Som udgangspunkt er det altid sælger, der har ansvaret for skjulte fejl og mangler, der bliver opdaget i ejendommen efter handlen. Dog kender du måske formuleringen “købt som beset”, hvor sælger forsøger at fraskrive sig alt ansvar for disse skjulte fejl og mangler i en købsaftale. Her kan man fristes til at spørge: Kan det virkelig være rigtigt, at sælger bare kan fraskrive sig alt ansvar med sådan en formulering?
Svaret er selvfølgelig nej, da denne ansvarsfraskrivelse for fast ejendom er for generel. Alligevel kan sælger godt fraskrive sig ansvaret for fejl og mangler i specifikke dele af ejendommen, hvis en aftale er indgået mellem køber og sælger. Herunder kan du læse mere om, hvornår en aftale om ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom er gældende.
Specifik eller generel ansvarsfraskrivelse – fast ejendom
Når det kommer til ansvarsfraskrivelse i fast ejendom, så er det afgørende, om selve ansvarsfraskrivelsen er tilstrækkeligt specifik – eller for generel. Hvis sælger forsøger at fraskrive sig ansvaret for alle skjulte fejl og mangler i en ejendom – eksempelvis med formuleringen “købt som beset”, vil ansvarsfraskrivelsen være for generel og oftest ikke dækkende. Dermed vil sælger stadig have ansvaret for de skjulte fejl og mangler – uagtet forsøget på ansvarsfraskrivelse i købsaftalen. Køber og sælger kan dog indgå en aftale om ansvarsfraskrivelse, hvis flere betingelser er opfyldt.
Hvis køber og sælger indgår en aftale om, at sælger fritages fra ansvaret for en specifik del af ejendommen, så vil denne aftale oftest være gældende, da den er tilstrækkeligt specifik. Her er det dog essentielt, at køber er tilstrækkeligt informeret samt kan overskue rækkevidden og de potentielle konsekvenser ved en konkret ansvarsfraskrivelse. Herudover skal sælger imødekomme kravene i Huseftersynsordningen, før ansvarsfraskrivelsen er gældende. Dette indebærer blandt andet, at der udarbejdes en ny tilstandsrapport og elinstallationsrapport, samt at sælger indhenter tilbud om ejerskifteforsikring til køber. Du kan læse mere om huseftersynsordningen her.
De ovenstående betingelser for ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom indgår i lovteksten “Lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom m.v., der – som navnet antyder – eksisterer for at beskytte forbrugerne. I en hushandel er både køber og sælger ofte forbrugere, og loven indeholder derfor tiltag, som skal beskytte begge parter ved salg af fast ejendom. Du kan læse mere om loven her.
For at opsummere er en ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom altså kun gældende, hvis
1) der er indgået en aftale mellem køber og sælger
2) aftalen omhandler en specifik del af ejendommen
3) køber er informeret og kan overskue rækkevidden samt de potentielle konsekvenser ved fraskrivelsen, og endelig
4) at sælger har imødekommet kravene i huseftersynsordningen
Overvej en sælgeransvarsforsikring, når du skal sælge
Som du kan læse ovenfor, skal en række betingelser være opfyldt, før en ansvarsfraskrivelse ved salg af fast ejendom faktisk er gældende. Derfor vil sælger som oftest være ansvarlig for de skjulte fejl og mangler, som køber opdager efter handlen. Derfor kan det være en god ide for sælger at tegne en sælgeransvarsforsikring. Denne forsikringstype har netop til formål at forsikre sælgeren mod alvorlige fejl og mangler, der først bliver opdaget efter handlen. Her kan du læse meget mere om sælgeransvarsforsikring fra Dansk Boligforsikring.
