Kategori: Diverse

Hvad er en forsikringspræmie?

Inden for forsikringer er der mange forskellige begreber, som er vigtige at have styr på. Ét af dem er ordet “forsikringspræmie”. Ordet kan måske virke en smule misvisende, da der ikke er tale om en præmie, men derimod et beløb, du skal betale som forsikringstager. Forsikringspræmien dækker nemlig den pris, du betaler til forsikringsselskabet for at kunne tegne forsikringen, være dækket og berettiget til erstatning, hvis uheldet er ude. Man kan derfor sige, at forsikringspræmien er det samme som prisen på en forsikring. 

Hvad påvirker størrelsen på forsikringspræmien?

Størrelsen på forsikringspræmien er naturligvis forskellig alt efter, hvilken forsikring der er tale om, samt hvordan dækningen skal være. Typisk er det nedenstående faktorer, der spiller ind: 

• Hvad skal forsikres? 
• Dækningsgrad 
• Selvrisiko 
• Individuelle betingelser 
• Risikoprofil 
• Evt. betalingsfrekvens 

Forsikringspræmien hos Dansk Boligforsikring 

Hos Dansk Boligforsikring tilbyder vi ejerskifteforsikringer og sælgeransvarsforsikringer. 

Forsikringspræmien på vores ejerskifteforsikring afhænger af dækningsgraden, løbetid, boligstørrelse samt boligtype. Derudover er der nogle individuelle faktorer ved boligen, som kan spille ind på den endelige forsikringspræmie. Det kan f.eks. være boligens alder, skader nævnt i tilstandsrapporten eller el-rapport, beliggenhed og byggestil. 

Prisen på ejerskifteforsikringen starter ved vejledende priser på ca. 13.500 kr og fra ca. 16.400 kr. for et standardhus på 145 kvadratmeter. Der vil altid blive foretaget en individuel vurdering, når den endelige forsikringspræmie skal fastsættes. 

Forsikringspræmien på vores sælgeransvarsforsikring starter på 1.820 kr. 

Forsikringspræmien ved både ejerskifteforsikring og sælgeransvarsforsikring betales som et engangsbeløb.

Hvad kan man se i en lokalplan?

Når du er husejer eller kommende husejer, er det vigtigt at være opmærksom på lokalplanen. I overordnede træk beskriver lokalplanen nemlig, hvilke politiske beslutninger der er vedtaget for et givent område. Det har betydning for husejere, da lokalplanen blandt andet kan indeholde bestemmelser for, hvordan der må bygges og ændres på eksisterende bygninger. Lokalplanen er derfor også et af de vigtige dokumenter i forbindelse med en bolighandel. 

I lokalplanen kan du få information om blandt andet:

• De overordnede formål for området
• Anvendelsen af ejendomme i området, herunder beboelse, erhverv, institutioner osv. 
• Bevaringsværdige bygninger 
• Bevaringsværdige planter
• Anvendelsen af ubebyggede arealer 
• Udformning på hegn og hæk 
• Placeringen af bolig på grunden 
• Placering af carport, udhuse, hegn og beplantning på grunden 
• Byggeprocenten 
• Tag 
• Materialer 
• Farver

Lokalplanen fastlægger nogle bestemmelser for ovenstående, som boligejere skal følge. Hvis man ikke følger bestemmelserne i lokalplanen, er der tale om ulovligt byggeri. Derfor kan kommunen kræve, at ejeren af boligen sørger for at lovliggøre byggeriet. Det kan enten ske ved at ændre det udførte arbejde for egen regning, så det følger lokalplanen, eller ved at søge om tilladelse til at bevare det. 

Du kan finde den gældende lokalplan hos Plan – og Landdistriktstyrelsens hjemmeside. 

Dispensation fra lokalplanen 

Hvis du ønsker at foretage ændringer ved din bolig eller grund, der strider mod den gældende lokalplan, er det muligt at søge dispensation hos kommunen. Kommunen kan i nogle tilfælde give tilladelse til afvigelser fra lokalplanen. Det er dog kun ved mindre afvigelser, at kommunen i begrænset omfang kan give tilladelse. Kommunen kan ikke give dispensation ved sager, der strider mod lokalplanens principper som f.eks. formålsbestemmelser og anvendelsesbestemmelser, der udspringer af lokalplanens formål. Derudover vil ændringer, der skaber indbliksgener for naboerne, typisk heller ikke blive godkendt. 

Kommunen arbejder med et lighedsprincip, og derfor vil sager, der principielt er ens, blive behandlet ens.   

Ved en dispensationssag vil kommunen informere naboerne og give dem mulighed for at komme med bemærkninger og indsigelser.

Guide til salg af bolig

Salg af bolig kan være en kompleks proces, der kræver nøje planlægning og forståelse af markedet, så man kommer godt gennem salget. Denne guide til salg af bolig er udarbejdet således, at den kan hjælpe sælgere gennem hver fase af salgsprocessen – fra forberedelse helt til afslutning af salget. Med denne guide kan du sikre dig, at du ikke overser vigtige punkter, og at du får et overblik over alle faserne.

Forberedelsen til salg af bolig

Den første del af salgsprocessen omhandler forberedelsesarbejdet, så man som sælger har alt på plads til, at man kan få boligen på markedet. En ejendomsmægler kan langt hen ad vejen være din sparringspartner, hvor han/hun kan guide dig igennem forløbet, men der er opgaver, som du selv kan stå for, så du kan komme hurtigere og bedre igennem processen ved salg af bolig. 

Forberedelsesfasen ved salg af bolig (hus) er i korte træk:

• Dokumenter
• Tilstands- og elinstallationsrapport
• Reparationer
• Præsentation

Vigtige dokumenter ved salg af bolig

I forbindelse med handler kommer det ikke som en overraskelse, at der indgår en masse dokumenter, og bolighandler er ingen undtagelse. Uanset om du er sælger eller køber i en bolighandel, er der en række dokumenter, som er vigtige at kende til. 

Et af de vigtige dokumenter, som skal udarbejdes ved salg af bolig, er salgsopstillingen. Salgsopstillingen skal være tilgængelig for potentielle købere, hvor vigtige oplysninger er fremhævet. Din ejendomsmægler vil udarbejde salgsopstillingen for dig, og han/hun vil typisk bede om samtykke fra dig, så der indhentes de nødvendige oplysninger – fx fra grundejerforeningen.

Det er vigtigt, at der udarbejdes en detaljeret beskrivelse af boligen og forhold, som er vigtige for potentielle købere at vide. Salgsopstillingen, som ejendomsmægleren udarbejder, indeholder derfor:

• Oplysning om kontantpris for boligen
• Beskrivelse af boligen, og det der medfølger (fx hvidevarer)
• Ejerudgifter til boligen (måneds- og årsbasis)
• Boligens energimærkning
• Oplysning om opvarmningstype (el, fjernvarme, gas etc.)
• Oplysning om varmeforbrug
• Ejendommens matrikelnummer
• Ejendommens beliggenhed
• Ejendommens benyttelsestype
• Ejendomsvurderingen (seneste ejendoms- og grundværdi jf. det offentlige)
• Forsikringsforholdet
• Lokalplan samt evt. begrænsninger i udnyttelse af boligen
• Servitutter
• Evt. gæld og oplysning om indestående lån
• Kortlæggelse af forurening
• Evt. øvrige forhold, oplysninger og udgifter som køber skal gøres opmærksom på

Foruden ovenstående er følgende dokumenter også vigtige at have på plads, når det kommer til boligens fysiske tilstand. Disse dokumenter er særligt vigtige, da du som sælger har et 10-årigt ansvar for fejl og mangler:

• Oplysning om huseftersynsordningen
• Tilstandsrapport
• Elrapport
• Ejerskifteforsikring – herunder sælgers løfte (skriftligt) om, at sælger betaler halvdelen af præmien på det tilbud, der er hentet på en ejerskifteforsikring til køber eller et andet tilbud, men hvor sælger kun er forpligtet til at betale halvdelen af præmien på den billigste. 

Huseftersynsordningen

Huseftersynsordningen er en beskyttelse mod økonomiske overraskelser for både sælger og 

køber af hus. En sælger har som nævnt et 10-årigt ansvar for den fysiske tilstand af huset, men når du som sælger har fået udarbejdet en tilstands- og elinstallationsrapport samt tilbudt at betale halvdelen af præmien for en ejerskifteforsikring til køber, kan du ved salg af bolig være fritaget det ansvar. Dog kan der være forhold, der gør, at du som sælger fortsat kan stilles til ansvar, hvorfor det anbefales, at man som sælger ved salg af bolig får tegnet en sælgeransvarsforsikring. 

Det er vigtigt at bemærke, at huseftersynsordningen er frivillig, men at det er en forudsætning, at den finder sted, såfremt du som sælger vil undgå, at du skal hæfte for skjulte fejl og mangler ved den bolig, du sælger. 

Tilstandsrapporten

Tilstandsrapporten udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, hvor boligen undersøges for synlige skader og mangler. Herefter noteres eventuelle skader på boligen, som den byggesagkyndige har opdaget ved inspektionen. Denne rapport er med til at give et objektivt billede af boligens tilstand, og det er et krav, at den udarbejdes, når der skal indhentes et tilbud på en ejerskifteforsikring. 

Tilstandsrapporten er en af de rapporter, som forsikringsselskabet skal have tilsendt, når et tilbud skal udarbejdes. Når der er tegnet en ejerskifteforsikring, har køber accepteret de fejl og mangler, som har været synlige ved gennemgangen af boligen. Der kan være skjulte fejl og mangler, som ikke er blevet undersøgt, da der til tider er forhold, der kan forhindre byggesagkyndige i at inspicere områder, hvis denne ikke kan komme til. Denne type skjulte fejl kan eksempelvis være gemt i husets vægge, gulve og lofter, som den byggesagkyndige derfor ikke kan se ved gennemgangen.. Det kan være skjulte fejl og mangler, som senere opdages ved fx en renovering. Skjulte fejl og mangler, som ikke er angivet i rapporten, kan dækkes, såfremt det er inden for dækningsomfanget, hvilket du kan læse nærmere om i den forsikringspolice, du har modtaget fra forsikringsselskabet. 

Elinstallationsrapporten

Denne rapport er ligesom tilstandsrapporten et krav, som forsikringsselskaberne stiller, når der skal indhentes et tilbud på en ejerskifteforsikring. Denne rapport bliver udarbejdet af en autoriseret elinstallatørvirksomhed, hvor en autoriseret elinstallatør inspicerer boligens installationer. 

I elinstallationsrapporten noterer den autoriserede elinstallatør bl.a. installationernes funktionsdygtighed, og om installationerne er udført lovligt. Forhold kategoriseres jf. de bestemmelser, der er på området, så man i rapporten kan få et overblik over fx ulovlige installationer, som kan være brandfarlige. 

Ejerskifteforsikring

Når der er tegnet en ejerskifteforsikring, kan denne dække omkostninger til fejl og mangler, såfremt det er fejl og mangler, som er inden for dækningen. Ydermere er det vigtigt at pointere, at en ejerskifteforsikring kun kan dække fejl og mangler, som har været til stede inden overdragelse til køber, men som ikke har været angivet i de to rapporter – tilstands- og elinstallationsrapporten, eller som sælger ikke har oplyst køber om.  

Reparationer inden salg af bolig

Små forbedringer kan gøre underværker, når køber skal præsenteres for boligen. I ovennævnte rapporter, kan der være forhold, som du gerne vil udbedre inden salget, men man kan undgå for store renoveringer, da det kan forsinke salgsprocessen. 

Mindre reparationer og forbedringer kan foretages, så det giver et bedre førstehåndsindtryk, når boligen skal fremvises til potentielle købere. En god idé er at sætte sig i køberens sted, hvor du antager, at du selv skal til fremvisning af din bolig og overvejer, hvad du vil lægge mærke til. En anden idé er at konsultere sin ejendomsmægler, da denne på baggrund af erfaring kan nævne punkter, som købere ofte bringer op. 

Mindre reparationer og forbedringer kan være:

• Løse dørhåndtag
• Løse hængsler
• Løstsiddende tapet
• Maling af fx vægge, dørkarme, hegn
• Knirkende døre, låger og vinduer

Mindre reparationer og forbedringer er en udgift for dig, men det er som oftest billigere at foretage disse, da en potentiel køber kan have et ønske om et større afslag på prisen, da boligen ikke er vedligeholdt. Større reparationer, udskiftninger og lignende kan give mening, hvis det kan øge salgsprisen, men er tiden knap, så kan man med små finpudsninger skabe et bedre førstehåndsindtryk af boligen. 

Præsentation af boligen

Præsentation af boligen er vigtigt, og vigtigheden kan belyses ved at bringe en analogi på banen. Når du har til sinde at sælge din bil til en forhandler eller privat, får du vasket bilen indvendigt og udvendigt. Du sørger også for at rydde op i bilen, så den fremstår pæn og nydelig. Det samme gør sig gældende, når din bolig skal fremvises til potentielle købere. 

Rengøring ved salg af bolig er et vigtigt element, da det skaber et godt førstehåndsindtryk. Igen kan du sætte dig i en potentiel købers situation, så du kan sørge for, at din bolig fremstår pæn og indbydende, når ejendomsmægleren skal fremvise boligen. 

Det du kan gøre er:

• at bringe lyset ind i rummene, så de fremstår større. Det kan du gøre ved at trække gardinerne fra.
• at tænde lamper eller bede ejendomsmægleren om at gøre det, hvis det er mørkt udenfor. Igen af samme årsag som forrige.
• at rengøre alle overflader
• at afkalke armaturer
• at pudse vinduer
• at rengøre spejle

Det er selvfølgelig vigtigt, at man rydder op i boligen, da boligen kan fremstå større, når der ikke er rod. Har du en have, anbefales det, at du som minimum slår græsset, og at du fjerner ukrudt. Har du en lejlighed med altan, kan du med fordel rengøre altanens overflader med en våd klud, da der kan være opstået alger efter regn. Sørg også for at vasketøjsstativet er pakket væk. Du skal så vidt, det er muligt rydde alt, der fylder, af vejen, så potentielle købere kan se, hvor meget plads der er til udnyttelse. 

For at skabe en bedre stemning kan du tænde levende lys, og du kan også rykke rundt på møbler eller sætte blomster i en vase. Det er også vigtigt, at man lufter ud. Sæt gerne duftlys i rummene. En ejendomsmægler er din sparringspartner, så denne kan også vejlede dig i, hvad du bør gøre, så boligen er klar til fremvisningen.

Fastlæggelse af salgsprisen

Din bolig kan være dit kæreste eje, men du skal videre og søge en bolig selv. Årsagerne kan være mange til salg af bolig, og du vil have mest muligt, men der er flere faktorer, du skal have med i din beslutning angående salgsprisen. 

Når prisen for boligen skal fastlægges, er der flere ting, du kan gøre, så du får fastsat prisen realistisk. Det er godt at kende til markedet, så du har en fornemmelse af, hvad salgsprisen for en bolig af den type, du har, kan sælges til.  

Markedsanalyse

Inden du fastlægger salgsprisen på din bolig, bør du undersøge dit lokale boligmarked, så du har en fornemmelse af, hvad boligpriserne ligger på i lokalområdet. Det kan du gøre via boligportaler, hvor du også kan sammenligne din bolig med lignende boliger. 

Nogle boligportaler har også historik på boliger, som for nylig er blevet solgt, og du kan være så heldig, at det er en nabo, der har solgt sin bolig, så du har et grundlag for, hvad du vil prissætte din bolig til. Hvis det sågar er muligt at finde frem til, hvilken ejendomsmægler, som har været på sagen, kan du komme i kontakt med denne. Det kan vise sig, at der er rift om boliger i dit lokalområde, hvorfor det også er i ejendomsmæglerens interesse at sælge din bolig. Ejendomsmægleren kan også komme med en professionel vurdering baseret på den erfaring, som denne har med boliger i dit område, så boligen får en realistisk prissætning.

Køb af bolig før salg af bolig

Hvis du vil købe en bolig, før du selv sælger din egen bolig, skal du være økonomisk stillet til det. Det er de færreste banker, der tillader, at man kan stå med to boliger, da de skal sikre sig, at man kan betale gælden, som man optager gennem et realkreditinstitut. 

Hvis du finder en ny bolig, før du har en køber til din nuværende bolig, kan banken stille krav til, at man indgår en købsbetinget aftale, så aftalen først er bindende, når din bolig er solgt. Ulempen ved en købsbetinget aftale er, at sælgeren ikke er bundet til aftalen, da denne fortsat kan modtage bud. Hvis en anden potentiel køber byder mere, end hvad du har budt, har du forkøbsret. Det betyder, at sælgeren af boligen, som du har en købsbetinget aftale med, skal give dig mulighed for at matche det samme bud. Hvis du accepterer dette, har I fortsat en købsbetinget aftale, men gør du det ikke, kan sælgeren vælge at sælge boligen til den, der har budt mere.

Fra sælgerens perspektiv kan en købsbetinget aftale ses som værende en ulempe, da det potentielt kan forlænge processen ved salg af boligen, men det kan omvendt være en væsentlig fordel. Sælgeren er næsten sikret et salg, og denne kan samtidig fortsat have boligen på markedet, hvor der kan komme flere bud. Ejendomsmægleren kan påpege, at der er indgået en købsbetinget aftale, hvorfor buddet kan ligge højere fra en anden potentiel køber. Hvis buddet ikke kan matches, kan kravet frafalde, så sælger kan gå videre med salget. 

Realistisk prissætning

Med afsæt i din markedsanalyse og den dialog, du har haft med din ejendomsmægler, kan der sættes en realistisk salgspris. En ejendomsmægler tænker forud, hvorfor denne oftest har et “i bedste fald” og et “i værste fald” scenarie, så man ved, hvad man kan gå ned til i pris, hvis liggetiden bliver for lang, eller at interessen er lavere end forventet. 

Det handler om at sætte en pris, der ikke afskrækker potentielle købere, men også en pris, som ikke betyder, at du kan lide et tab. Det er en balancegang, men du har som boligejer retten til at bestemme prisen. Det er vigtigt, at du er i dialog med en god ejendomsmægler, som udover at være din sparringspartner også er din repræsentant. 

Valg af ejendomsmægler ved salg af bolig

Den rette ejendomsmægler kan gøre en markant forskel i salgsprocessen – særligt hvis denne har mange års erfaring med lokalområdet. Det er selvfølgelig vigtigt, at man som sælger har et godt førstehåndsindtryk af ejendomsmægleren, som kommer forbi for at vurdere boligen. 

Du kan undersøge ejendomsmæglerens anmeldelser fra tidligere kunder, så du har en fornemmelse af, hvor dygtig denne er. Du kan med fordel bede denne om at dele data om deres statistikker for salg, og hvad salgsprisen svinger mellem jf. udbudsprisen, så du har en nogenlunde fornemmelse af, hvordan deres tilgang er. 

Ejendomsmægleren får et aftalt honorar, hvorfor dennes betaling ikke er afhængig af salgsprisen. Din ejendomsmægler skal være engageret, og det kan man nogle gange måle via deres digitale tilstedeværelse på sociale medier. Du kan også skabe et større incitament hos ejendomsmægleren, hvis du indgår en aftale om, at denne får et større honorar, hvis boligen kan sælges til et højere beløb. Det kan gøre, at denne er mere engageret i salget af din bolig, hvorfor dit salg prioriteres højere.

Et aspekt ved valg af ejendomsmægler er også deres kundekartotek, som de kan gå til, før boligen er tilgængelig for offentligheden. Hvis der i deres kundekartotek er potentielle købere, kan man i nogle tilfælde få solgt boligen på meget kort tid. 

Når du har valgt den ejendomsmægler, som du vil gå videre med, skal du indgå en formidlingsaftale.

Formidlingsaftalen

Formidlingsaftalen er et dokument, som man underskriver med ejendomsmægleren. I denne aftale fremgår de vilkår, der aftales. Ydermere indeholder formidlingsaftalen også oplysninger om, hvad der er aftalt i forhold til mæglerens opgaver/tjenester, dennes kommission og strategien for markedsføring af boligen.

Markedsføring

Afhængigt af den ejendomsmægler, du vælger, kan der være forskel på, hvad der tilbydes i forhold til markedsføring. Ejendomsmægleren samarbejder med eller har egen fotograf, som kan skyde nogle gode billeder af boligen, der kan tiltrække opmærksomheden hos potentielle kunder. Ydermere har ejendomsmæglere oftest markedsføringspakker, som man kan vælge mellem til en merpris. Nogle punkter er standard – fx oprettelse af salg på mæglerens hjemmeside og tilkobling til boligportaler, mens andre er tilkøb.

Annoncering kan bl.a. ske via:

• Butiksfacade (vinduespartiet i den lokale forretning)
• Flyers
• Trykte medier (sektion for ejendomssalg)
• Online platforme (betalt annoncering på sociale medier og boligsider)

Fremvisning

Potentielle købere kan via boligportaler og ejendomsmæglerens hjemmeside booke fremvisninger, men ejendomsmægleren kan også have en strategi, hvor denne arrangerer åbent hus med tilmelding, så man får en fornemmelse af, hvor mange der er interesserede i boligen.

Ved åbent hus-arrangementer kan du med fordel stille nogle snacks og frugter frem på bordet, så det skaber et bedre indtryk. Det kan også være noget, man aftaler med ejendomsmægleren. Vigtigt er det selvfølgelig, at alt er rengjort og ryddet, så det er nydeligt og indbydende.

Forhandling

Efter en fremvisning/et arrangement er det ejendomsmæglerens opgave at sikre sig, at denne har oplysninger på de besøgende, så denne kan følge op på, om de vil give et bud. Når der er et bud, præsenteres det for dig som sælger, hvor du kan tage stilling til, om du vil acceptere eller komme med et modbud. 
Mange potentielle købere vil frembringe grunde til et afslag på prisen, og det kan du spørge ejendomsmægleren ind til. Hvis det er et reelt problem, som potentielt kan frembringes af andre besøgende, kan man vurdere, om man vil udbedre det.

Det er vigtigt, at du kender til din “smertegrænse”, så du ikke accepterer et bud, hvor det ikke kan betale sig for dig. Igen er det en balancegang, hvor du skal sikre dig, at du også får det ud af salget, som skal bidrage til købet af din nye bolig.

Afslutning ved salg af bolig

Når forhandlingen er på plads, og du er klar til at indgå en aftale med køberen, indtræder den afsluttende fase, som består af købsaftalen, skødet, overdragelsen og refusionsopgørelsen. 

Købsaftale

Køber og sælger er blevet enige om den endelige pris for boligen, og der skal nu udarbejdes en købsaftale, som skal underskrives af begge parter. Der kan være visse juridiske krav, som skal opfyldes eller andre interne aftaler, hvorfor køber kan have en køberrådgiver eller en advokat, og sælger har ejendomsmægleren som repræsentant.

Skøde

Skødet skal efter underskrivelse af købsaftalen tinglyses, så den eller de nye ejere registreres i systemet som ejer(e) af boligen.

Overdragelse af bolig

Oftest er du som sælger med, når boligen skal overdrages, da du kan give en sidste gennemgang af boligen, vise kælderrum, storskrald, cykelskur mv., så det bliver en god overgang. 

Under denne overdragelse tester køber også de hvidevarer, som evt. er fulgt med i købet, så denne sikrer sig, at disse virker. Hvis køber ikke tjekker alt, og den formelle overdragelse af nøglerne er sket, hvor du har forladt boligen, kan det være svært at bevise, at noget ikke har virket inden overdragelsen. 

Ved denne overdragelse noterer ejendomsmægleren typisk det, som vandmåleren og eltavlen viser, og der indhentes tal for varmeforbruget, så man kan udarbejde refusionsopgørelsen. 

Refusionsopgørelse

Efter afslutningen af boligsalget får ejendomsmægleren opgjort de omkostninger, som sælger har forudbetalt, så der kan foretages justeringer. Refusionsopgørelsen giver et overblik over, om der er en af parterne, som skal betale den anden part et beløb. Det kan skyldes, at sælger har forudbetalt fx ejendomsskat eller andre forudbetalte omkostninger.

Kan man lave en ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom?

Som udgangspunkt er det altid sælger, der har ansvaret for skjulte fejl og mangler, der bliver opdaget i ejendommen efter handlen. Dog kender du måske formuleringen “købt som beset”, hvor sælger forsøger at fraskrive sig alt ansvar for disse skjulte fejl og mangler i en købsaftale. Her kan man fristes til at spørge: Kan det virkelig være rigtigt, at sælger bare kan fraskrive sig alt ansvar med sådan en formulering?

Svaret er selvfølgelig nej, da denne ansvarsfraskrivelse for fast ejendom er for generel. Alligevel kan sælger godt fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler i specifikke dele af ejendommen, hvis en aftale er indgået mellem køber og sælger. Herunder kan du læse mere om, hvornår en aftale om ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom er gældende.

Specifik eller generel ansvarsfraskrivelse – fast ejendom

Når det kommer til ansvarsfraskrivelse i fast ejendom, så er det afgørende, om selve ansvarsfraskrivelsen er tilstrækkeligt specifik – eller for generel. Hvis sælger forsøger at fraskrive sig ansvaret for alle skjulte fejl og mangler i en ejendom – eksempelvis med formuleringen “købt som beset”, vil ansvarsfraskrivelsen være for generel og oftest ikke dækkende. Dermed vil sælger stadig have ansvaret for de skjulte fejl og mangler – uagtet forsøget på ansvarsfraskrivelse i købsaftalen. Køber og sælger kan dog indgå en aftale om ansvarsfraskrivelse, hvis flere betingelser er opfyldt.

Hvis køber og sælger indgår en aftale om, at sælger fritages fra ansvaret for en specifik del af ejendommen, så vil denne aftale oftest være gældende, da den er tilstrækkeligt specifik. Her er det dog essentielt, at køber er tilstrækkeligt informeret samt kan overskue rækkevidden og de potentielle konsekvenser ved en konkret ansvarsfraskrivelse. Herudover skal sælger imødekomme kravene i Huseftersynsordningen, før ansvarsfraskrivelsen er gældende. Dette indebærer blandt andet, at der udarbejdes en ny tilstandsrapport og elinstallationsrapport, samt at sælger indhenter tilbud om ejerskifteforsikring til køber. Du kan læse mere om huseftersynsordningen her.

De ovenstående betingelser for ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom indgår i lovteksten “Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., der – som navnet antyder – eksisterer for at beskytte forbrugerne. I en hushandel er både køber og sælger ofte forbrugere, og loven indeholder derfor tiltag, som skal beskytte begge parter ved salg af fast ejendom. Du kan læse mere om loven her.

For at opsummere er en ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom altså kun gældende, hvis

1) der er indgået en aftale mellem køber og sælger

2) aftalen omhandler en specifik del af ejendommen

3) køber er informeret og kan overskue rækkevidden samt de potentielle konsekvenser ved fraskrivelsen, og endelig

4) at sælger har imødekommet kravene i huseftersynsordningen

Overvej en sælgeransvarsforsikring, når du skal sælge

Som du kan læse ovenfor, skal en række betingelser være opfyldt, før en ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom faktisk er gældende. Derfor vil sælger som oftest være ansvarlig for de skjulte fejl og mangler, som køber opdager efter handlen. Derfor kan det være en god ide for sælger at tegne en sælgeransvarsforsikring. Denne forsikringstype har netop til formål at forsikre sælgeren mod alvorlige fejl og mangler, der først bliver opdaget efter handlen. Her kan du læse meget mere om sælgeransvarsforsikring fra Dansk Boligforsikring.

Gode råd til at undgå sølvfisk i hjemmet

De kribler og krabler under panelerne, på badeværelsesgulvet og i kælderen. På trods af deres lille størrelse, kan de små kræ være en stor hovedpine for boligejere, der døjer med sølvfisk i hjemmet. I dette indlæg giver Dansk Boligforsikring dig derfor nogle simple råd til, hvordan du kan forebygge eller komme af med sølvfisk i hjemmet. Før vi når til de gode tips, skal vi lige blive lidt klogere på de små skadedyr.

Hvad er sølvfisk?

De små skadedyr på blot 12-25 millimeter har faktisk en interessant historie bag sig. I over 300 millioner år har de vingeløse insekter levet på jorden, hvilket betyder, at sølvfiskene faktisk har kravlet rundt på jorden før, at de første pattedyr blev til. Sølvfisk er også kendt under en hel række af andre navne, så hvis du hører om sølvkræ, skæggede sølvkræ, sølvsild eller ovnfisk, så er der altså tale om det samme kræ: Sølvfisken.

Mange af navnene indeholder ordet sølv, og som du kan se på billeder øverst, så er det på grund af insekternes sølvgrå farve og skinnende overflade. Sølvfiskene lever som udgangspunkt i 3-4 år, men i nogle tilfælde kan de små bæster leve helt op til 8 år. Efter omkring et år er sølvfisken kønsmoden, og hunnerne lægger omkring 20 æg i løbet af sin levetid.

Det skal understreges, at sølvfisken er et harmløst skadedyr, der ikke bider mennesker eller er til direkte gene på andre måder. Dog kæmper mange danskere med at komme af med de små kræ, hvis de først er kommet indenfor husets fire vægge. Sølvfisk i hjemmet lever nemlig kun i lune og fugtige områder, og derfor findes de ikke i naturen på de danske breddegrader – kun i hjemmet. Sølvfisken lever af meget små mængder biologisk materiale, så de kan sagtens overleve ved at spise andre døde insekter, sæberester i brusekabinen eller bittesmå mængder mug- eller skimmelsvamp.

Gode råd til sølvfisk i hjemmet

Nu da vi er blevet klogere på de små sølvfisk i hjemmet, er det tid til en række tips, som du kan bruge til at undgå eller komme af med sølvfiskene. De fleste boliger oplever til tider få sølvfisk på badeværelset, men i nogle hjem kan bestanden af sølvfisk tage overhånd. Hvis du vil undgå det, så følg disse tips:

Udluftning

Det vigtigste råd er at sørge for en regelmæssig udluftning. Du bør lufte ud 2-4 gange om dagen i 5-10 minutter – også i de kolde vintermåneder. Som sagt elsker sølvfiskene et lunt miljø, og ved at lufte grundigt ud kan fugten slippe ud af hjemmet. Samtidig vil temperaturen kortvarigt blive lavere, hvilket kan få sølvfiskene til at søge andre steder hen, hvis man gør det over en længere periode.

Støvsugning og rengøring

Da sølvfiskene lever af bittesmå mængder biologisk materiale, så er det en rigtig god ide at skrue op for støvsugningen i hjemmet. Da små brødkrummer, mel eller andre madrester er et festmåltid for sølvfiskene, så kan du gøre meget med regelmæssig støvsugning. De kan dog også overleve ved blot at spise små mængder sæberester samt mug- og skimmelsvamp. Derfor er det også en rigtig god ide at skrue op for rengøringen – særligt i hjemmets fugtige sprækker.

Spar på gulvvasken

Det er dog ikke al rengøring, der er en god metode til at slippe af med sølvfisk i hjemmet. Da de elsker fugtige områder, kan gulvvasken faktisk give dem rigtig fine leveforhold. Overvej derfor, om du vasker gulvet lidt for ofte og dermed skaber et fugtigt paradis for de små insekter.

Forebyg fugt og skimmelsvamp

Da sølvfisk i hjemmet elsker fugt og kan overleve ved at spise selv små mængder skimmelsvamp, er det selvfølgelig også en god ide at forebygge fugt og skimmeldannelse i hjemmet. Her kan man holde et ekstra vågent øje med boligens fugtige rum, så man kan reagere hurtigt, hvis man opdager små mørke plamager, der er et tegn på skimmelsvamp. Her på siden kan du læse meget mere om, hvordan du undgår fugt i kælderen. Du kan også blive klogere på, hvordan du fjerner skimmelsvamp i boligen.

Bekæmpelse med gift

Hvis sølvfiskene allerede har overtaget hjemmet, så er det ikke altid nok blot at overveje sine vaner for udluftning og rengøring. Her kan det i stedet blive nødvendigt at bekæmpe de små kræ med gift. Man kan enten vælge at få hjælp fra en autoriseret skadedyrsbekæmper, ellers kan man også selv gøre en del. En klassisk insektspray virker også på sølvfisk, så den kan sprøjtes under husets paneler, på badeværelset samt i alle andre lune og fugtige afkroge. Du kan også købe lokkedåser, der minder meget om lokkedåser til myrer, men som er designet specifikt til sølvfisk i hjemmet.

Hold øje med dine VVS-installationer

Da sølvfiskene elsker de lune og fugtige dele af hjemmet, er det en rigtig god ide at holde et vågent øje med den del af hjemmet, der afgiver fugt – VVS-installationerne. En usynlig skade i et vandrør kan nemlig gøre hjemmet meget attraktivt for de små sølvfisk. I dag er det meget normalt, at de fleste VVS-installationer er skjulte – altså at de er indbygget i vægge og gulve. Derfor kan de selvsagt være svære at “holde øje med”, og derfor har Dansk Boligforsikring samlet en guide, hvor du kan lære meget mere om, hvordan du sikrer boligen mod de mest typiske skader i indbyggede installationer.

Forebyg andre skadedyr

Sølvfisk er dog langt fra det eneste skadedyr, som kan invadere hjemmet. Nogle skadedyr kan endda også være direkte skadelige for selve boligen og kræver øjeblikkelig handling. Eksempelvis findes der forskellige typer af træborende insekter, der kan skade tagkonstruktionen under taget og andet træværk i boligen såsom borebiller, husklanner og husbukke. En anden type af skadedyr, der kræver øjeblikkelig handling er væggelus, der kan snige sig med hjem fra ferien i bagagen og er utroligt svære at få bugt med. Der er heldigvis meget, man selv kan gøre, og her på Dansk Boligforsikrings hjemmeside kan du blive meget klogere på, hvordan du forebygger skader fra skadedyr.

Fem råd til valg af ejendomsmægler

Står du midt i et boligsalg, men er i tvivl om valg af ejendomsmægler, så er du ikke alene. Boligmarkedet byder på et stort udvalg af ejendomsmæglere. Selvom det er godt med mange muligheder, kan det også forvirre mere, end det kan gøre gavn for dig som sælger. 

Når du skal overlade din bolig i hænderne på en ejendomsmægler, er det ikke ligegyldigt, hvem valget falder på. Der er flere ting i spil, som kan være udfaldet for, hvorfor det bliver en god oplevelse for dig som sælger. Måske er det ovenikøbet første gang, du skal sælge en bolig eller overvejer, hvorvidt du overhovedet vil have en ejendomsmægler ind i billedet. I det tilfælde er der nogle ting, du bør sikre dig og være særligt opmærksom på.

Fem råd til dig, der skal sælge din bolig og er i tvivl om valg af ejendomsmægler

Anbefaling

Er det første gang, du skal sælge din bolig, har du måske ikke erfaring med ejendomsmæglere. Så kan det virke som et overvældende projekt at undersøge, hvilket firma passer bedst til at sælge din bolig. Du kan overhale dig selv i denne proces ved at række ud til familie, venner eller en kollega, som du ved har stået i en lignende salgsproces. En vens oplevelse og erfaring ved valg af ejendomsmægler kan være en stor hjælp for dig, som er helt ny og uerfaren i processen. Forhør dig i dit netværk.

Kemi og tillid

Det er en stor beslutning, når du sidder som køber og skal investere i en ejendom, men det er også en stor beslutning at sælge. Det er vigtigt, at du som sælger har kemi og tillid til den mægler, som skal fremvise din bolig. Ejendomsmægleren repræsenterer dit hus, og derfor bør du sikre dig, at din mavefornemmelse er god, når du og mægleren indgår en aftale.

Få forskellige bud

Hvis du er i tvivl om, hvorvidt et ejendomsmæglerfirma giver dig det bedste bud, kan du med fordel række ud til forskellige for at sammenligne. Der kan være en masse tillægsydelser, som varierer fra mægler til mægler og kan have betydning for den endelige pris.

Sikre dig en klar aftale

Når du er kommet frem til din beslutning om valg af ejendomsmægler, er det vigtigt, at du som boligsælger og ejendomsmægleren har en klar aftale om, hvordan salær og andre omkostninger skal være. En formidlingsaftale har nogle specifikke krav, som den skal overholde, men der er også særlige elementer, du som sælger bør være opmærksom på. Sørg for at formidlingsaftalen registreres skriftligt. I aftalen skal det fremgå tydeligt, hvad sælger skal betale for markedsføringen af boligen og hvilke medier, som boligen skal fremvises på.

Ejerskifteforsikring

Når sælger har styr på valg af ejendomsmægler, og de ovenstående krav kan blive krydset af, så er der endnu en ting, som sælger bør være opmærksom på. Det kan blive en dyr affære, hvis skjulte skader på huset optræder efter salget er gennemført. Derfor kan en bolighandel gøres tryg for både sælger og køber ved at betale for en ejerskifteforsikring. På den måde er du sikret økonomisk i tilfælde af uforudsete hændelser opstår. Du kan læse mere om, hvad en ejerskifteforsikring er, samt hvilke fordele der følger med. Hver femte hushandel har haft behov for at bruge en ejerskifteforsikring. Hvis du vil vide mere om Dansk Boligforsikrings regler og priser på dit hus, kan du kontakte en medarbejder, der sidder klar til at hjælpe dig.

Er du nysgerrig på hele salgsprocessen? Læs vores store guide til salg af bolig her.

Ny boligskat 2024: Det skal boligejeren vide om det nye boligskattesystem

Hvis du er boligejer, eller hvis du går med drømmen om at købe ny bolig i den nærmeste fremtid, så kan det være nyttigt at have styr på de nye skatteregler, der snart træder i kraft. Fra starten af 2024 skal du som boligejer vende dig til en ny boligskat – også kaldet en ny ejendomsskat – og et nyt system for, hvordan boligskat udregnes.

Du har måske allerede læst om planerne for et nyt boligskattesystem. Det nye system har nemlig været længe undervejs. Ændringen til et nyt system blev allerede vedtaget politisk i 2017 som en del af boligskatteforliget, men på grund af fejl i skattevæsenets IT-systemer og andre forsinkelser har det ikke været muligt at skifte systemet før januar 2024.

Nu står 2024 næsten for døren, og derfor giver Dansk Boligforsikring dig en oversigt over de regler og politiske tiltag, som kommer til at påvirke din boligs beskatning.

Nye offentlige ejendomsvurderinger er centrale i ny boligskat

Formålet og grundessensen af det nye boligskattesystem går ud på, at de offentlige ejendomsvurderinger i højere grad skal afspejle den faktiske udvikling i priserne på boligmarkedet. I 2011 gik det nemlig op for Skattestyrelsen, at der var enormt mange fejl i de daværende offentlige ejendomsvurderinger. Styrelsen valgte derfor at stoppe brugen af det gamle vurderingssystem i 2013.

De nye offentlige ejendomsvurderinger er altså helt centrale for det nye boligskattesystem. Offentlige ejendomsvurderinger er kort fortalt Vurderingsstyrelsens årlige vurdering af, hvor meget en bolig er værd. Denne vurdering bruges som grundlag for, hvor meget en boligejer skal betale i boligskat.

Styrelsens vurdering af din boligs værdi ligger altså til grund for, hvad du som boligejer skal betale i boligskat, og her er det vigtigt at forstå, at der er tale om to forskellige skatter – grundskyld og ejendomsværdiskat. Grundskylden beregnes på baggrund af den værdi, som selve grunden er vurderet til. Ejendomsværdiskatten beregnes derimod på baggrund af den værdi, som boligen er vurderet til. Begge former for boligskat bliver påvirket af det nye system.

Ny boligskat 2024: Det nye system

Når en ny boligskat bliver taget i brug i januar 2024, bliver den fremadrettede boligskat udregnet på baggrund af de nye offentlige ejendomsvurderinger. Da priserne på mange boliger – særligt i de større byer – er steget en del i forhold til de gamle ejendomsvurderinger, kan mange boligejere se frem til en væsentligt højere offentlig ejendomsvurdering, der er tættere på boligens egentlige værdi. Da de to boligskatter beregnes ud fra disse nye offentlige ejendomsvurderinger, burde boligejere altså også kunne se frem til en højere boligskat, men sådan er det heldigvis ikke. Politikerne har nemlig vedtaget en række tiltag, der skal sikre, at boligejerne ikke kommer til at betale mere i boligskat i 2024, end den samme boligejer gjorde i 2023.

Tiltag for at beskytte boligejere mod forhøjede skatter

Først og fremmest har politikerne vedtaget et forsigtighedsprincip, hvor boligejere kun vil blive beskattet af 80% af boligens nye vurderede værdi. En bolig med en ny offentlig ejendomsvurdering på 3 millioner kroner vil altså kun blive beskattet som en værdi på 2,4 millioner kroner.

Lavere skattesatser

Hertil vil skattesatserne på både grundskyld og ejendomsværdiskat blive sænket. Da de nye offentlige ejendomsvurderinger ikke er færdige og offentliggjort, kender vi ikke de nye satser præcist, men det forventes, at ejendomsværdiskatten vil falde til 0,55% fra det nuværende niveau på 0,92%. Grundskylden forventes at falde til gennemsnitligt promille på 13.

Overgangsordning med skatterabat

Selvom disse rater falder markant, forventes de nye offentlige ejendomsvurderinger dog at stige så meget på mange boliger, at nogle boligejere stadig ville skulle betale et højere beløb i ny boligskat. Derfor har politikerne vedtaget, at ingen boligejere må betale mere i boligskat i 2024, end de gjorde i 2023. Dette opnås ved en overgangsordning, hvor alle eksisterende boligejere får en skatterabat hvert år frem til, at de flytter. Eksisterende boligejere får altså en skatterabat, der svarer til det beløb, som deres boligskat er steget med fra 2023-2024. Ingen boligejere kommer altså til at betale mere i boligskat i første omgang, men hvis man køber en bolig fra januar 2024 og frem, vil man blive beskattet efter de nye offentlige ejendomsvurderinger.

Højere “millionærknæk”

Sidst men ikke mindst har politikerne ændret på progressionsgrænsen, der også bliver kaldt for “millionærknækket”. Progressionsgrænsens formål er, at dyrere boliger har en større skatteprocent end billigere boliger. Før lå grænsen for at komme op på den dyre skattesats på omkring 3 millioner kroners værdi, men den grænse er rykket op, så man først skal betale en dyrere skattetakst, hvis værdien på ens bolig er over 9,2 millioner. Boligejeren vil fremadrettet også kun skulle betale den højere skattesats for det beløb af boligens værdi, der overskrider de 9,2 millioner – og altså ikke af hele de 9,2 millioner.

Hvis du interesserer dig for udviklingen på boligmarkedet, har Dansk Boligforsikring beskrevet udviklingen i de danske huspriser de seneste 20 år, hvor du også kan se top 10 over de kommuner, hvor priserne er steget og faldet mest.

Salg af bolig uden ejendomsmægler: Dét skal du være opmærksom på

Går du med overvejelser om at sælge din bolig – men vil du samtidig gerne undgå de gebyrer og provisioner, der helt naturligt følger med at hyre en ejendomsmægler? Dét er du ikke alene om. I dag vælger mange boligejere nemlig at tage sagen i egen hånd og selv sælge deres bolig uden professionel assistance. Men før du kaster dig ud i et salgseventyr på egen hånd, er der nogle vigtige ting, du skal huske at være opmærksom på. Her er nogle afgørende trin og overvejelser, du bør gøre dig for at sikre, at du sælger din bolig effektivt og til den helt rette pris.

Vær realistisk

Det kan være svært – men det gør det ikke mindre vigtigt: En af de første ting, du skal gøre, er at vurdere din bolig objektivt. Det er altså nødvendigt, at du undersøger markedet og får en idé om, hvad lignende boliger i dit område bliver sat til salg for – og bliver solgt for. Du kan samtidig overveje at få en uafhængig vurdering af din bolig for at få en mere præcis idé om dens værdi.

Forbered din bolig

Inden du begynder at vise din bolig frem, er det vigtigt at gøre den så præsentabel som muligt. Hertil kan det være oplagt at rengøre grundigt, fjerne rod og at foretage små reparationer, hvis der er brug for det. Du kan også overveje, om der er ting, du kan gøre for at øge boligens appel. Det kunne eksempelvis være at male væggene i neutrale farver eller opgradere køkkenet eller badeværelset.

Tag professionelle billeder

Gode billeder kan gøre en ganske betydelig forskel for din salgsproces. Derfor kan det give mening at overveje at ansætte en professionel fotograf til at tage nogle billeder af din bolig, der viser den fra sin allerbedste side. Noget så simpelt som god belysning og flotte vinkler kan hjælpe med at tiltrække potentielle købere til deres kommende hjem.

Markedsføring af din bolig

Når du har dine billeder klar sammen med en velskrevet beskrivelse af boligen, skal du begynde at markedsføre den. Det kan f.eks. gøres gennem online-boligportaler og sociale medier for at nå ud til potentielle købere. Det kan være en god idé at afholde åbent hus-arrangementer, hvor interesserede kan komme og se boligen.

Vær forberedt på forhandlinger

Når du modtager henvendelser fra interesserede købere, er det vigtigt, at du er forberedt på, at det kan indebære forhandlinger. Vær derfor realistisk om din pris og vær åben for at forhandle om visse betingelser, hvis det er nødvendigt. I den forbindelse kan det være en god idé at undersøge, hvad andre boliger i området er blevet solgt for, så du har et sammenligningsgrundlag.

Hav de nødvendige dokumenter klar

Som sælger er det alene dit ansvar at have alle nødvendige dokumenter klar til den endelige salgstransaktion. Det kan eksempelvis omfatte ejendomsdokumenter, bygningscertifikater og eventuelle garantier eller forsikringer.

Overvej en boligforsikring

Selvom du ikke bruger en ejendomsmægler, er det stadig afsindigt vigtigt at beskytte dig selv og din bolig. En boligforsikring kan være afgørende for at sikre dig mod uforudsete omstændigheder, der kan opstå både før, under eller efter salget. Derfor bør du undersøge dine muligheder for boligforsikringer og vælge den, der passer bedst til dine behov. Du kan f.eks. læse om Dansk Boligforsikrings ejerskifteforsikringer her – eller om Dansk Boligforsikrings sælgeransvarsforsikring her.

At sælge din bolig uden brug af en ejendomsmægler kan give dig mere kontrol og overblik over din egen salgsproces. Ved at følge ovenstående trin kan du øge dine chancer for en succesfuld salgstransaktion – men det er samtidig vigtigt at huske, at det kan kræve mere tid og en større indsats fra din side. Vælg en boligforsikring, der kan give dig den nødvendige tryghed under hele processen. Held og lykke med dit salg!

Vil du have endnu mere viden om hele salgsprocessen? Læs vores store guide til salg af bolig her.