuelle økonomiske overraskelser, der kan vise sig efter salget. Derfor er det en god idé, at du som sælger benytter sig af huseftersynsordningen ved salg og dermed fraskriver dit 10-årige mangelansvar. Da der er nogle ting, sælger fortsat kan holdes til ansvar for, selvom huseftersynsordningen er benyttet, og køber har tegnet en ejerskifteforsikring, er det værd at overveje en sælgeransvarsforsikring for den mest optimale økonomiske sikkerhed efter salget.

Overblik: En bolighandel trin for trin

En bolighandel er en kompleks proces med flere trin, omfattende dokumenter og behov for professionel rådgivning. Derfor har vi her udarbejdet et overblik over en bolighandel trin for trin. Med denne ved hånden får du et klart overblik over, hvad der sker, og hvornår de forskellige trin i handlen finder sted. 

1. Bliv lånegodkendt i banken

Som køber er det allerførste skridt på vejen mod en drømmebolig at blive lånegodkendt i banken. Med et lånebevis i hånden kan du hurtigt slå til, når det rigtige byder sig, og du ved samtidig, hvor meget du kan købe for. Du kan nemt og hurtigt få et lånebevis i banken ved at tage kontakt til dem. Lånebevisets størrelse tager blandt andet udgangspunkt i den samlede indkomst, skatteforhold, opsparing og eventuel gæld.

2. Find drømmeboligen 

Når lånebeviset er på plads, kan jagten på drømmeboligen sætte ind. Der er forskellige muligheder for at finde drømmeboligen. Mange boliger markedsføres på ejendomsmægleres hjemmesider, boligsider og i annoncer. Derudover kan du holde øje med lokale ejendomsmægleres sociale medier eller blive skrevet op i mæglernes køberkartoteker. Flere boliger bliver nemlig solgt ved det, der kaldes et skuffesalg, og her kan det være godt som aktiv boligsøgende at være skrevet op hos de lokale ejendomsmæglere. Ved skuffesalg får du nemlig information om relevante sager, der ligger i ejendomsmæglerens “skuffe”. 

Når du har fundet en bolig, der måske kunne være det næste hjem, er det en god idé at læse salgsopstillingen, se på billeder, plantegning og eventuelt læse nogle af de vigtigste dokumenter f.eks. tilstandsrapport og elrapport.

3. Fremvisning 

Når du er faldet over en bolig, der potentielt kan være din drømmebolig, booker du en fremvisning eller tilmelder dig et åbent hus. På fremvisningen eller det åbne hus kommer du ud og ser boligen og fornemmer med egne øjne, om den lever op til det, du forestiller dig.

4. Læs de vigtigste dokumenter

Efter fremvisningen (eller før) er det en god idé at læse boligens dokumenter igennem. Det gælder tilstandsrapporten og elrapporten, hvis ikke du læste dem inden fremvisningen. Men det gælder også eventuelle ejerforeningsvedtægter ved ejerlejligheder, referater fra generalforsamlingen, lokalplan, servitutter og andre væsentlige informationer om boligen og området. Det kan være svært at forstå indholdet i alle dokumenterne, og derfor vælger mange også at alliere sig med en køberrådgiver eller en byggesagkyndig, som kan yde rådgivning.

5. En ekstra fremvisning

En bolighandel er en stor beslutning, og derfor vælger mange potentielle købere at se en bolig en ekstra gang, inden de byder på boligen. Book derfor gerne en ekstra fremvisning hos ejendomsmægleren. En 2. fremvisning bruges typisk på at undersøge boligen en smule grundigere, få afklaret de sidste spørgsmål og eventuelt få rådgivning af en fagperson. 

6. Forhandling om pris 

Hvis køber er interesseret, gives et bud til sælgerens ejendomsmægler. Herefter kan sælger acceptere eller komme med et modbud. Der er en udbudspris, men det er meget normalt, at man forhandler om pris, overtagelse og dispositionsret ved bolighandler. 

7. Købsaftale udarbejdes

Når man er blevet enig om pris og vilkår, udarbejder sælgers ejendomsmægler en købsaftale. Købsaftalen sendes til køber samt rådgiver og bank. 

8. Købsaftale underskrives 

Aftalen underskrives typisk af køber først og derefter sælger. Der er ingen lovmæssig deadline på, hvornår købsaftalen skal være underskrevet, efter den er lavet. Så længe sælger ikke har underskrevet købsaftalen, kan man som køber altid trække sig fra handlen. Når den er underskrevet af begge parter, er den bindende – dog med en lovpligtig fortrydelsesret og andre forbehold. 

9. Fortrydelsesret

Der er en lovpligtig fortrydelsesret på 6 hverdage, efter aftalen er indgået. Benytter man sig af fortrydelsesretten, skal man betale 1% af købesummen for at komme ud af handlen. Disse penge skal betales inden for de 6 hverdage, hvor fortrydelsesretten løber. 

10. Rådgiverforbehold

Der skrives typisk en række forbehold ind i en købsaftale. Det kan være advokatforbehold og bankforbehold. I forbindelse med en bolighandel, allierer man sig med forskellige rådgivere, der kan hjælpe en igennem handlen. En advokat gennemgår og kontrollerer indholdet i købsaftalen og i de øvrige dokumenter, der foreligger i forbindelse med ejendommen. Typisk varer rådgiverforbeholdet 3-5 hverdage. 

11. Godkendelse, rettelser eller forbehold til købsaftalen 

Når rådgiver har været igennem alle handlens dokumenter, sendes en godkendelsesskrivelse. Dette sendes til ejendomsmægleren på købers vegne. I skrivelsen fra rådgiver kan der være rettelser til købsaftalen og forbehold for godkendelsen. 

12. Forsikringer

Som en del af købsaftalen har du som køber fået tilbud på en husforsikring og eventuelt en ejerskifteforsikring, hvis sælger ønsker at benytte sig af huseftersynsordningen. Du kan vælge at takke ja til de fremlagte tilbud eller selv indhente tilbud. En vigtig del af husforsikringen er en brandforsikring. Dette er typisk et krav for at kunne låne pengene i banken. Både husforsikring og ejerskifteforsikring skal være tegnet inden overtagelse eller dispositionsdatoen, så dækningen kan træde i kraft fra første dag. 

13. Endelig bankgodkendelse 

Din bank gennemgår din økonomi, og hvis banken godkender, får du tilbud på finansiering, som skal accepteres. Bankens godkendelse er normalt en del af forbeholdene i en bolighandel. 

14. Handlen er endelig og bindende 

Når alle forbehold er afklaret og opfyldt, er handlen endelig. 

15. Udbetaling og bankgaranti 

Når handlen er endelig – typisk omkring en uge efter købsaftalen er underskrevet – vil der blive sendt en udbetaling til ejendomsmægleren, og sælgers bank vil modtage bankgaranti fra købers bank.

16. Skødet udarbejdes og tinglyses 

Skødet udarbejdes efter endelig handel. Det fremgår af aftalen, hvorvidt det er sælgers ejendomsmægler eller købes rådgiver, der udarbejder skødet. Når skødet er klar, underskrives det. Det er muligt at give fuldmagt til, at ens rådgiver signerer tinglysningen.  

17. Købesummen deponeres til sælgers bank

Før overtagelsen vil købers bank sørge for, at købesummen står på sælgers deponeringskonto. Typisk er pengene låst på kontoen, indtil skødet er tinglyst og står i købers navn, samt at sælgers gamle lån er slettet. 

18. Overtagelse

I købsaftalen fremgår en overtagelsesdag. Typisk mødes køber og sælger sammen med ejendomsmægleren på denne dag kl. 12 med mindre andet er aftalt. Her overdrages nøglerne. 

19. Forbrugsmålere aflæses ved overtagelsen

Som en del af overdragelsen bliver målere aflæst, så refusionsopgørelsen kan færdiggøres.  

20. Gennemgang af boligen

Det kan være en god idé at gennemgå boligen sammen med sælger og ejendomsmægler på overtagelsesdagen. Det kan f.eks. være ved at gennemgå boligen for nye skader, gennemgang af hårde hvidevarer og andet relevant. Du kan også vælge selv at gå igennem boligen, men det skal typisk ske inden for få dage, da det hurtigt skal vurdere, om sælger skal holdes ansvarlig for eventuelle mangler. 

21. Sælgers gamle lån slettes

Når tinglysningen af ejendommen og lån er endelig, vil sælgers gæld blive fjernet fra ejendommen. Dette er noget, som sælgers bank sørger for. 

22. Købesummen frigives

Købesummen frigives til sælger, når det gamle lån er fjernet fra ejendommen. 

23. Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen færdiggøres af rådgivere og godkendes af køber og sælger. Dette sker typisk inden for en måned efter overtagelsen. 

24. Afslutning

Bolighandlen er afsluttet, og køber modtager en kopi af det tinglyste skøde digitalt. 

Tinglyst skøde: Sådan foregår tinglysningen ved bolighandler

En bolighandel består af flere trin, og et af de sidste trin i processen er at få tinglyst skødet. Når købsaftalen er underskrevet, skal skødet udarbejdes og tinglyses. Skødet er et lovpligtigt dokument, der skal udarbejdes ved køb og salg af fast ejendom. Det fungerer som det endegyldige bevis på ejerskabet af ejendommen. Tinglysningen sikrer, at ejerskiftet bliver officielt og juridisk gyldigt. 

Her kan du blive klogere på, hvordan tinglysningen af skødet ved bolighandlen foregår. 

Sådan tinglyses skødet 

• Skødet udarbejdes: For at skødet kan blive tinglyst, skal det i første omgang udarbejdes. Det udarbejdes på baggrund af købsaftalen og indeholder de vigtigste oplysninger om ejendommen, sælger, køber, købesummen, pantehæftelser og overtagelse. Det er forskelligt fra bolighandel til bolighandel, hvem der står for at udarbejde skødet. Typisk er det enten købernes advokat eller sælgers ejendomsmægler – dette er aftalt og fremgår af købsaftalen. 

• Skødet godkendes af alle parter: Når skødet er udarbejdet, sendes et udkast til køber og sælger, som skal godkende det. 
  
• Skødet godkendes og signeres: Når skødet er gennemgået og godkendt af køber og sælger, oprettes det i den digitale tingbog på tinglysning.dk og lægges i underskriftsmappen. Her signeres det af parterne med MitID. Det er muligt at give en fuldmagt til en advokat, der kan stå for signeringen. 
  
• Skødet anmeldes til tinglysningen: Når skødet er signeret, anmeldes det til tinglysningen. Her vil der blive opkrævet en tinglysningsafgift. Systemet vil automatisk beregne tinglysningsafgiften (fast tinglysningsafgift på 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen) som betales i forbindelse med anmeldelsen af skødet.
  
• Skødet tinglyses: Når tinglysningen er anmeldt, vil der være en behandlingstid, hvor det kan tinglyses eller afvises. Bliver tinglysningen godkendt, er registreringen af ejerskabet på plads. 
  
• Banken informeres: Tinglyses skødet, bliver både sælger og købers bank informeret, så tinglysningen af købers nye lån og aflysning af sælgers gamle lån kan komme på plads. 

• Købesummen frigives til sælgers disposition: Købesummen frigives til sælger, når skødet er endeligt tinglyst uden anmærkninger, og sælgers gamle lån er aflyst.

Hvorfor skal man have tinglyst skødet? 

Hvis skødet ikke tinglyses, er ejerskiftet ikke officielt registreret, og køber har ikke en sikker ret over ejendommen. Tinglysning er utrolig vigtig for, at køber kan bevise og sikre sit ejerskab af boligen. Derudover er det først efter tinglysningen af skødet, at de sidste trin i processen kan falde på plads.  

Selve tinglysningen kan godt være kompliceret og juridisk tung, og derfor anbefales det, at man får professionel hjælp i processen. 

Læs mere om hele processen i forbindelse med køb af bolig 

Villalejlighed: Det skal du vide, inden du køber

Villalejligheder er et attraktivt valg for boligkøbere, der drømmer om hus og have til en lavere pris. Det giver dig mulighed for at bo i en villa, som ellers måske ikke ville være økonomisk realistisk. Dog er der nogle vigtige ting, du bør overveje, før du køber en villalejlighed.

Hvad er en villalejlighed?

En villalejlighed er en boligtype, hvor et hus er opdelt i to separate lejligheder, og hvor hver boligenhed hæfter for hver sit eget boliglån. En villalejlighed er, som ordet antyder, en lejlighed i en villa. Men villalejligheden adskiller sig fra den klassiske ejerlejlighed ved, at man har færre naboer og som regel har man mere plads omkring sig og har adgang til have (eller terrasse) og ofte også egen parkeringsplads eller carport. Typisk registreres villalejligheder som ideelle anparter, hvor der er knyttet en eksklusiv brugsret.

Selvom man har hver sin boligenhed, er der alligevel en række ting, man er fælles om. Det gør også, at der er nogle ting, man skal være ekstra opmærksom på, når man kaster sig ud i køb af en villalejlighed.

Fælles om en række udgifter

Når man køber en villalejlighed, deler man omkostningerne til alle faste udgifter som varme, husforsikring, ejendomsskat, affaldshåndtering og andre fællesudgifter. Derudover er man fælles om vedligeholdelsen, herunder tag, mursten og evt. fælles have. Udgifterne til ejendomsskatten og husforsikringen mv. hæfter man solidarisk for, og derfor er det vigtigt at være opmærksom på, hvad man gør, hvis den anden part ikke betaler sin del. Her vælger mange at tinglyse pant i begge boligenheder, så man kan sikre økonomisk sikkerhed for det fælles sameje.

Kælder og have deles

Det er forskelligt fra villalejlighed til villalejlighed, hvordan brugsretten til have og kælder er defineret. I nogle tilfælde deler man hele haven eller hele kælderen, mens man i andre tilfælde opdeler det. Når man køber en villalejlighed er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan brugsretten til kælder og have er defineret.

Ingen vedtægter og ejerforening 

Når man køber en ejerlejlighed, er der vedtægter og en ejerforening, men ved en villalejlighed er der ikke den slags. Her udarbejdes i stedet en samejeoverenskomst (se længere nede). Det er heller ikke sikkert, at der er udarbejdet en husorden, som f.eks. beskriver, hvordan man skal forholde sig ved fester og lignende. En husorden er en god ide at få på plads, så der ikke opstår uenigheder eller stridigheder i hverdagen. 

Kemi-møde

Når man køber hus eller lejlighed, holder man normalt ikke “kemi-møder” med naboerne. Men ved villalejligheder er der en undtagelse. Her kan det være en rigtig god idé at undersøge, hvem der også bor i ejendommen og afholde et møde, hvor man kan lære hinanden at kende. Man kommer til at bo tæt, og man skal kunne samarbejde om en række økonomiske og praktiske ting. 

Villalejligheder er en del af huseftersynsordenen 

Ved salg af villalejligheder foreligger der ofte en tilstandsrapport og en elrapport, og det er derfor muligt for sælger at benytte huseftersynsordenen og for køber at tegne en ejerskifteforsikring. Når der udarbejdes en tilstandsrapport og en elrapport på villalejligheder, skal hele ejendommen og tilhørende bygninger gennemgås, selvom det kun er den ene lejlighed, der sælges. Det er dog i nogle tilfælde muligt at dele rapporterne op, så der er én rapport for den part, der skal sælges, én rapport for den anden part og én rapport for fællesarealerne. Dette gælder for både tilstandsrapporten og elrapporten.  

Samejeoverenskomsten

Ved køb af en villalejlighed oprettes en samejeoverenskomst. Det er et tinglyst dokument, der giver ejeren eksklusiv brugsret til en del af ejendommen. Dokumentet beskriver, hvordan forholdet mellem ejerne af de to boligenheder er strikket sammen samt indeholder beskrivelser af eventuelle tvivlsspørgsmål, der kunne komme på et senere tidspunkt mellem de to parter. Det kan f.eks. være udspecificering af: 

• hvad hver part betaler i fællesudgifter, vand, varme etc.
• brugsretten over have og kælder 
• tinglyst sikkerhed 
• vedligeholdelse 
• skader på boligen 
• evt. forkøbsret af den anden part 

Bolighandlens dokumenter: Disse dokumenter skal du kende

En bolighandel er en stor og økonomisk beslutning, som indebærer mange vigtige dokumenter og papirer. Udover selve købsaftalen er der nemlig en lang række bilag og andre papirer, som er en del af en bolighandel og dermed en del af den aftale, der indgås mellem køber og sælger. Det er vigtigt at være opmærksom på alle dokumenter, da de hver især har betydning for selve handlen og potentielt kan have en økonomisk og juridisk betydning. 

Bolighandlens dokumenter 

Det kan variere fra handel til handel, hvilke konkrete dokumenter der indgår. Herunder kan du læse om nogle af de typiske og vigtige dokumenter og papirer, der er en del af bolighandlen. 

Salgsopstillingen 

Som både boligkøber og sælger kender du med sikkerhed til salgsopstillingen. Det er nemlig et krav som sælger, at der udarbejdes en salgsopstilling, hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler. Dette er typisk det første dokument, som potentielle købere ser, da ejendomsmægleren ofte har det liggende på deres hjemmeside eller kan sende til interesserede købere. Salgsopstillingen indeholder en lang række vigtige informationer om boligen. 

Tilstandsrapporten 

Tilstandsrapporten er en rapport, der beskriver boligens tilstand. Det er sælger, der skal sørge for at få den udarbejdet, så køberne kan se skader og potentielle skader ved boligen. Det er blandt andet den (sammen med elrapporten), der ligger til grund for huseftersynsordningen. 

Elrapporten 

Elrapporten ligger sammen med tilstandsrapporten til grund for huseftersynsordningen. Det er også sælger, der skal sørge for at få denne rapport udarbejdet af en autoriseret elinstallatør. Rapporten giver købere et indblik i tilstanden på boligens elinstallationer. 

Energirapport 

Alle boliger over 60 kvadratmeter skal have en energimærkning. I den forbindelse udarbejdes en energirapport, der bygger på en gennemgang af boligen og de forhold, der påvirker energiforbruget. 

Jordforureningsattest

Der kan være forurening på grunden, du er ved at købe eller sælge. Det kan f.eks. stamme fra tidligere aktiviteter på eller omkring grunden. Med en jordforureningsattest kan man få indblik i jordforureningsdata på selve grunden og niveauet af eventuel forurening. Du kan indhente en jordforureningsattest på Danmarks Miljøportal. 

Sælgers husforsikringspolice

Der skal være en husforsikring på et hus, som kan dække skade på boligen i tilfælde af brand, storm eller lignende. Sælgers forsikringspolice vil ofte også være at finde i forbindelse med en bolighandel, så køber kan se de nuværende forsikringsforhold. Det er ikke et krav, at sælger indhenter et tilbud på en ny husforsikring til køber, men man ser ofte, at sælger gør det. Det er vigtigt at køber er opmærksom på, at en husforsikring ophører i forbindelse med ejerskiftet, og derfor skal der tegnes en ny, der er gældende fra ejerskiftet. 

Tilbud om ejerskifteforsikring 

Hvis sælgerne vil benytte sig af huseftersynsordningen, skal der foreligge et tilbud på en ejerskifteforsikring, hvor sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien på den billigste forsikring. Som køber kan du vælge at takke ja til tilbuddet eller vælge en anden ejerskifteforsikring.  

Tingbogsattest 

Sælger eller ejendomsmægleren vil stå for at indhente tingbogsattesten. Her fremgår byrder, servitutter og hæftelser. 

BBR-udskrift 

I BBR-registeret findes de officielle oplysninger om boligen, herunder informationer om størrelse, anvendelse, byggeår og lignende. Disse informationer er vigtige i bolighandlen og påvirker prisen på boligen. 

Ejendomsdatarapport 

Ejendomsdatarapporten indeholder oplysninger, som kommunen har registreret på boligen. Der kan være vigtige fremtidige forhold, som kan påvirke både værdi og anvendelse af boligen i fremtiden. Det koster 105 kr at indhente rapporten. 

Ejendomsvurdering 

Den offentlige ejendomsvurdering danner grundlag for beregningen af ejendomsskatter, og derfor giver dette dokument et billede af den forventede ejendomsskat efter ejerskiftet. 

Ejendomsskatterestancer

Ejendomsskatterestancer er ubetalt ejendomsskat. Det er vigtigt at have information om eventuelle ejendomsskatterestancer forud for en bolighandel, da du som køber vil overtage disse, når du overtager boligen. 

Matrikelkort 

Matrikelkortet er et kort, der viser grænserne mellem forskellige matrikler. Det er et grafisk kort, der illustrerer matrikelregisteret. 

Lokalplan 

Lokalplanen beskriver, hvordan kommunen politisk har besluttet at områderne skal udvikles. Her kan der f.eks. være nogle planer for konkrete villakvarterer eller konkrete bebyggelser, men det kan også være større områder og bydele. Lokalplanen kan blandt andet beskrive reglerne for boligens placering på grunden, fastsætte bebyggelsesprocenten, specificere hvilke materialer og farver der må anvendes i området og beskrive regler for placering af carporte, udhuse samt andre lignende bygninger.

Referat og vedtægter for grundejerforeningen

Grundejerforeningens referater og vedtægter vil også være en del af dokumenterne i forbindelse med en bolighandel. Her kan man som køber læse om beslutninger og lignende, der er vedtaget i grundejerforeningen, og som kan påvirke køberne. Det kan f.eks. være vedligeholdelsesarbejde, økonomi og lignende. Det kan også give køber indblik i eventuelle konflikter i foreningen. 

Referater, regnskab og budget fra en eventuel ejerforening

Er der en ejerforening, vil der typisk også være referater for ejerforeningen. Derudover vil man kunne få oplysninger om foreningens økonomi og fremtidige budget. 

Refusionsopgørelsen 

Når boligen skal overdrages, udarbejdes en refusionsopgørelse. Her opgøres udgifter og omkostninger forbundet med boligen. Det er en opgørelse mellem køber og sælger, der laves ved afslutningen af et salg. 

Overdragelse af bolig: Det sker på overtagelsesdagen

Det sidste led i bolighandlen er overdragelsen af boligen. Medmindre andet er aftalt, sker det på overtagelsesdagen, det vil sige den dag, hvor køber officielt overtager nøglerne til boligen, og hvor boligen officielt skifter ejer. Denne dato står angivet i købsaftalen og skødet. 

Udover at det er en spændende dag for både køber og sælger, er det også en dag, hvor der er nogle juridiske og praktiske ændringer, der skal træde i kraft. Herunder kan du læse om forberedelserne til overdragelsen samt selve overtagelsesdagen. 

Forberedelserne inden overdragelse 

Forud for selve overtagelsesdagen er der en række forberedelser, som både køber og sælger skal have styr på. 

Købers forberedelse inden overtagelse 

Når købsaftalen er underskrevet, og handlen er blevet endelig, går ejendomsmægler og advokat i gang med den sidste behandling. De gør skødet klar til underskrift, og refusionsopgørelsen gøres klar. Inden overtagelsesdagen skal køber sørge for at underskrive skødet og betale tinglysningsafgiften. Du underskriver skødet på tinglysning.dk med MitID. 

Derudover skal du som køber sørge for, at alle de nødvendige forsikringer træder i kraft den dag, du får nøglerne. Det gælder ejerskifteforsikring, indboforsikring og husforsikring. 

Som køber skal du desuden sikre dig, at der er styr på deponering og garanti for udbetaling af restkøbesummen. 

Sidst men ikke mindst skal du huske at melde adresseflytning på borger.dk. 

Sælgers forberedelse inden overdragelse 

Som sælger har du ansvar for at vedligeholde boligen helt frem til overdragelsen. Derudover er det dit ansvar at sørge for, at boligen er ryddet som aftalt ved overdragelsestidspunktet. Hvis det er aftalt med køber, at denne overtager dele af inventaret, skal det naturligvis blive, mens det resterende skal være ryddet. Det kan desuden være en god idé at aflevere boligen rengjort (dette er dog ikke et krav, og køber kan ikke klage over manglende rengøring). 

Derudover er det dit ansvar som sælger at sørge for at melde ejerskiftet til forsyningsselskaberne, ligesom du som sælger skal oplyse ejerskiftet til grundejerforeningen, ejerforeningen, vejlauget og lignende. Du skal ligeledes huske selv at melde flytning på borger.dk. 

På selve overtagelsesdagen kan du opleve, at køber ønsker oplysninger om inventar og bygningsdele. Derfor kan det være en fordel, hvis du forud for overtagelsesdagen finder manualer frem til hvidevarer samt finder andre relevante oplysninger om køkken, bad og maling til de udvendige facader.  

Sidst men ikke mindst skal du som sælger sikre dig, at skødet er underskrevet, at køber har betalt tinglysningsafgiften, og at købesummen er deponeret på deponeringskontoen i dit pengeinstitut. 

Sådan forløber selve overdragelsen 

Køber og sælger har aftalt et fast tidspunkt for selve overdragelsen. Typisk er det kl. 12 på overtagelsesdagen, men det er muligt at aftale et andet tidspunkt, hvis det ikke passer. 

På selve overdragelsesdagen mødes køber og sælger typisk sammen med ejendomsmægleren. Her overdrages nøglerne til boligen, og køber, sælger og ejendomsmægleren foretager en måleraflæsning af el, vand og varme sammen. Dette er utrolig vigtigt for den endelige refusionsopgørelse. Derudover bør køber, sælger og ejendomsmægleren sammen gennemgå alle hårde hvidevarer og sikre, at de virker. Det er ligeledes en god idé at gennemgå inventar, der eventuelt følger med boligen, så I sikrer jer, at alt er som aftalt i købsaftalen.  

Tjekliste til overtagelsesdagen 

• Overdragelse af nøglerne
• Måleraflæsning 
• Gennemgå hårde hvidevarer sammen  
• Tjek boligen for nye skader
• Få en rundvisning af sælger, som kan give tips og tricks til hverdagen i boligen 
• Spørg ind til manualer på hvidevarer
• Spørg ind til producenterne for køkken og bad. På den måde er det nemmere at skaffe reservedele. 
• Spørg ind til producenter og farvekoder på træværkets maling (f.eks. husets gavl, plankeværk). Det gør det nemmere, når det er tid til en opfriskning. 

Det sidste punktum sættes efter overdragelsen. Den endelige refusionsopgørelse udarbejdes senest en måned efter overtagelsen, hvor både køber og sælger skal godkende denne. 

Gode råd til en tryg bolighandel for køber og sælger

En bolighandel er en af de største økonomiske beslutninger, man træffer, og der er mange nye ting at forholde sig til. Derfor er det helt naturligt, hvis man særligt som førstegangskøbere synes, at det er lidt utrygt. Uanset om du er køber eller sælger, kan du få gavn af vores gode råd til at gøre bolighandlen mere tryg.

En tryg bolighandel som køber  

Sæt dig ind i processen

Det første råd, vi vil give til boligkøbere er, at sætte sig ind i processen, inden man går i gang med en handel. Der er mange ting at forholde sig til, når først det ruller, og derfor kan forberedelse være en rigtig god ting. Det kan nemlig for mange give en ro at vide lidt om selve processen forud for handlen, hvis det skal være en tryg bolighandel. 

Hos Dansk Boligforsikring kan du blandt andet læse om finansiering af boligkøbet, salgsopstilling, tilstandsrapporten, elrapporten, købsaftalen og refusionsopgørelsen, som alle er vigtige dele af købsprocessen. Du kan også få et fuldt overblik over processen ved huskøb her. 

Det kan også være en tryghed at vide, hvilke udgifter der vil være forbundet med selve bolighandlen, så det ikke kommer som en overraskelse senere i processen. Læs om omkostninger ved et boligkøb her. 

Hav styr på finansiering på forhånd

Finansiering af boligkøbet er en vigtig del af det at føle sig tryg. Sørg derfor for at gå i banken og få et lånebevis. Med et lånebevis i hånden har I bankens tilsagn til, at I kan købe en bolig til et vist budget. Her tages udgangspunkt i den nuværende økonomi samt forventninger til fremtiden. Ved at have dette på plads, kan du have ro i maven i forhold til at vide, at rådighedsbeløbet er tilstrækkeligt, og at du fortsat kan have en sund økonomi efter købet. Derudover får du et indblik i, hvad du kan købe bolig for.

Gør det klart, hvilke behov I har

For at sikre en god og tryg bolighandel anbefaler vi også, at du gør det klart, hvilke behov der er nu og i den kommende fremtid. Det anbefales, at man køber en bolig, der kan rumme ens fremtidsplaner til et vist omfang. Hvis din tidshorisont er lang, påvirkes du nemlig mindre af boligmarkedets udsving. Derudover er det dyrt at købe og sælge en bolig, og er tidshorisonten mindre end 5 år, er det værd at overveje andre løsninger. Overvej derfor faktorer som:

• Beliggenhed 
• Boligtype 
• Afstand til hverdagens fornødenheder 
• Afstand til arbejdspladser 
• Boligens størrelse og antal værelser 

Undersøg ejendommen grundigt

Når I er klar til at begynde jagten på drømmehuset, kan det give en tryghed at undersøge ejendommen grundigt. Første skridt er naturligvis en fremvisning, hvor I kan få et indblik i, om boligen lever op til jeres håb og drømme. Derudover er det en rigtig god idé at sætte jer grundigt ind i tilstandsrapporten og elrapporten, da disse giver et billede af boligen og elinstallationernes tilstand. Derudover kan det give en tryghed at alliere sig med en byggerådgiver, som kan gennemgå boligen med jer. 

Tegn de nødvendige forsikringer 

Forsikringer har til formål at skabe tryghed, så man ikke skal tænke over økonomiske udgifter i tilfælde af ulykke, skader og skjulte fejl og mangler etc. I forbindelse med en tryg bolighandel er det naturligvis også vigtigt at tegne de nødvendige forsikringer. Som køber anbefaler vi, at du tegner en ejerskifteforsikring. 

Udover ejerskifteforsikringen er det vigtigt, at du har styr på din husforsikring (hvis du køber hus) og din indboforsikring. 

Få rådgivning af en køberårdgiver 

En køberrådgiver kan også give dig en større tryghed i forbindelse med bolighandlen. Boligrådgiveren er en rådgiver, der er på købers side, og som vil kunne gennemgå boligen og dokumenterne. Derudover kan rådgiveren hjælpe med prisforhandlingen. Det kan for nogle købere give en større tryghed. 

En tryg bolighandel som sælger 

Sæt dig ind i processen

Skal du sælge en bolig, er det en rigtig god idé at sætte dig ind i processen. Som sælger er der nemlig også en lang række ting, man skal have gjort klart, allerede før boligen rammer markedet. Du kan blive meget klogere på hele processen i vores guide til salg af bolig her. Vær desuden opmærksom på, at der er en række udgifter forbundet med det at sælge sin bolig. Læs om, hvad det koster at sælge en bolig her.

Få flere mæglere til at vurdere boligen – vælg én du er tryg ved

Når man er klar til at sælge din bolig, vælger langt de fleste at benytte sig af en professionel ejendomsmægler, som vil stå for salget. Det er en god idé at indlede processen med at få flere mæglere til at vurdere din bolig. De kommer hver især med en vurdering og en mulig salgspris. Derudover tilbyder de forskellige løsninger i forhold til honorar, markedsføring etc., der kan have betydning for den endelige pris. Få gode råd til valg af ejendomsmægler her. 

Benyt huseftersynsordningen 

Som sælger har du et 10-årigt mangelansvar, med mindre du fraskriver dig det ved at benytte huseftersynsordningen. Ved det 10-årige mangelansvar kan køber stille dig som sælger til ansvar i 10 år efter overdragelsen i tilfælde af skjulte fejl og mangler. 

For at benytte huseftersynsordningen og for at kunne fraskrive sig det 10-årige mangelansvar skal du have udarbejdet en tilstandsrapport, elrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, som kan fremlægges for potentielle købere. Derudover skal du tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien på ejerskifteforsikringen. 

At benytte sig af huseftersynsordningen er en stor tryghed ved en bolighandel for sælger, da man som sælger ikke længere vil kunne stilles til økonomisk ansvar, hvis det viser sig senere, at der er skjulte fejl ved boligens fysiske tilstand, som ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Tegn en sælgeransvarsforsikring 

Endnu en ting, der kan gøre bolighandlen tryg for sælger, er at tegne en sælgeransvarsforsikring. Selvom du har benyttet dig af huseftersynsordningen, kan du stadig drages til ansvar for en række forhold. Det gælder f.eks. ulovlig bygningsindretning, ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen og forurening af grunden. Det kan være godt givet ud og sikre dig den nødvendige tryghed ved bolighandlen, da du med en sælgeransvarsforsikring er bedre forsikret og undgår  økonomiske overraskelser senere.

Gør boligen salgsklar 

Når boligen skal på markedet, er det en rigtig god idé at gøre boligen salgsklar. Det kan gøre det mere trygt for dig, når du åbner dit hjem op, ligesom det kan gøre det til en mere tryg oplevelse for potentielle købere. 

Det handler grundlæggende om, at du skal sørge for at gøre boligen indbydende og hyggelig, så potentielle købere kan føle sig hjemme, når de er på fremvisning. Derfor er det en god idé at gøre udearealerne klar ved at slå græs, klippe hæk og fjerne døde blomster og legetøj, der roder. Derudover kan du med fordel udbedre små og synlige skader, der kan påvirke helhedsindtrykket f.eks. rette skæve køkkenlåger, skifte ødelagte dørhåndtag ud med nye og reparere gabende fodlister og lignende. 

Læs mere om gode råd til at gøre boligen klar til fremvisning og åbent hus.

Brug ejendomsmægleren i processen  

Den ejendomsmægler, du har valgt, er sælgers mand, Derfor er han/hun også din nærmeste rådgiver i forbindelse med boligsalget. Gør brug af mægleren i hele processen, eller hvis du har spørgsmål eller er utryg ved noget.