Kategori: Boligkøb

Boliglån: Forskellige lånetyper til køb af bolig

Boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og derfor er der mange overvejelser forbundet med dette. Et af de valg, man som boligkøber skal træffe, er valget af boliglån samt den tilhørende rente. Der findes nemlig forskellige lånetyper, og hver lånetype er forskellige og vil påvirke økonomien i hverdagen.

Hvad er et boliglån?

Når man køber bolig, finansieres det typisk via et boliglån, da langt de færreste har alle pengene til at købe en bolig kontant. Et boliglån er derfor kort sagt de lån, man optager, når man skal købe og finansiere en ejerbolig. For at kunne optage lånet, skal man have sparet mindst 5% af købesummen op, da loven siger, at man maksimalt kan låne 95% af boligens værdi. Når vi taler boliglån, skelner man mellem to forskellige lån: banklån og realkreditlån. Typisk optages begge lån i forbindelse med boligkøb, og størrelsen på det samlede boliglån afhænger af din udbetaling. Jo større udbetaling du kan lægge, des mindre vil lånet være.

Banklån

Banklånet udbydes af banken, og udgør typisk op til 15% af boliglånet. Normalt er renten på banklånet højere end på realkreditlånet.

Realkreditlån

Realkreditlånet udgør typisk den største del af lånet (op til 80%) og udbydes af realkreditinstitutter. Renten på dette lån er normalvis lavere end banklånet. Realkreditlånet kan enten være fastforrentet eller med variabel rente.

Som boligkøber skal du tage stilling til, hvordan lånet i realkreditinstituttet skal være.

Læs også: Forstå gældsfaktoren

Fastforrentet realkreditlån

Realkreditlån med fast rente betyder, at du i hele lånets løbetid har en fast rente. Det betyder, at du i hele perioden kender udgifterne, og du bliver derfor ikke overrasket eller påvirket af markedets udsving.

Variable realkreditlån

Der er forskellige varianter af det variable realkreditlån. Mange steder tilbydes lånetyperne F-kort, F1, F3 og F5-lån, som også kaldes tilpasningslån. Her tilpasses renten med jævne mellemrum.

F-kort

Et F-kort lån er et variabelt lån, hvor renten reguleres hvert halve år, den 1. januar og 1. juli. Når renten ændrer sig, kan den enten stige eller falde, hvilket vil påvirke, hvad det koster dig at have lånet. Stiger renten, stiger ydelsen, og falder renten, falder ydelsen. Typisk er renten lavere end det fastforrentede lån, men fordi renten er variabel, er der risiko for, at den stiger.

F1-lån

Renten justeres én gang om året på F1-lånet. Her kan den enten stige eller falde, og det påvirker ligeledes ydelsen ved den årlige rentetilpasning. Renten er normalt lavere end det fastforrentede lån.

F3-lån

F3-lån er endnu et variabelt lån. Her får lånet ny rente hvert 3. år. I en periode på 3 år kender du derfor ydelsen på dit lån, og renten tilpasses herefter, hvor den både kan stige og falde. Denne lånetype vil typisk være med moderat risiko, da du her kender udgifterne til lånet 3 år ud i fremtiden. Renten er normalvis lavere end det fastforrentede lån.

F5-lån

F5-lånet minder om F3-lånet. Her er der rentetilpasning hvert 5 år, hvilket betyder, at du kender ydelsen på lånet i en periode på 5 år. Her er renten ligeledes normalt lavere end det fastforrentede lån.

Den aktuelle rente på de forskellige lån kan du undersøge hos din bank. Snak altid med banken om, hvilke lånemuligheder der passer bedst til dig.

Boliglån med eller uden afdrag?

Udover lånetype, skal du overveje, hvorvidt du skal have afdragsfrihed på lånet eller ej. Afdrag betyder, at du betaler af på lånet løbende og sparer op i boligen, mens afdragsfriheden betyder, at du i en periode ikke betaler af på selve lånet, men kun betaler renter og bidrag på lånet. Afdragsfriheden kan typisk vare i op til 10 år (enkelte steder op til 30 år), men det er vigtigt at vide, at en afdragsfri periode betyder, at der skal betales et større afdrag i lånets resterende løbetid, da du har kortere tid til at afbetale gælden. Når mange vælger afdragsfrihed, skyldes det fx, at der er behov for luft i privatøkonomien i en periode for at kunne tilbagebetale andre dyrere lån eller spare op til pension, eller hvis man år ned i løn i en periode.

Du kan læse meget mere om finansieringen her. Og vil du have gode råd til hele købsprocessen, så har vi lavet en guide med 10 gode råd til købsprocessen her.

15 ting du skal overveje, når du skal købe hus

Det at købe hus er en stor beslutning, og det er en proces, hvor der følger mange overvejelser. Og er man førstegangskøber, kan denne proces og de mange overvejelser, der følger, være endnu mere overvældende. Hvor skal huset ligge? Hvordan vil økonomien se ud? Hvordan passer boligen til dine fremtidsplaner? Og hvad med finansiering?

Dine behov er ikke nødvendigvis identiske med naboen, derfor er det vigtigt, at du gør dig nogle overvejelser, inden du køber et hus. Her har vi samlet 15 ting, du skal overveje ved køb af hus.

1. Nærområdet og beliggenhed

Nærområdet er en vigtig faktor at have med i sine overvejelser, når man skal købe hus. Det gælder blandt andet afstanden til familie og venner, men også nærområdet i form af afstand til skole, institutioner, offentlig transport, indkøbsmuligheder, indfaldsveje, motorveje, naturområder etc. Derudover skal du overveje boligens beliggenhed i byen. Her kan faktorer som trafikstøj og børnevenlige områder være en vigtig rolle for mange købere.

2. Transporttid

Når du flytter, kan transporttiden til arbejde ændre sig. Derfor er transporttid og transportmuligheder også vigtige overvejelser, når du skal købe hus. Ændringer i transporttid er ofte tilfældet for førstegangskøbere, købere, der flytter fra byen og længere ud eller købere, der flytter kommune.

3. Ejendomstype

Selve huset spiller for mange købere naturligt nok en vigtig rolle. Derfor er det også en god idé at gøre sig nogle overvejelser om, hvilken ejendomstype(r) du foretrækker. Det kan fx være:

● Ètplansvilla
● Villa i to plan
● Patriciervilla
● Murermestervilla
● Funkivilla
● Parcelhus
● Rækkehus
● Dobbelthus
● Bindingsværkshus
● Bungalow
● Landejendom

De forskellige hustyper har forskellige karakteristika, og det er derfor en smagssag, hvilken type bolig, der passer bedst til en. Det kan både være i forhold til stil og praktikken i hverdagen. Når man skal vælge boligtype, kan det være en god idé at have fremtiden med i sine overvejelser – det gælder fx vedligeholdelse og trapper i boligen.

4. Stand og alder

Boligens alder og stand er typisk også en væsentlig overvejelse ved køb af hus. Nogle købere foretrækker et gammelt håndværkertilbud, der kan istandsættes, mens andre foretrækker et nyere og mere moderniseret hus. Som køber skal du gøre op med dig selv, hvilken stand dit nye hus skal være i, når du flytter ind. Der er mange mennesker, der ikke har råd til den gennemgribende renovering fra start, og derfor må tage det hen ad vejen. Det er derfor en god idé at gøre det klart, hvilken stand af boligen, du kan leve med nu og så renovere løbende efter indflytning.

5. Boligstørrelse

Kvadratmeterne i boligen er også en væsentlig overvejelse ved køb af hus. Overvej derfor, hvor mange kvadratmeter du ca. har brug for. Det er dog ikke altid alene de angivne kvadratmeter, man skal kigge på. Det kan også være en god idé og at have øje for optimeringen af pladsen i boligen samt eventuel udnyttelse af kælder. Når man taler størrelse på bolig, kan det være en god idé at tænke lidt langsigtet. Kan boligen rumme en eventuel familieforøgelse? Bliver huset for stort, når teenagebørnene flytter hjemmefra?

6. Antal værelser

Antallet af værelser er endnu en vigtig overvejelse at have for øje. Når man skal købe et hus, er det typisk, fordi behovene ændrer sig, og man har brug for enten flere eller færre værelser. Gør det derfor klart, hvor mange værelser du har brug for nu og her, og hvor mange værelser du har brug for, hvis du fx kigger 3-5-10 år frem. Hvis ikke boligen har det ønskede antal værelser på nuværende tidspunkt, kan der i nogle boliger være mulighed for etablering af et ekstra værelse eller eventuel nedrivning af vægge.

7. Ønsker til plantegning

Det er ikke kun størrelse og antal værelser, der spiller en rolle for købere af hus. Plantegningen spiller også for mange også en vigtig rolle. Det kan fx være ønske om en separat forældreafdeling, køkkenalrum eller badeværelse på alle etager. Hvis plantegningen ikke fungerer optimalt lige nu, kan du undersøge muligheden for at få den ønskede rumfordeling fx ved at åbne op mellem køkken og stue for at skabe et køkkenalrum.

8. Ønsker til udeområde

Når man køber hus, følger der typisk en have med. Haver kommer i mange typer og størrelser. Overvej derfor også, hvilke ønsker og krav der skal være til haven. Skal den være lille, nem og overskuelige, eller ønsker du en stor have med forskellige hygge- og aktivitetskroge.

9. Energikilder og -forbrug

Husets energikilde kan også spille en rolle ved køb af hus. Opvarmes huset via fjernvarme, gas eller elektricitet? Det har betydning for energiomkostningerne. Det anbefales, at du undersøger energimærkningen, isolering og tidligere ejers energiforbrug på den bolig, du overvejer at købe.

10. Finansiering

Når du køber hus, skal finansieringen være på plads. Hos Dansk Boligforsikring har vi lavet en guide til, hvad der er værd at vide om finansiering af dit huskøb.

11. Valg af rente

Når man skal låne penge til køb af hus, optager man blandt andet det, der hedder et realkreditlån. Her skelner man overordnet set mellem fastforrentet lån og variabelt lån, hvor renten er fast hele lånets løbetid ved det fastforrentede lån og varierer ved et variabelt lån. Typisk er renten højere på fastforrentede lån, men til gengæld kender man udgifterne.

12. Omkostninger til flytning og renovering

De fleste, der køber et hus, skal bruge penge på selve flytningen samt renovering i større eller mindre grad. Mange vælger at hyre flyttemænd og vælger at male og eventuelt slibe gulve inden indflytning. Dette skal alt sammen medregnes og være med i overvejelserne ved huskøb. Køber du et hus, hvor der skal renoveres køkken, bad eller udskiftes, skal der også lægges en plan for de forventede omkostninger til dette. Omfanget og omkostningerne er en vigtig overvejelse ved køb af hus.

13. Løbende udgifter

Det at eje et hus, er forbundet med en række løbende udgifter. Udover renter og afdrag på lånet er det vigtigt at være opmærksom på omkostninger til:

• Ejerudgift
• Løbende forbrugsudgifter til el, vand og varme
• Omkostninger til løbende vedligeholdelse
• Forsikringer

Når du køber hus, er det en god idé at lave et budget, hvor du har medregnet ovenstående udgifter. Det giver dig et billede af, hvilke omkostninger der vil være ved at bo i huset.

14. Rådgivning

En vigtig overvejelse ved køb af hus er også at søge den nødvendige rådgivning. Der er en række faglige rådgivere, der kan være en god idé at søge rådgivning hos i boligkøbsprocessen. Det gælder:
● Bankrådgiveren, som kan give det nødvendige økonomiske overblik
● Den uvildige byggetekniske rådgiver, som kan hjælpe med gennemgangen af boligen
● Arkitekten, som kan hjælpe med mulighederne for en større ombygning af huset, du er ved at købe
● Boligadvokat, der kan hjælpe med det juridiske i forbindelse med bolighandlen

15. Forsikringer

Forsikringer kan give en tryghed i hverdagen. Det er også tilfældet ved bolighandler. Her anbefaler vi hos Dansk boligforsikring, at man som køber vælger at tegne en ejerskifteforsikring i forbindelse med køb af hus. Ejerskifteforsikringen dækker nemlig skjulte fejl og mangler i op til 10 år efter overtagelse.

Regler for brændeovne: Værd at vide ved køb og salg af bolig med brændeovn

Uanset om du er køber af en bolig eller sælger af en bolig med brændeovn, er det vigtigt at være opmærksom på reglerne omkring brændeovnen. Fra den 1. august 2021 trådte den såkaldte ejerskifteordning for brændeovne i kraft, hvilket inkluderer en pligt til at indberette oplysninger om brændeovnen til tinglysningen. Ordningen har betydning for både dig som køber og sælger.

Læs mere om reglerne for brændeovne og betydningen af ejerskifteordningen for både boligkøbere og boligsælgere.

Regler i ejerskifteordningen for brændeovne

Med indførelsen af ejerskifteordningen i 2021 blev der fastsat regler om, at brændeovne fra før 2003 skal udskiftes ved køb og salg af boliger. Lovgivningen har til formål at reducere den negative miljøpåvirkning, som ældre brændeovne kan medføre. Ejerskifteordningen fra 2021 har konsekvenser for både købere og sælgere.

Som køber indebærer det, at du har pligt til at skrotte eller udskifte brændeovnen senest 12 måneder efter overtagelsen af boligen, hvis brændeovnen er fra før 2003. Hvis den derimod er produceret efter 2003, skal du som boligkøber dokumentere brændeovnens alder senest 6 måneder efter overtagelsen af boligen. Dette kan gøres ved at fremlægge en prøvningsattest, dokumentation for svanemærkning af brændeovnen eller en udfyldt og underskrevet erklæring fra Miljøstyrelsen, som inkluderer en vurdering fra en fagperson/skorstensfejer om produktionsåret.

Som sælger har du kun pligt til at opbevare brændeovnens prøvningsattest i 10 år. Du kan desuden forbedre købsoplevelsen af en bolig med brændeovn ved at hjælpe med at finde kvitteringen for brændeovnen eller andre relevante dokumenter relateret til brændeovnen, som du måtte have.

Enkelte undtagelser

Der er visse undtagelser, når det kommer til reglerne om brændeovne. Ejerskifteordningen gælder ikke i en række tilfælde, herunder hvis brændeovnen er fra før 1920 eller er placeret i fredede bygninger. Du kan finde flere oplysninger om undtagelserne på Miljøstyrelsens hjemmeside.

Generelle regler for brændeovne

Ud over reglerne i forbindelse med ejerskifteordningen er der også en række generelle regler, som det er vigtigt at være opmærksom på, hvis du har eller overvejer at få en brændeovn. Brændeovne skal placeres på en måde, der minimerer risikoen for personskader og brandfare.

• Området foran en lukket brændeovn skal have mindst 30 cm ikke-brændbart materiale (f.eks. fliser eller stål), mens dette område skal være mindst 50 cm ved en åben pejs.
• Det ikke-brændbare materiale skal strække sig mindst 15 cm ud på hver side af åbningen.
• Brændeovnen skal monteres korrekt i henhold til monteringsvejledningen.
• Der skal være et røgspjæld, som kan reguleres manuelt.
• Skorstenen skal fejes mindst én gang om året.
• Hvis du installerer en ny brændeovn i en bolig, hvor der ikke tidligere har været en, skal du informere kommunen. Du skal også informere dit forsikringsselskab, da det kan påvirke forsikringsdækningen.

Det skal du vide om servitutter før et boligkøb

Hvis du er boligejer, så har du nok stiftet bekendtskab med begrebet servitut. Er du i stedet ny på boligmarkedet, eller står du overfor et kommende boligkøb, så er det en rigtig god ide at læse op på, hvad servitutter kan betyde for din bolig. Nedenfor kan du derfor blive klogere på, hvad servitutter er, og hvordan du tjekker, om der er krav til brugen af din kommende bolig.

Hvad er en servitut?

En servitut er kort fortalt en bestemmelse, der er pålagt en bestemt ejendom og stiller specifikke krav til din brugsret til grunden. Den kan eksempelvis indeholde krav til, at hækken ikke må overskride en bestemt højde eller andre specifikke krav. Det kan altså ses som regler for, hvordan du må bruge din grund, og servitutter kan være gældende for alle typer af ejendomme.

I første omgang kan servitutter inddeles i private og offentlige – også kaldet privatretlige rettigheder og offentligretlige rettigheder. Hvis du og naboen indgår en skriftlig aftale om, at hækken ikke må overskride en bestemt højde, så er der tale om en privatretlig rettighed. De private servitutter kan eksempelvis også dække over de skriftlige aftaler i en grundejerforening. Det er altså servitutter, der er aftalt mellem private borgere.

Offentligretlige rettigheder er i stedet de krav, som kommunen stiller til brugsret af ejendommen. I de fleste tilfælde består disse af kommunens generelle regler for bebyggelse og anden brug i området, som er vedtaget i lokalplaner og byplanvedtægter. Der kan dog også være særlige krav til din specifikke grund, hvis der eksempelvis står en fredet bygning på grunden, som ikke må rives ned eller bygges om.

Undersøg servitutter før dit boligkøb

Som du kan læse ovenfor, kan der altså være en række krav til, hvordan du må bruge din grund – enten fra kommunen, fra aftaler mellem den tidligere ejer og naboen eller fra grundejerforeningen. Derfor er det meget vigtigt, at man altid tjekker op på de gældende servitutter, før man underskriver en købsaftale. På den måde undgår man, at man køber drømmeboligen blot for at finde ud af, at de ønskede ombygninger ikke er mulige. Heldigvis er det relativt simpelt at tjekke.

Danmarks Domstole har nemlig en hjemmeside, hvor du kan se servitutter. På hjemmesiden tinglysning.dk kan du læse den såkaldte “tingbog” for din specifikke ejendom. Her kan du finde alle de privatretlige rettigheder for ejendommen samt en del af de offentligretlige.

Det er dog ikke alle de offentligretlige rettigheder, som du kan finde på tinglysning.dk. I september 2009 stoppede kommunerne nemlig med at tinglyse lokalplaner og byplanvedtægter. For at se de gældende regler for en grund i et bestemt område skal du i stedet klikke ind på Plan- og Landdistriktsstyrelsens hjemmeside planinfo.dk. På denne side kan du få det fulde overblik over kommunens krav til brug af grunden inklusiv reglerne for bebyggelse/ombygning. Når du har tjekket din specifikke grund på de to hjemmesider, har du overblikket over din brugsret til ejendommen.

Sådan aftaler du en servitutter med naboen

Du kan selv aftale servitutter for brugsretten til din og naboens grund. Det kræver selvfølgelig, at du indgår en skriftlig aftale med naboen om det specifikke krav. Der er nærmest ingen grænser for, hvad naboer kan aftale i en servitut, så længe det ikke bryder med gældende lovgivning som lokalplaner og byplanvedtægter.

I kan eksempelvis aftale, at naboens hæk ikke må overskride en bestemt højde, så du kan bibeholde din havudsigt. En servitut kan dog også være mange andre specifikke krav som forbud mod bestemte husdyr, tidsbegrænsninger for larm eller ret til brug af fælles indkørsel. Her er det ikke unormalt, at der indgår en form for betaling for at få naboen til at gå med til en bestemt servitut.

Tinglysning fremtidssikrer din servitut

Hvis naboen så er gået med til at holde hækken i en bestemt højde, hvad sker der så, når naboen sælger sit hus til en ny ejer? Ja, der vil servitutten stadig være gældende, hvis den er blevet tinglyst. En tinglysning betyder, at man registrerer servitutten/rettigheden offentligt. Dette kan man også gøre på hjemmesiden tinglysning.dk, hvorefter de fremtidige ejere af grunden også vil være bundet til at følge servitutten. Det er netop dette tinglysningssystem, der er grunden til, at man altid skal tjekke hjemmesiden inden et køb. På den måde kan man blive bevidst om servitutter fra tidligere ejere.

Kan man ophæve en servitut?

I teorien kan man sagtens ophæve en servitut – i praksis er det dog ofte besværligt. En servitut kan kun blive ophævet af den part, der oprindeligt indførte den. Ved offentligretlige rettigheder er det altså kommunen, der kan vælge at ophæve et bestemt krav, hvis du kontakter kommunen og beder om det. Det bliver straks mere kompliceret, når servitutten er indgået mellem private. Her kan kravet kun blive ophævet af den person, der oprindeligt formulerede servitutten. I praksis betyder det, at du skal opspore den tidligere ejer, der lavede den, og overtale personen til at ophæve den. Hvis den tidligere ejer er afgået ved døden, vil servitutten i de fleste tilfælde blive ugyldigt. Hvis ethvert servitut strider mod gældende lovgivning, vil der være gode chancer for at få denne ophævet.

Hvad sker der ved brud på servitutter?

Hvis du eller din nabo bryder en privat servitut, så er der ingen hjælp at hente hos kommunen. Her er det i stedet domstolene, der skal afgøre tvisten i et civilt søgsmål. Her vil servitutten oftest blive anset som en bindende skriftlig aftale, som selvfølgelig skal overholdes af begge parter, medmindre andre omstændigheder gør sig gældende.

Har du planer om at købe ny bolig, så husk at tjekke alle servitutter, inden du underskriver købsaftalen. I denne fase er det også en god ide at overveje, om du vil tegne en ejerskifteforsikring for boligen. Her på hjemmesiden kan du læse meget mere om ejerskifteforsikringer fra Dansk Boligforsikring.

Køb af byggegrund: 6 vigtige ting at vide

Køb af byggegrund er et spændende skridt i retning af at realisere dine boligdrømme. En byggegrund er grundlæggende et stykke jord, som er egnet til opførelse af en bygning fx et hus. Når man køber en byggegrund, er der en del love og regler, som er vigtig at kende til, og derfor er det en god idé at sætte sig grundigt ind i det, før man kaster sig ud i det.

For at hjælpe dig godt på vej mod et forestående køb af byggegrund har vi samlet 6 vigtige ting at vide.

1. Der findes to forskellige typer af byggegrunde

En byggegrund er som sagt et stykke jord, der kan bygges en bygning på. Men når man taler byggegrunde, er det vigtigt at være opmærksom på, at der findes to forskellige former for grunde – dem, der er klar til at blive bygget på og dem, der ikke er klar til at blive bygget på. En byggemodnet grund er klar til at få opført en bolig, og her er grunden klargjort med de nødvendige installationer. Det er desuden en grund, som fremgår af lokalplanerne, og her vil du kunne se, hvad der må opføres på grunden, og hvad der ikke må.

En ikke-byggemodnet grund er en grund, der ikke er klar til at blive bygget på. Her er jorden ikke blevet reguleret, og der er ikke foretaget kloakering og andre installationer. Typisk er det en grund, der har haft en anden status (fx landbrugsjord) i kommuneplanen, og derfor vil det også kræve ændringer i den at få omlagt grunden til en bygrund, hvor der må bygges på. For at få en ikke-byggemodnet grund til at blive byggemodnet skal der professionelle fagfolk (landskabsarkitekt, arkitekt og bygherren) ind for at lægge en plan for byggemodningen.

2. Sådan køber du en byggegrund

Et spørgsmål, mange stiller sig selv, hvis de overvejer at køb af en byggegrund er: “Hvordan køber man en byggegrund”. Svaret på det spørgsmål er, at det ligesom ved køb af et hus foregår ved, at man skriver under på en købsaftale udarbejdet af en ejendomsmægler. Forud for underskriften på købsaftalen skal sælgeren oplyse alle de ting, han/hun er bekendt med, ligesom det er en rigtig god idé som køber at sætte sig ind i alle de forhold, der er omkring grunden. Som køber har man pligt til at undersøge de forhold, der kan have betydning for grundens anvendelse. Når man køber en byggegrund, er det derfor vigtigt at sætte sig ind i alt fra lokalplaner, byggetilladelser, servitutter, fredningsloven, forurening og naturbeskyttelse, der alt sammen kan have betydning for selve byggeriet på byggegrunden.

3. Lokalplanen sætter rammen for byggeriet

Når man overvejer at købe en byggegrund, er lokalplanen vigtig at kende til. Lokalplanen er kommunens plan for anvendelsen og udviklingen af kommunens områder. Det betyder også, at det er denne, der bestemmer, hvor der må bygges nyt, og hvordan der må bygges. Lokalplanen vil også danne rammen for byggeprocenten på grunden, højden på bygningen, afstanden til skel og vej. Derudover kan der i lokalplanen fremgå et krav om valg af bestemte materialer.

4. Vær opmærksom på eventuelle servitutter

Nogle byggegrunde kan have servitutter indlagt. Det betyder, at der kan være begrænsninger af rettighederne og mulighederne på grunden.

5. Fredning- og naturbeskyttelselovene kan spille ind på dit byggeprojekt

Der er både en lov om naturbeskyttelse og en fredningslovgivning, som kan have betydning for dit byggeri. Naturbeskyttelsesloven kan blandt andet have en betydning for, hvor tæt på skov og andre naturområder, du må bygge, og fredningsloven kan have betydning for bevaring af eventuelle fredede bygninger på grunden, som ikke må rives ned, men som du som ejer er forpligtet til at bevare og vedligeholde.

6. Du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring på en byggegrund

Ejerskifteforsikringen kan ikke tegnes på en ubebygget grund og på grunde under opførelse. For at man kan tegne en ejerskifteforsikring på nyopførte ejendomme, skal de være færdigmeldte.

Rådighedsbeløb ved huskøb

Rådighedsbeløb ved huskøb er vigtigt at have med i boligkøbsprocessen, når du er på udkig
efter din kommende drømmebolig. Dit rådighedsbeløb er et område, som din bankrådgiver
med sikkerhed vil nævne, da denne skal sikre sig, at du har råd til at købe huset samtidig
med, at du har økonomien til de daglige udgifter. Bliv klogere på, hvad rådighedsbeløb ved
huskøb indebærer, hvordan det beregnes, og hvorfor det er så vigtigt i forbindelse med
boligkøb.

Hvad er rådighedsbeløb ved huskøb?

Rådighedsbeløb refererer til den disponible mængde penge, som du eller din familie har til
rådighed efter at I har betalt alle faste udgifter – fx boligudgifter, forbrugsudgifter, forsikringer,
lån, kontingenter, abonnementer og andre regninger. Rådighedsbeløb ved huskøb er med
andre ord det beløb, der er tilbage til daglige udgifter – fx mad, drikke, tøj og opsparing efter
at have betalt alle nødvendige udgifter.

Beregning af rådighedsbeløb ved huskøb

Beregningen af rådighedsbeløbet indebærer en grundig gennemgang af din indkomst og
dine udgifter. Her er nogle trin, der kan hjælpe med at beregne dit rådighedsbeløb.
Indkomst: Opgør den samlede månedlige indkomst – herunder løn, bonus, pension samt
andre indtægtskilder. Hvis I er flere om at købe boligen – fx samlevende, kan dennes
indkomst også tages med i beregningen.

Faste udgifter:

Identificer og opgør alle dine/jeres faste udgifter, da dette skal fratrækkes fra
jeres indkomst. Faste udgifter kan være husleje/-lån, transportudgifter
(månedskort/rejsekort), forsikringer, abonnementer (telefoni og internet).

Variable udgifter:

Beregn dine/jeres variable udgifter så realistisk som muligt. Når de faste
udgifter er fratrukket indkomsten, har du dit rådighedsbeløb, som kan bruges på dine
variable udgifter. Disse udgifter kan omfatte mad, drikke, husholdning, tøj, streaming, ferier,
gaver og meget mere. Det er udgifter, der varierer fra måned til måned.

Opsparing:

Det anbefales, at man har en god opsparing svarende til mindst tre måneders
udgifter, da man skal være forsikret, hvis der forekommer uforudsete hændelser som fx
afskedigelse af job, sygdom eller noget tredje, der gør, at din indkomst påvirkes.
Opsparingen er din buffer, så det giver god mening at have det med som en del af din
budgettering. Hvis det skønnes, at en uforudset omkostning ligger på 400 kr. om måneden,
men at du den ene måned ikke har denne udgift, kan det føres over til din opsparing.

Eksempel på beregning af rådighedsbeløb

Indkomst – Faste udgifter = Rådighedsbeløb

Hvis du forestiller dig, at du har en indkomst på 18.000 kr., og dine faste udgifter udgør
9.470 kr., har du 8.530 kr. til rådighed. De 8.530 kr. er dit rådighedsbeløb. Antages det, at
dine variable udgifter ligger på 6.400 kr., har du 2.130 til opsparing. Nedenstående eksempel

er ikke udtømmende, men blot en eksemplificering. Du kan opdele dine faste og variable
udgifter, så du kan se, om du kan opspare. Hvis du ikke har uforudsete udgifter, kan det
også føres over i opsparingen.

Betydningen af dit rådighedsbeløb

Et godt rådighedsbeløb ved huskøb er afgørende for, at du kan opretholde en sund og stabil
økonomi. Det giver dig mulighed for at håndtere uforudsete udgifter, opretholde en god
livskvalitet, og opbygge en solid økonomisk fremtid, så du ikke bliver nær så berørt af
markedsændringer. Når det kommer til et huskøb, er det vigtigt at sikre, at der er tilstrækkelig økonomisk plads til at dække alle faste udgifter og stadig have et rimeligt beløb tilbage til daglige udgifter og
opsparing. Banken skal som nævnt sikre sig, at din investering i en ny bolig ikke har for stor
betydning, så du fortsat har luft i dit rådighedsbeløb efter huskøb.

Anbefalinger

For at sikre dig et tilstrækkeligt rådighedsbeløb ved huskøb, bør du gennemgå dine udgifter,
så du kan lægge et budget. Med en budgetplan får du et overblik over kilder til indtægt og
udgifter, hvor du skal angive udgifterne så korrekt som muligt. Ved faste udgifter er det
simpelt, men variable kan variere fra måned til måned. Gør plads til at du kan spare penge
op, så du er dækket, hvis der skulle forekomme noget uforventet. Du kan også kontakte din bank, hvor nogle banker har skabeloner, man kan udfylde, så man redegør for sin
økonomiske situation. Kort fortalt anbefales det, at du:
● Skaber et overblik over din økonomi (indtægter og udgifter)
● Planlægger dit budget
● Skaber et overblik over hvad du kan spare op
● Konsulterer din rådgiver

Gældsfaktor ved huskøb – det skal du vide

Hvis du tidligere har foretaget et boligkøb, så vil du være bekendt med, hvad der menes med en gældsfaktor ved huskøb. Det er et af de begreber, som din bankrådgiver vil hive op ad posen, når du skal drøfte dine boliglånsmuligheder.

Køb af et hus er en større investering, hvorfor det er de færreste, der kan købe et hus uden et lån. Det er i denne anledning, at gældsfaktoren tages med. Når du vil købe et hus, skal du gøre dig en række økonomiske overvejelser, og gældsfaktoren spiller en meget vigtig rolle, da den bestemmer, hvad du kan låne. Banken beregner din gældsfaktor, så forholdet mellem din gæld og indkomst bestemmes. Denne faktor kan også betegnes som gearing, og det er en metode, hvorpå banken får et indblik i, hvor robust din økonomi er i forhold til at optage et lån.

Når du har booket et møde med din bankrådgiver, vil denne indhente en række oplysninger, som skal bruges i vurderingen. Denne vurdering omfatter, hvor meget du kan håndtere af gæld, når det sættes op mod din indkomst. Bankrådgiveren vil også se nærmere på de andre faste økonomiske forpligtelser, som du har, så denne kan vurdere, hvad du kan låne, uden at det bliver alt for stor en byrde. Det har selvfølgelig sine fordele, hvis man har en medansøger, da dennes indkomst også vil spille en rolle, men igen vil din partner også have faste udgifter.

Din rådgiver kan inden mødet bede dig og eventuelt din medansøger om at udfylde en skabelon, hvor jeres indkomst og udgifter er listet, således at denne kan vurdere jeres kreditværdighed og risikoen ved at låne penge til jer. Banken skal sikre sig, at de ikke låner jer mere end, hvad jeres økonomi kan håndtere. Lånet vil typisk optages gennem et realkreditlån, men banken skal sikre sig, at I kan betale gælden tilbage.

Nogle banker kan have regler for, hvad gældsfaktoren maksimalt må ligge på, før de vil godkende et lån, men det kommer an på husstandens årlige bruttoindkomst, hvorfor der kan være undtagelser. Hvis det antages, at banken vil acceptere op til 4 i gældsfaktor, men at din kommer til at ligge på 4,4, kan banken fortsat godkende dig. Dog kan banken have et krav om, at du optager et obligationslån med en fast rente og afdrag, så din økonomi ikke påvirkes af eventuelle rentestigninger ved et variabelt lån.

Beregning af gældsfaktor

Det er din konkrete økonomiske situation, som er med til at bestemme, hvad du kan låne, hvorfor gældsfaktoren ikke er en fast faktor for alle. Beregning af gældsfaktor kræver visse oplysninger, men det er meget simpelt. Hvis du har et billån eller et eksisterende boliglån, vil de medtages i beregningen af din gældsfaktor.

Beregn gældsfaktor ved at dividere den samlede gæld, du allerede har, med din årlige bruttoindkomst.

Hvis du forestiller dig, at du har en gæld på 1 mio. kr., og at du har en samlet årlig bruttoindkomst på 400.000 kr., vil din gældsfaktor være 2,5. Hvad betyder det så for dig, at din gældsfaktor er på 2,5?

Betydning af gældsfaktor ved huskøb

Banken bruger beregning af gældsfaktoren til at vurdere, hvor stor en del af din indkomst, der allerede er bundet i gæld, og hvorvidt du har råd til at påtage dig yderligere gæld, såsom et realkreditlån.
En lav gældsfaktor beregning indikerer, at du har relativt lav gæld i forhold til din indkomst, og derfor er det sandsynligt, at du er i stand til at håndtere yderligere gældsforpligtelser, såsom et boliglån. En høj gældsfaktor kan derimod signalere, at du allerede har en betydelig mængde gæld i forhold til din indkomst, hvilket kan øge risikoen for, at du ikke kan håndtere dine forpligtelser, hvorfor banken kan afvise at låne dig penge.

Hvis du ikke har en eksisterende gæld, vil banken i sin vurdering tage udgangspunkt i dine faste udgifter, men har du en gæld, og din gældsfaktor ligger mellem 0 og 3,5, anses det af mange banker som værende lav til middel. Har du en gældsfaktor over 3,5, bliver det sværere at låne.

Vigtigheden af at beregne gældsfaktor

Det er vigtigt for enhver, der overvejer at købe et hus, at beregne gældsfaktoren. Det giver en realistisk vurdering af den økonomiske situation. Ved at forstå din gældsfaktor kan du bedre vurdere, hvor stort et boliglån du har råd til at optage.

Inden du går videre med et huskøb, er det klogt at søge rådgivning fra en finansiel rådgiver eller långiver. Det vil sikre dig, at du træffer en velovervejet beslutning, der passer til din økonomiske situation. Ved at tage hensyn til gældsfaktoren kan du sikre en mere solid og bæredygtig økonomisk fremtid som boligejer.

Vil du have mere viden om boligkøb? Læs Dansk Boligforsikrings store guide til boligkøb her.

Refusionsopgørelse – en afgørende del af ejendomsoverdragelsen

Refusionsopgørelsen er en vigtig del af ejendomsoverdragelsen, og der er visse forhold, der kræver en forståelse af vigtigheden, så overdragelsen mellem sælger og køber fuldendes. Når du køber eller sælger en ejendom, er der en lang række detaljer, der skal tages hånd om. En af de vigtigste aspekter af denne proces er refusionsopgørelsen. Det er en afgørende fase, der sikrer, at begge parter opnår et retfærdigt opgør af de forskellige udgifter og omkostninger, der er forbundet med ejendommen. Lad os dykke ned i, hvad en refusionsopgørelse er, hvordan den fungerer, og give et eksempel for at illustrere dens betydning i ejendomsoverdragelsen.

Hvad er en refusionsopgørelse?

En refusionsopgørelse er en detaljeret opgørelse over de forskellige omkostninger og udgifter, der skal refunderes mellem køber og sælger ved en ejendomsoverdragelse – fx ejendomsskatter. Kort sagt er en refusionsopgørelse et mellemværende økonomisk aspekt, hvor udgifter, som sælger allerede har betalt forud for overdragelsen, medtages i opgørelsen.
Denne proces finder typisk sted ved afslutningen af ejendomssalget, hvor køberrådgiveren har indsamlet de nødvendige oplysninger. Hvis ikke køberrådgiveren sørger for udarbejdelsen af refusionsopgørelsen, så kan sælgers ejendomsmægler, en advokat eller i nogle tilfælde en finansiel rådgiver udarbejde opgørelsen. Man kan også selv udarbejde refusionsopgørelsen, men det anbefales ikke, da man gør klogt i at inddrage en rådgiver med speciale indenfor området. Dermed sikrer du dig, at det er gjort korrekt, da der skal tages stilling til flere ting.

Hvordan fungerer en refusionsopgørelse?

Processen med en refusionsopgørelse begynder typisk med, at begge parter, køber og sælger, gennemgår ejendommens relevante dokumentation og udarbejder en liste over alle udgifter og omkostninger. I denne proces kan købers rådgiver og sælgers ejendomsmægler deltage, da de ved, hvordan refusionsopgørelsen skal udformes. Hvis sælger har betalt forud for fx varme og vand, skal køberrådgiveren eller en anden repræsentant udregne det økonomiske mellemværende.
Hvordan forløber processen ved en refusionsopgørelse?
Refusionsopgørelsen består af en række indledende oplysninger, som tilkendegiver parterne, adressen, nr. og ejerlav. Der vil også være en dato på overtagelsesdagen og felter for underskrift.

Foruden nævnte forløber processen således:

● Identifikation af udgifter er typisk det første led i udarbejdelse af opgørelsen. Der skal være et overblik over de udgifter, som er forbundet med ejendommen, således at man kan fastlægge ejerskabsperioden.

● I forlængelse af ovenstående skal ejerskabsperioden fastlægges, så begge parter ved, hvad der er betalt forud. Hvis sælgeren har betalt for en længere periode – fx en kvartalsafgift, og køberen får overdraget boligen indenfor perioden, skal der foretages en beregning, så afgiften fordeles retfærdigt.

● Når udgifterne og ejerskabsperioden er bestemt, ses der nærmere på de betalinger, som sælgeren allerede har betalt. Heraf justeres der i beregningen, så hver part ved, hvad de står for at skulle betale.

● En oversigt over refusionsopgørelsen præsenteres for sælger og køber, så fordelingen af udgifterne samles et sted.

● Refusionsopgørelsen gennemgås af begge parter og repræsentanterne, hvorefter den godkendes, hvis der er enighed. Hvis der er uoverensstemmelser eller eventuelle spørgsmål, kan de drøftes, så der kommer enighed.

● Refusionsopgørelsen bliver en del af de afsluttende dokumenter, hvor beregningerne fremgår, så det økonomiske mellemværende kan opgøres retfærdigt.

● Afslutningsvis foretages betalingerne jf. den godkendte refusionsopgørelse.

De typiske poster i en refusionsopgørelse

Nogle af de almindelige poster, der kan indgå i en refusionsopgørelse, inkluderer:
● Ejendomsskatter
● Grundejerforeningskontingent (hushandel)
● Fællesudgifter til ejerforeningen (ejerlejlighed)
● Vand (aflæsning og indberetning)
● El (aflæsning og indberetning)
● Varme (aflæsning og indberetning)
● Ejerskifteforsikring
● Oliebeholdning (hvis boligen opvarmes med oliefyr)
● Lån/pantehæftelser (hvis det er aftalt, at det overtages)
● Renovation og skorstensfejning (opkræves i nogle kommuner over ejendomsskattebilletten)

Refusionsopgørelsens indhold varierer alt afhængigt af den konkrete hushandel, hvorfor der kan være færre eller flere poster, som skal medtages. Derfor giver det mening at inddrage en køberrådgiver i processen, således at man kommer hele vejen omkring udgiftsposterne.
Formålet med en refusionsopgørelse er at sikre, at både køber og sælger betaler eller modtager det beløb, de retmæssigt er skyldige eller berettigede til. Processen, ved hvordan en refusionsopgørelse udformes og gennemføres, hjælper med at sikre en retfærdig og gennemsigtig afslutning på ejendomsoverdragelsen og reducerer risikoen for tvister mellem parterne i handlen.

Eksempel på refusionsopgørelse

Opgørelsen tager typisk udgangspunkt i et kalenderår bestående af 360 dage, hvor en måned lyder på 30 dage. Det er den almindelige model, som mange bruger, men man kan også tage udgangspunkt i de faktiske 365 dage.
Forestil dig, at du køber en ejendom, og at sælgeren allerede har betalt for en helårlig og en halvårlig udgift. Den helårlige udgift ligger på 14.000 kr., og den halvårlige ligger på 8.000 kr.

Du overtager boligen d. 1. apr., hvorfor din ejerskabsperiode er fra 1. apr. til 31. dec. Sælgeren ejerskabsperiode er fra 1. jan. til 31. mar. Det gør, at du har ejerskabet i 270 dage, og sælgeren har ejerskabet i 90 dage.

Den halvårlige udgift på 8.000 kr.

Sælgeren har betalt for 6 måneder, men du overtager boligen inden for perioden. Det vil sige, at sælgeren har ejerskab i 90 dage, og du har ligeledes ejerskab i 90 dage inden for den betalte periode.

Du skal som køber refundere 3 ud af 6 måneder – derfor 4.000 kr.
Den årlige udgift på 14.000 kr.
Sælgeren har betalt for 12 måneder, men du overtager boligen indenfor perioden. Det vil sige, at sælgeren har ejerskab i 90 dage, og du har ejerskab i 270 dage inden for den betalte periode.

Du skal som køber refundere 9 ud af 12 måneder – derfor 10.500 kr.

Huskøb når man ikke er gift: Det skal I vide

Om man er gift eller kærester, der bor sammen – der er typisk ikke den helt store forskel i hverdagen. Men når det kommer til økonomi og jura fx i forbindelse med huskøb, er der en række forskelle på det at være gift og kærester, som er vigtige at kende til, hvis man overvejer at købe bolig sammen. Foretager man et huskøb, når man ikke er gift, kan det nemlig skabe udfordringer, fx hvis der opstår uenighed, hvis I går hver til sit og må sælge, eller hvis den ene dør.

Derfor har vi her samlet en guide til jer, der køber hus før ægteskab, så I ved, hvilken betydning et huskøb har, når man ikke er gift.

Ingen faste regler for deling af ejendommen

Ved et huskøb, når man ikke er gift, ejer man ikke boligen på samme måde som gifte par gør. Når man er gift, indgår man nemlig i et formuefællesskab, hvor man som udgangspunkt har fælleseje på alle aktiver, herunder også en bolig. Her er det helt faste regler ved fx død eller ophør af samlivet. Når man ikke er gift, køber man derimod hus sammen ved, at man ejer en andel hver, og her er der ikke et fast regelsæt, der regulerer delingen af ejendommen i tilfælde af død eller samlivsophør. Det kan skabe konflikter, hvis man ikke laver aftaler, der gælder i disse tilfælde.

I hæfter for hver jeres del af gælden

Når man låner penge til en bolig i forbindelse med huskøb, når man ikke er gift, hæfter man som udgangspunkt hver sin halvdel af boliglånet.

I skal begge skrive under ved salg

Hvis boligen skal sættes til salg, fx hvis I går fra hinanden, skal I begge skrive under. Hvis den ene ikke skriver under, kan man derfor stå med en halv bolig, der ikke kan sælges og derfor reelt set spærre for salget.

I arver ikke hinandens del af boligen i tilfælde af død

Hvis I køber bolig som ugifte, og den ene dør, vil arven fra den afdøde typisk gå til familiemedlemmer, hvis ikke andet er aftalt. Det kan få konsekvenser i forhold til muligheden for at blive i huset for den tilbageværende part.

I bør oprette en samejekontrakt

Da der ikke er regler, som regulerer delingen af ejendommen, for ugifte par, er det en god idé at udarbejde en samejekontrakt, som beskriver fordelingen af ejerskabet, og hvad der skal ske med boligen i forskellige scenarier. Det kan fx være en beskrivelse af procentfordelingen af ejerskabet (særligt hvis I betaler forskellige beløb), hvordan prisen på boligen skal vurderes af flere forskellige ejendomsmæglere, hvordan udgifterne løbende skal betales, og hvad der skal ske i tilfælde af, at samlivet ophører.

Selvom det ikke er sjovt at snakke om og aftale, hvad der skal ske, hvis man går fra hinanden, kan det være godt givet ud. Ved at udarbejde en samejekontrakt er begge parter bedre stillet, da der kan komme nogle potentielle konflikter i forkøbet.

Overvej at oprette et testamente

Det kan også være en god ide at overveje at oprette et udvidet samlevertestamente. Da I ikke arver hinanden som ugifte, kan I stå i en situation, hvor den ene er nødt til at flytte fra sit hjem, hvis den anden afgår ved døden. Med et samlevertestamente kan I sikre hinanden og jeres fælles hjem bedst muligt. Bemærk dog, at der er nogle regler for samlevende, hvor samlevertestamentet forudsætter, at man enten skal have børn sammen eller have boet sammen i minimum to år.

Sådan foregår boligkøbsprocessen

Når man skal købe bolig, uanset om man er gift eller ugift, foregår det langt hen ad vejen på samme måde. Man skal have økonomien på plads, man skal ud og kigge på boliger, man skal gennemgå boligernes dokumenter, og man skal overveje forsikringer, herunder muligheden for at tegne en ejerskifteforsikring.

Læs mere om hele processen i forbindelse med et boligkøb i vores store guide til boligkøb.