Tilstandsrapport og elrapport

Hussælgeren har pligt til at få udarbejdet en tilstandsrapport og en elrapport inden salg, hvis man ønsker at benytte sig af huseftersynsordningen. Men hvad er en tilstandsrapport, og hvad er en elrapport? Hvad indeholder de to rapporter? Og hvad skal man være opmærksom på? Det kan du få svar på her.

Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er som navnet antyder  en rapport, der beskriver en boligs tilstand, herunder mulige skader, mindre alvorlige skader, alvorlige skader, kritiske skader på bygningsdelens eller bygningens funktion. En tilstandsrapport er sammen med elrapporten desuden grundlaget for, at man kan benytte sig af huseftersynsordningen. Huseftersynsordningen er en ordning, der fritager sælger fra sit 10-årige mangelansvar, og som giver køber mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.

Tilstandsrapporten, der udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig, fokuserer grundlæggende på 3 forhold:

1. Eventuelle synlige skader, der nedsætter husets funktion eller værdi. Det er f.eks. revner i tagbelægninger, tegn på fugtskader i lofter.
2. Tegn på mulige skader, f.eks. fugtaftegninger i indvendige lofter
3. Forhold som kan medføre skader. Det er f.eks. revner i fuger i murværk, eller revner i fuger mellem fliser i brusenicher.

Dermed giver en tilstandsrapport et godt billede af, hvordan ejendommens stand er i forhold til tilsvarende huse af samme alder og giver dermed køber et godt billede af, om der eventuelt skal repareres skader forinden handlen gennemføres, eller om der alternativt skal gives prisnedslag på ejendommen.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Den byggesagkyndige foretager en gennemgang af boligen og undersøger for forskellige typer skader. Skader kan være meget forskellige, og når det kommer til tilstandsrapporten, defineres skader på fire forskellige måder:

• Fysiske skader, som kan konstateres med det blotte øje eller ved brug af enkelte tekniske redskaber ved en fysisk gennemgang af boligen
• Manglende bygningsdele eller montering, der i sig selv er en skade, eller som kan føre til skader
• Fejl ved boligen, som i sig selv er en skade, eller som kan føre til skader
• Åbenlyse overtrædelser af og afvigelser fra byggeloven, bygningsreglementet og lignende

Rød, gul, grå og sort. Hvad betyder det?

Når du sidder med tilstandsrapport foran dig, vil du hurtigt opdage, at den er inddelt i henholdsvis rød, gul, grå og sort. Disse farver indikerer karakteren og alvorsgraden af de forskellige skader i boligen. Den bygningssagkyndige gennemgår boligen og foretager en vurdering ud fra en karakterskala. De forskellige farver betyder:

• RØD: Dette dækker over kritiske skader. En kritisk skade er kendetegnet ved enten at have medført skader i en sådan grad, at bygningens funktion allerede svigter eller svigter på kort sigt.
• GUL: Dette dækker over alvorlige skader. En alvorlig skade er et udtryk for, at de pågældende skader forventes at få betydning for bygningens funktion, der vil svigte på længere sigt.
• GRÅ: Dette dækker over mindre alvorlige skader. En mindre alvorlig skade er en skade, som ikke anses som alvorlig og derfor ikke har indflydelse på bygningens funktion.
• SORT: Dette dækker over mulige skader. Dette er forhold, som man bør få undersøgt nærmere for at kunne vurdere karakteren af en mulig skade samt den mulige skades omfang. Den sorte farve kan potentielt vise sig at dække over alvorlige skader eller kritiske skader.

Hvilke typiske skader er der?

Der findes mange forskellige typer af skader. Overordnet er det typisk ødelæggelser, brud, lækager, deformeringer, revner osv. Herunder kan du se nogle af dem, der ikke er unormale at støde på i en tilstandsrapport.

• Løse klinker i badeværelse, bryggers og lignende
• Revner i klinker
• Defekter i vådrum, fx fejl og mangler på fuger eller afløb
• Skader på taget fx flækkede tagsten
• Skader på soklen

Sælgeransvarsskema

Sammen med en tilstandsrapport er der et sælgeroplysningsskema, som omfatter en række spørgsmål omkring boligen, som sælger skal udfylde. Her fremgår sælgers oplysninger og viden om fx tilbygninger, ombygninger, renoveringer, taget, kælder, loftrum, ydermure, vægge, sokkel, gulve, lofter, døre, vådrum, vvs-installationer, asbest og rotter.

Hvis du skal udbedre skaderne

Eventuelle skader i en tilstandsrapport vil typisk kræve udbedring på et tidspunkt, særligt kritiske (RØD) og alvorlige skader(GUL). Som sælger kan man vælge at udbedre nogle af skaderne, der står angivet i tilstandsrapporten. I disse tilfælde vil der være vedlagt en allonge, der beskriver, at skaderne er udbedret.

De angivne skader i tilstandsrapporten er ikke dækket af en eventuel ejerskifteforsikring. Det betyder også, at de skader, der fremgår af rapporten, skal udbedres på købers regning, med mindre de er blevet udbedret af sælger.

Hvem laver en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport bliver udarbejdet af en beskikket byggesagkyndig. Det er typisk en arkitekt, ingeniør eller bygningskonstruktør, som fungerer som en beskikket bygningssagkyndig. Denne person skal være beskikket af Sikkerhedsstyrelsen. Dette kræver blandt andet, at personen har en byggeteknisk uddannelse samt er uddannet i reglerne for bygningsgennemgang. Derudover stilles der krav til, at den bygningssagkyndige har minimum 5 års erhvervserfaring med at gennemgå og vurdere bygninger. For at få selve beskikkelsen af Sikkerhedsstyrelsen skal man desuden bestå et kursus samt godkendes af styrelsen.

Det er sælgeren af boligen, som skal sørge for, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport af en beskikket byggesagkyndig.

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport er typisk mellem 5.000 og 10.000 kr. Derudover koster det typisk et par tusinde kroner at få fornyet en tilstandsrapport, hvis den ikke længere er gyldig.

Begrænsninger ved tilstandsrapport

Selvom en tilstandsrapport giver et godt billede af boligens tilstand, så har rapporten naturligvis også sine begrænsninger. Den beskikkede bygningssagkyndige skal nemlig kun notere de skader eller forhold, han kan se med det blotte øje. Han skal hverken bore gennem vægge eller undersøge, hvad der gemmer sig under gulvtæpper. Det betyder blandt andet, at en tilstandsrapport ikke kan fortælle noget om skjulte bygningsdele, der kræver et indgreb for at blive undersøgt. De skjulte fejl og mangler, som er det, ejerskifteforsikringen handler om, kommer derfor ikke med i tilstandsrapporten, og de viser sig måske først flere år efter, at man har overtaget huset.

Og så er der en række forhold, som slet ikke indgår i rapporten. Det er f.eks. kloak- og stikledninger uden for huset, ulovlige installationer og indretninger. Men det er forhold, som vi har taget højde for i Dansk Boligforsikring, og som vi dækker med en udvidet ejerskifteforsikring.

Derudover beskæftiger en tilstandsrapport sig ikke med kosmetiske skader som slid eller æstetik. Ej heller planløsning, placering på grund og andre udseendemæssige eller arkitektoniske faktorer ved ejendommen. Ligeledes er der ikke kontrol med boligen og bygningsdelenes lovlighed, med mindre der er tale om åbenlyse afvigelser fra byggeloven.

Sidst men ikke mindst forholder en tilstandsrapport sig ikke til boligens elinstallationer. Dette gennemgås i en særskilt elrapport, som også skal være udarbejdet for at kunne benytte sig af huseftersynsordningen.

Sælgers ansvar

Sælger skal ikke hjælpe den byggesagkyndige med undersøgelserne, men skal efter bedste overbevisning svare skriftligt på den sagkyndiges spørgsmål. Hvis sælger selv har udført arbejde på huset, skal der gøres opmærksom på det, og sælger kan pådrage sig et betydeligt økonomisk ansvar, hvis han fortier fejl, mangler eller ulovligheder ved huset. For at fritage sælger for forskellige typer af ansvar har Dansk Boligforsikring udviklet en sælgeransvarsforsikring.

Den byggesagkyndiges ansvar

Hvis køber eller sælger efterfølgende opdager fejl ved huset, som man mener, at den byggesagkyndige burde have set og som giver anledning til uforudsete udgifter, kan der enten rejses krav om erstatning overfor den byggesagkyndige, eller sagen kan indbringes for Disciplinær- og klagenævnet for beskikkede bygningssagkyndige. Som oftest dækker forsikringsselskabet sådanne skader og søger erstatning hos den byggesagkyndige, hvis arbejdet har været mangelfuldt.

Tilstandsrapportens gyldighed

En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder. Er tilstandsrapporten ældre end det, er den ikke gyldig. Det betyder også, at det er nødvendigt at få fornyet rapporten, hvis boligsalget trækker ud. Den endelige tilstandsrapport må nemlig ikke være mere end 6 måneder gammel, når den udleveres til en mulig køber af ejendommen.

El-rapport

Ligesom tilstandsrapporten danner elrapporten grundlag for huseftersynsordningen. Elrapporten indeholder en gennemgang af boligens elinstallationer og omfatter stikprøvekontrol af bl.a. fejlstrømsafbrydere, stikkontakter og lampeudtag, lavvoltsinstallationer, kontrol af installationernes dimensionering samt kontrol af beskyttelse mod direkte og indirekte berøring med spændingsførende dele. Gennemgangen til en elrapport er visuel, men på stikprøvebasis skilles kontakter og lampeudtag ad. Elrapporten er altså en gennemgang af alle elinstallationer, der er i boligen.

Formålet med elrapporten er at kortlægge boligens elinstallationer, da fejl i disse kan forårsage personulykker og brand, hvilket både er forbundet med en sikkerhedsmæssig risiko og er en økonomisk risiko.

Hvad indeholder en elrapport?

Anmærkninger i en elrapport er ligesom i en tilstandsrapport inddelt ud fra en karakterskala. I elrapporten ser den således ud:

• GUL: Angiver risiko for stød
• RØD: Risiko for brand
• SORT (med skråstreg): Ulovlig elinstallation
• SORT (med spørgsmålstegn): Forhold, man bør få undersøgt nærmere

Hvem står for elrapporten?

Som sælger skal du sørge for, at der bliver udarbejdet en elrapport. Den skal udarbejdes af en autoriseret elinstallatør, der er en del af huseftersynsordningen.

Elrapportens begrænsninger

Ligesom med en tilstandsrapport er der naturligvis også nogle begrænsninger ved en elrapport. Elrapporten er begrænset på den måde, at den ikke beskæftiger sig med bagatelforhold som slid, der ikke påvirker funktionsdygtigheden af elinstallationen. Derudover er det kun tilgængelige elinstallationer, som undersøges. Er der nogle installationer, der ikke er tilgængelige ved inspektion, tages de ikke med i rapporten. Det samme gør sig gældende for hvidevarer og udendørs elinstallationer, der ikke sidder på selve bygningen.

Hvor længe gælder en elinstallationsrapport?

En elrapport er gyldig i 1 år. Det er længere end en tilstandsrapport, der har en gyldighed på 6 måneder.

Hvad koster en elrapport?

Prisen på en elrapport kan variere, da den er afhængig af en række forhold. Typisk koster det dog mellem 1500 kr. og 3000 kr. at få udarbejdet en elinstallationsrapport.

Hvordan får jeg lavet en elrapport og tilstandsrapport?

Både en tilstandsrapport og en elrapport skal udarbejdes og være gyldige for at kunne benytte huseftersynsordningen. Begge rapporter skal udarbejdes af folk, der ved, hvad de har med at gøre. En beskikket byggesagkyndig skal stå for udarbejdelsen af tilstandsrapporten, mens en autoriseret elinstallatør skal stå for elrapporten. Som sælger er det dig, der skal sørge for, at rapporterne bliver udarbejdet. Mange steder tilbydes en samlet løsning, hvor begge rapporter indgår. Det er også muligt at finde samlede løsninger, hvor der samtidig også kan laves en energirapport.

Hvis du er i tvivl om, hvordan du får lavet en tilstandsrapport og en elrapport på dit hus, kan du kontakte Dansk Boligforsikring på info@danskboligforsikring.dk eller på tlf. 59 49 88 44.

Vi hjælper dig gerne med at bestille både en tilstandsrapport og en elrapport, så du er sikker på, at alt er i orden. Vi samarbejder med byggesagkyndige og leverandører af alle de tekniske rapporter. I samarbejde med landsdækkende leverandører af de tekniske rapporter, tilbyder vi derfor også en samlet løsning.