Kategori: Bolig

Kendetegn ved forskellige boligtyper

Et hus er ikke bare et hus. Der findes mange forskellige boligtyper med forskellige kendetegn. Herunder kan du blive klogere på, hvad der kendetegner de forskellige boligtyper. 

Landhus

I perioden fra 1700-tallet og frem til omkring 1950 byggede man såkaldte landhuse på landet. Denne boligtype vil ofte være et bindingsværkshus med stråtag, hvis det er bygget i perioden frem til midten af 1800-tallet, mens det ikke er ualmindeligt at finde landhuse, der murede op og med tegltag, hvis de er bygget i den senere periode. De fleste landhuse, du finder på boligmarkedet i dag, har gennemgået flere renoveringer igennem tiden. 

Byhus 

Fra 1800 og helt frem til 1920 blev der bygget de såkaldte byhuse. Det er huse, der er bygget i de store og mellemstore byer, og som blev bygget til det bedre borgerskab, der i perioden flyttede fra land til by. Byhuset er kendetegnet ved dens udsmykning, der kan være inspireret af mange forskellige stilarter. På byhuset kan man fx finde udsmykning som bånd, gesimser, tårne, spir, blomsterkranse. Derudover er der ofte sprossede vinduer med fine detaljer. 

Patriciervillaen

Patriciervillaer er en populær boligtype, der i dag tiltrækker mange boligkøbere på grund af boligens store rum med højt til loftet. Det er en stor og ekstravagant villa, der typisk er bygget i perioden 1860-1930, hvor de blev bygget til det bedre borgerskab. Patriciervillaen kan blandt andet kendes på dens størrelse, ofte pompøse indgang, symmetrisk placerede vinduer samt murede og typisk pudsede facader.

Murermestervilla 

Murermestervillaer findes rundt omkring i landet og blev opført i perioden 1915 til 1930. Dengang blev villaen bygget med henblik på bolig for familier fra middelklassen. Murermestervillaen er en boligtype, der er kendetegnet ved sin kvadratiske grundplan, ofte rødt tegltag med høj tagrejsning og en facade af røde mursten. Ofte er der en fuld kælder. Det er i dag en af de mest populære boligtyper i Danmark på grund af dens kvalitet og smukke udtryk. Muremestervillaer har efterhånden 100 år bag sig, og derfor må der i mange murermestervillaer forventes en grad af istandsættelse og eventuel energirenovering. 

Funkisvilla

Funkisvillaen er bygget i 1920’erne og 1930’erne og er inspireret af funktionalismen. Her er tale om en funktionel boligtype med fokus på funktion og dagligdag, og al overflødig pynt fra tidligere tider er væk. Denne boligtype er karakteriseret ved sin enkelthed, geometriske form, store vinduespartier og flade tag. Mange forbinder særligt funkisvillaen med den hvidpudsede facade, det flade tag og sorte vinduesrammer. 

Bungalow 

Samtidig med funkisvillaen byggede man også bungalowhuse. Dette er en boligtype, der blandt andet er kendetegnet ved sin kompakte, kvadratiske form og sit pyramidetag. Derudover er den enkel i sit udtryk, evt. med detaljer i murværket. En bungalow har typisk også en høj kælder, der gør, at huset er hævet over jorden. 

Funktionalistisk villa 

Fra 1930’erne og frem til 1950’erne byggede man blandt andet de såkaldte funktionelle villaer. De er kendetegnet ved funktionalismen med rene linjer, enkelhed og funktionelle løsninger, der passer til hverdagen. Funktionelle villaer er mindre pyntede end f.eks. murermestervillaerne. Facaden er rolig – enten i rå mursten eller pudset op – og den oprindelige indretning tager udgangspunkt i husets placering. Stuen er ofte placeret med udsyn til haven, og køkkenet indeholder en spiseplads. 

1950’er murermestervilla 

I 1950’erne begyndte man at bygge murermestervillaer igen. Denne type murermestervilla adskiller sig dog fra den tidligere ved blandt andet at være mere enkel og funktionel i sit æstetiske udtryk, den er bygget i 1 ½ plan og er indrettet med det funktionelle for øje. Derudover er den i større omfang et udtryk for overgangen fra den klassiske murermestervilla til parcelhus. Typisk er den bygget i røde mursten eller gule mursten, et tag med stejl hældning med røde teglsten og hvidmalede vinduer og døre. På grund af boligens alder, skal man også være opmærksom på vedligeholdelsen, herunder tagudhæng, vindskeder og murværk.  

Rækkehus 

Rækkehuset er en boligtype, der er blevet bygget igennem forskellige tider, og de skød særligt op omkring de større byer i perioden efter 2. verdenskrig. Rækkehuse er kendetegnet ved, at mere end to huse er bygget sammen på en række, og hvor adskillelsen mellem hver bolig er lodret. Det er i dag en populær bolig blandt særligt seniorer og børnefamilier, der ønsker kombinationen af fællesskab og privatliv. Derudover har man en lille have, men typisk mindre vedligeholdelse end ved en større villa. 

Der findes forskellige udgaver af rækkehus. Udover det klassiske rækkehus med lodrette skel, er der også kædehuse, hvor boligerne er forskudt af hinanden, så boligerne kun delvist deler skel.

Dobbelthus 

Et dobbelthus er en boligtype, hvor én bygning indeholder to selvstændige boliger med lodret skel. Udseendemæssigt vil et dobbelthus ligner et almindeligt enfamiliehus, men hver boligenhed betragtes som sin egen, og der vil være separat indgang til hver bolig. 

Villalejlighed 

En villalejlighed er kendetegnet ved, at ét hus er delt op i to separate lejligheder. Her vil have og kælder deles med den anden villalejlighed. Det kan ske på forskellige måder – enten ved at man er fælles om det, eller ved at inddele det, så hver villalejlighed har brugsret over en del af haven og en del af kælderen. Typisk registreres villalejligheder som ideelle anparter. 

Læs mere om villalejligheder her. 

Modernistisk bolig

I 1950’erne og 1960’erne blev der bygget huset med inspiration fra modernismen. De modernistiske villaer er kendetegnet ved sin kasseform ofte med store glaspartier, lange vinduesbånd og fladt tag – typisk med tydeligt udhæng. Det ses også ofte i denne type boliger, at der er blottet murværk på de indvendige vægge. Det er en bolig, som i dag lever op til mange af de indretningsmæssige krav, som boligejere har til en moderne bolig på grund af den åbne og fleksible indretning og boligens sammenhæng med haven.

Typehuset 1960-1980

I 1960’erne og frem til 1980 byggede man de såkaldte typehuse. De er kendetegnet ved at være bygget i ét plan og enten er bygget som én længe eller som et vinkelhus. Materialevalget adskiller sig særligt fra tidligere tiders byggestil. I typehuse fra 1960’erne-1980’erne benyttes særligt præfabrikerede løsninger som fx parketgulve og vægge i letbeton. Indretningen er tilpasset familien bestående af to voksne og to børn – typisk med køkken, stue, soveværelse, to børneværelser, brygger samt badeværelse og toilet. 

Nyere huse 

Fra 1990’ og frem kom der fokus på mere individuelle løsninger. I nyere typehuse er rummene ofte mere åbne, og man ser her i større omfang køkkenalrum og løsninger, hvor stuer og køkken smelter sammen til et opholdsrum. 

Ejerskifteforsikring til forskellige boligtyper 

Uanset hvilken boligtype, du har forelsket dig i under din boligsøgen, er det vigtigt at undersøge muligheden for en ejerskifteforsikring. Med en ejerskifteforsikring er du nemlig dækket i tilfælde af skjulte fejl og mangler ved boligen, som ikke fremgår af 

Ved de fleste boligtyper er det muligt at tegne en ejerskifteforsikring hos Dansk Boligforsikring. Boligtypen spiller dog ind på dækningen. Fx dækker ejerskifteforsikringen typisk ikke fugt og vand i kældre på boliger bygget før 1973, da det anses som forventeligt i ældre boliger. Det skyldes, at der frem til der typisk ikke blev indbygget dræn.

Håndværkerfradraget genindført i 2025: Det skal du vide om det nye fradrag

Der er gode nyheder for nuværende boligejere og kommende boligejere, som overvejer at renovere deres bolig. Håndværkerfradraget er nemlig blevet genindført fra 1. januar 2025, hvilket betyder, at det er muligt at trække udgifter til nogle former for håndværkerydelser fra i SKAT. Håndværkerfradraget er langt fra en ny opfindelse. Siden 2011 er det flere gange blevet afskaffet, genindført og justeret for at tilpasset skiftende politiske prioriteringer. Og nu er det altså tilbage. 

I 2025 er håndværkerfradraget på op til 8600 kr. pr. person i en husstand, og fradraget gælder kun på arbejdslønnen, ikke materialer. 

Fradrag målrettet grøn istandsættelse og klimatilpasning

Selvom der er tale om en genindførelse af fradragsmuligheder, er det vigtigt at være opmærksom på, at der er tale om et nyt og mere grønt håndværkerfradrag. Det betyder blandt andet, at håndværkerfradraget kan benyttes ved grønne renoveringer som energioptimering og klimasikring. Det kan f.eks. være fornyelse og etablering af dræn, installation, reparation eller udskiftning af solceller samt energirenovering af boligen i form af nye vinduer, døre, isolering og lignende. 

Det er ikke er muligt at benytte håndværkerfradraget ved nybyggeri – der skal være tale om eksisterende boliger (helårs-eller fritidsbolig)

Du kan læse meget mere om, hvilke ydelser der dækkes af det nye håndværkerfradrag 2025 på SKAT.dk. 

Hvordan benytter man sig af håndværkerfradraget? 

For at kunne benytte håndværkerfradraget, skal man have en faktura, der udspecificerer: 

• hvem der har udført arbejdet (virksomhedens cvr-nummer eller cpr-nr. og en serviceerklæring fra privatperson)
• hvem der har fået arbejdet udført (kundens navn, og adresse på hvor arbejdet er udført) 
• beskrivelse af det udførte arbejde samt udspecificering af de enkelte opgaver, hvis der er lavet flere opgaver 
• dato for udført arbejde samt udgift til arbejdsløn på hver ydelse, materialeudgifter og kørselsudgifter. 

Regningen skal desuden være betalt via bankoverførsel, kortbetaling, girokort eller MobilePay. 

Hos SKAT.dk kan du se alle betingelserne for at kunne benytte håndværkerfradraget. 

Når du indberetter håndværkerfradraget, foregår det på SKAT.dk under “oplys håndværkerfradrag”, når du er logget ind på MitID.

Varmekilde til dit hus: Det skal du vide om de forskellige løsninger

Det kan godt være lidt af en jungle at finde rundt i de forskellige former for varmekilder til huse. Der findes mange forskellige løsninger, og valget af varmekilde spiller en afgørende rolle for både økonomien og miljøet. Valget af varmekilde i huset påvirker nemlig de løbende forbrugsomkostninger. Derudover har valget også en betydning for husets klimaaftryk, hvilket i stigende grad er en prioritering for mange boligejere og nye boligkøbere.

8 forskellige varmekilder til huse

Valget af varmekilde kræver grundige overvejelser. Her bør man have sine behov, økonomiske muligheder samt energivenligheden for øje.

Herunder kan du få et overblik over de forskellige løsninger.

Fjernvarme

Fjernvarme er en udbredt varmekilde i huse, og 64% af alle husstande bliver opvarmet med fjernvarme. Når en bolig opvarmes med fjernvarme sker det (lidt forsimplet) via opvarmet vand fra et kraftværk, der fordeles ud til husstande via et rørsystem. Selve opvarmningen sker på baggrund af mange forskellige energiformer, herunder grøn energi som vind og solenergi, men også fossile brændstoffer som olie og kul. I dag er 61% af fjernvarmen, der stammer fra grøn energi, men målet er, at det er oppe på 100% i 2035. 

Fjernvarme er en opvarmningsform, der er mulig i nogle områder. Bor man i et område med fjernvarme, er man underlagt tilslutningspligten, der betyder, at man skal bidrage økonomisk til forsyningen af fjernvarme i området. 

Fordelene ved fjernvarme er, at det er billigt og kræver minimal vedligeholdelse. Derudover udleder det mindre CO2 end mange andre varmekilder til huse. 

Elvarme

Elvarme er en simpel form for varmekilde, hvor man blot tilslutter boligens radiatorer til en stikkontakt, og så giver det varme. Det er en nem og billig løsning at få etableret, men en dyr løsning på den lange bane, da de løbende forbrugsudgifter kan være meget høje. Derudover er det en af de opvarmningsformer, der udleder mest CO2 (kun overgået af oliefyr). 

Det er en varmekilde, som findes i mange sommerhuse og fritidshuse, og allerede i 1988 blev det forbudt at etablere elvarme i nye eller eksisterende boliger i områder, hvor der er adgang til fjernvarme eller naturgas. Generelt set anbefales det, at man udskifter elradiatorer med en anden og mere energivenlig varmekilde. Alternativt kan man med fordel supplere elvarmen med andre varmekilder som luft-varmepumpe. 

Oliefyr

Oliefyr er en varmekilde, som findes i færre og færre boliger. Ikke desto mindre kan du sagtens have en bolig eller støde på en bolig med oliefyr, når du er på boligjagt. Det er en varmekilde, som fungerer ved, at olien brændes af i fyret, og varmen derfra føres ud i radiatorerne og giver varme. Det er en dyr varmekilde, som kræver løbende vedligeholdelse. Fyret skal efterses én gang om året, kedlen skal efterses hvert 5. år, og hvert 15. år skal hele fyret og varmesystemet tjekkes. Derudover er der tale om en varmekilde, der udleder meget CO2. Derfor er det blevet besluttet af Folketinget, at oliefyr skal udfases inden 2030. Er der et gammelt oliefyr i dit hjem, er det derfor værd at overveje at skifte ud til en mere energivenlig varmekilde.

Naturgas

Naturgas er en varmekilde, som er at finde i ca. 15% af boligerne i Danmark. Her sker opvarmning ved afbrænding af naturgas. Gennem et rørsystem overføres naturgassen fra naturgasfelter i Nordsøen til boliger med naturgastyr. Fyret i boligen brænder gassen, og varmen, der frigives, bruges til at opvarme boligen. Ligesom med oliefyret, er der tale om en opvarmningsform, der ikke er klimavenlig. Derfor har Folketinget også her besluttet, at naturgas skal udfases frem mod 2035. 

Varmepumpe

Varmepumpe er en af de varmekilder, der både anses som værende en god økonomisk og klimavenlig løsning. En varmepumpe er et anlæg, der opsættes ved din bolig, og som udnytter energien fra luften (eller jorden). 

At få installeret en varmepumpe er en økonomisk udskrivning, der ligger på mellem 100.000 og 300.000. Det er dog en energieffektiv og billig varmekilde med lavere forbrugsomkostninger, og derfor tjener det sig typisk hjem. Det er den opvarmningsform, der anses som en af de bedste i fremtiden, særligt i områder, hvor der ikke er fjernvarme. Derfor kommer der også politiske tiltag, der skal udbrede varmepumpen som varmekilde. 

Jordvarme

Jordvarme fungerer ved at installere en varmepumpe inde i huset og grave varmeslanger ca. 1 meter ned i jorden. Her opsamler varmeslangerne energien fra jorden og flytter det videre ind til varmepumpen i huset. Det er en omfattende opgave at få installeret, da det er dyrt og kræver meget plads, men til gengæld er det et bæredygtigt og fremtidssikret alternativ, når olie-og gasfyret skal udskiftes. Ligesom med varmepumpen, er dette en varmekilde, der anses som en af de bedste i fremtiden. 

Træpillefyr

Et træpillefyr er en varmekilde, hvor selve fyret er installeret i huset. Her er det træpiller, som er opvarmningskilden. Træpiller er sammenpressede træspåner og savsmuld, som brændes af i pillefyret og genererer varme til opvarmning af boligen. Sammenligner man træpillefyret med oliefyret, er der tale om en billigere og mere CO2-venlig opvarmningsform. Dog kræver fyret og træpillerne en del plads, og du vil skulle fylde fyret op med nye træpiller hver uge, ligesom fyret skal renses ugentligt. Hvis træpillerne er fremstillet af restmateriale, er der tale om en varmekilde, der forurener meget lidt. Dog kan de udlede mere CO2 end afbrænding af kul, hvis det ikke er tilfældet. 

Brændeovn 

Det er også muligt at have en brændeovn som delvist fungerer som husets varmekilde. I en brændeovn afgives varmen ved afbrænding af træ. Her er der krav til, hvor mange skadelige partikler en brændeovn må udlede. Derudover er det vigtigt at vide, at der i 2021 kom en lovændring for at mindske udledningen af partikler, der betyder, at man i dag skal skrotte en brændeovn fra før 2003, når man køber en ny bolig. 

Læs om regler for brændeovne her. 

Varmekilde har afgørende betydning for boligkøbere 

Når du skal sælge din bolig, kan boligens varmekilde faktisk ende med at have afgørende betydning for dit salg. Her er det særligt oliefyr, naturgas og elvarme, der vil holde mange boligkøbere fra at købe din bolig. Derudover spiller varmekilden i en bolig også ind på den samlede energimærkning, der kan påvirke boligens salgspris. 

Udskiftning af varmekilde betragtes som energirenovering

Da valget af varmekilde kan have en stor energimæssig og klimamæssig betydning, betragtes udskiftning af boligens gamle varmekilde (olie eller gas) til et nyere og mere energivenligt alternativ såsom varmepumpe som energirenovering.

Hus med kælder: Det skal du vide

Et hus med kælder giver jer flere kvadratmeter at boltre jer på, og det åbner typisk op for mange muligheder for at indrette boligen med ekstra opbevaringsplads, et bryggers, et hobbyrum, et værksted eller lignende, som giver huset ekstra værdi. Køber du hus med kælder, er der dog nogle ting, som er vigtig at være opmærksom på. Der er nemlig ofte nogle regler for anvendelsen af kældre samt nogle potentielle udfordringer, som er vigtige at kende til.

Kældre må typisk ikke bruges som beboelse 

Typisk er kældre i huse ikke beregnet til beboelse, og det er ofte slet ikke lovligt at indrette kælderen med soveværelse, stue, kontor eller køkken. Når kælderen i de fleste tilfælde ikke må anvendes til beboelse, så skyldes det forskellige faktorer. Først og fremmest er der ofte ikke de påkrævede redningsåbninger, hvilket gør det sværere at redde mennesker ud i tilfælde af brand.

Derudover er luftfugtigheden og luftkvaliteten typisk dårligere, hvilket gør, at det ikke er godt for helbredet at opholde sig i en kælder i længere tid ad gangen. Det skyldes blandt andet, at en kælder ofte er mere fugtig, og fordi niveauet af radon fra undergrunden er højest i kældre. 

Selvom kældre typisk ikke er egnet til beboelse, kan husets kælder i nogle tilfælde være godkendt til beboelse. Det kræver dog, at: 

• Der er mindst 2,3 cm fra gulv til loft
• Mindst én af kældervæggene skal svare til en almindelig husfacade, så gulvet mod mindst én væg er i terræn
• Der skal være mindst ét vindue i hvert rum
• Der skal være en redningsåbning
• Indeklimaet er sundt
• Der ikke er koldt og fugtigt i kælderrummene

Kælderareal tæller typisk ikke med i boligarealet

Boligarealet angiver summen af det samlede antal beboelseskvadratmeter. Hvis kælderen ikke er beregnet til beboelse, vil kælderarealet ikke tælle med i det samlede antal kvadratmeter. På BBR vil boligarealet stå anført for sig selv, mens kælderarealet vil være opført for sig selv. Er kælderen godkendt til beboelse, vil det tælle med i det samlede boligareal.

Husets kælder kan give problemer med vand og fugt

Vand, oversvømmelse og fugt i husets kælder er ikke unormalt. Årsagen til vandskader i kælderen kan være mange, men typisk skyldes det:

• Vand og fugt, der trænger ind gennem revner, huller og utætheder i kælderens fundament, gulv og ydervægge. Det kan fx være, når grundvandsspejlet ligger højt.
• Vand, der trænger ind ved lavtliggende udluftningsriste, lysskakter og kælderskakter. Dette ses typisk ved stormflod.
• Overbelastning af det lokale kloaksystem eller tilstoppede afløbssystemer
• Hvis ikke der omfangsdræn omkring kælderen, kan dette også forårsage fugt i kælderen
• Anvendelsen af kælderen kan også give fugt, fx hvis du går i bad eller tørrer tøj i kælderen.
• Det er desuden ikke unormalt, at ældre kældre generelt er fugtige.

Er der et drænsystem?

Omkring huse, hvor der er risiko for fugt, vand og oversvømmelser, er det en god idé at have etableret et omfangsdræn. Det fungerer som en slags nedgravet tagrende, der kan lede vandet i jorden væk fra huset og forebygge, at vandet trænger ind i husets fundament. Det er dog en omkostningstung post at få etableret.

Ejerskifteforsikring dækker ikke fugt i kælderen på ældre boliger

Hvis der opstår fugt og vand i kælderen, kan der være en forsikring, som dækker. Det er naturligvis vigtigt at undersøge dine konkrete forsikringer for at finde ud af, præcis hvordan du er forsikret. I mange situationer vil en husforsikring dække vand i kælderen, og en indboforsikring kan dække skader på indbo som følge af vand.

Opdager du vand og fugt i kælderen, og har du tegnet en ejerskifteforsikring, kan den i nogle tilfælde dække skaderne. Først og fremmest er det dog vigtigt at påpege, at ejerskifteforsikringen ikke dækker de forhold, der fremgår af tilstandsrapporten. Derudover dækker forsikringen ikke forhold, som dækkes på anden vis. Ligeledes dækker ejerskifteforsikringen ikke vand og fugt i huse opført før 1973, da vand og fugt i kælderen ikke er en decideret fejl ved ældre boliger. Dengang blev kælderen anvendt på anden vis, og man opholdt sig sjældent i kælderen i længere tid ad gangen. Desuden lagde man ikke dræn, der kunne lede vand og fugt væk.

Hvis ejerskifteforsikringen skal dække fugtskader, skal der være tale om en skjult fejl, der er opstået før overtagelse. Derudover skal der være tale om en skade, der medfører væsentlige konsekvenser for boligen.

Husejeransvar: Hvilket ansvar har du som husejer?

Som husejer har du et juridisk ansvar ved skader på personer og dyr, der besøger huset. Derudover har du ansvaret for skader på andres ejendom, som skyldes forhold på din grund eller din bolig. Dette kaldes husejeransvar og betyder, at du har erstatningsansvaret i en række situationer.

Eksempler på husejeransvar

Husejeransvaret kan dække over mange forskellige situationer, hvor der kan opstå skader på personer eller andres ejendom.

• Hvis du har glemt at rydde sne og salte på fortovet foran din bolig, er du erstatningsansvarlig, hvis der opstår personskader som følge heraf. Det kan f.eks. være, hvis en gæst falder og pådrager sig skader.
• Hvis en tagsten fra dit hus falder ned og forårsager skader på en andens bil, er det en del af dit husejeransvar at være erstatningsansvarlig.

Generelt følger der en række pligter med til det at være husejer. Det betyder blandt andet, at du har pligt til at sikre fremkommeligheden på fortove og veje omkring din grund. Det gælder både i forhold til snerydning, men også i forhold til at fjerne ukrudt, feje og fjerne affald, som kan være i vejen for forbipasserende.

Læs mere om de pligter, der følger med som husejer her.

Forebyg skader

Som husejer kan du gøre dit for at forebygge skader, hvor du er erstatningsansvarlig, og hvor andre mennesker eller deres ejendele kan blive beskadiget. Det indbefatter blandt andet:

• at du sørger for at rydde sne og salte på færdselsarealer og fortove. Som husejer/grundejer har du pligt til, at der ryddet for sne og saltet/lagt grus ud i tidsrummet 07:00 og 22:00 alle dage undtagen søndag, hvor det er fra 08:00-22:00. Er du på ferie, eller er du ikke hjemme, er det stadig dit ansvar. Derfor er det en god idé at alliere dig med en nabo.
• Gennemgå boligen og området omkring boligen for potentielle farer. Det kan f.eks. være at tjekke efter, om der er nogle tagsten, som er løse.
• Sørg for grundlæggende vedligeholdelse af boligen og omgivelserne. Ved at holde det hele i god stand, kan du forebygge potentielle skader.

Husejeransvar og forsikringsdækning

Dit husejeransvar er hverken dækket af en ejerskifteforsikring eller en sælgeransvarsforsikring. Til gengæld er det muligt at tilvælge forsikring af husejeransvar ved mange forsikringsselskaber, der tilbyder husforsikringer. Forsikringer kan være forskellige, og dækningen kan variere, så undersøg altid, hvordan du er forsikret.

Hvad er sælgers 10-årige mangelansvar?

Som sælger har man et 10-årigt mangelansvar ved den bolig, man sælger. Det betyder, at køber af boligen kan holde sælger til ansvar for skjulte fysiske fejl og mangler, der var til stede ved overdragelsestidspunktet, fx fejl ved boligens fysiske tilstand og ulovlig el og vvs.

Du kan fraskrive dig dit 10-årige mangelansvar

Det er muligt at fraskrive sig sit 10-årige mangelansvar som sælger ved at benytte huseftersynsordningen. Det er en ordning fra 1996, der faktisk skal sikre en forbrugerbeskyttelse af både sælger og køber. Ordningen beskytter begge parter, da den fraskriver sælger sit 10-årige mangelansvar og samtidig giver køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring.

Som sælger bestemmer du selv, om du vil benytte dig af ordningen, men vælger du ikke at gøre det, vil køber kunne rette krav mod dig i 10 år efter overtagelsen. Med andre ord kan du som sælger risikere at skulle betale omkostningerne til udbedring af fejl og mangler i 10 år efter salget. Hvis du som sælger ikke benytter dig af denne mulighed og dermed vælger ikke fraskriver dig dit 10-årige mangelansvar, kan køber heller ikke tegne en ejerskifteforsikring, men derimod rette kravet mod dig som sælger.

Har du som sælger benyttet huseftersynsordningen, men vælger køber ikke at tegne en ejerskifteforsikring, vil køber selv stå for omkostningerne ved udbedring af eventuelle skjulte fejl og mangler.

Sådan fraskriver du dit 10-årige mangelansvar

De fleste sælgere vælger at benytte sig af muligheden for at fraskrive sit 10-årige mangelansvar. Her fremlægger sælger en række dokumentation og dokumenter til køber, inden man underskriver købsaftalen. For at fraskrive sig det 10-årige mangelansvar skal man:

• Få udarbejdet en tilstandsrapport og en el-installationsrapport
• Fremlægge et tilbud på en ejerskifteforsikring
• Lave en erklæring der viser, at du som sælger tilbyder at betale halvdelen af ejerskifteforsikringens forsikringspræmie

Enkelte forhold kan du fortsat stilles til ansvar for

Selvom brugen af huseftersynsordningen fraskriver dit 10-årige mangelansvar som sælger, er der faktisk en række forhold, som ejerskifteforsikringen ikke dækker, og hvor du som sælger derfor fortsat kan stilles til ansvar i perioden. Det gælder ulovlig boligindretning, ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen samt forurening af grunden. Her kan du som sælger derfor tegne en sælgeransvarsforsikring, som kan dække disse forhold i hele den 10-årige mangelansvarsperiode.

Hvad koster det at sælge en bolig?

At sælge sin bolig er ikke gratis. Der er nemlig en række omkostninger forbundet med det at sælge en bolig. Men hvad koster det egentlig at sælge en bolig? Det korte svar er, at det kan variere, da nogle af udgifterne kan være forskellige alt efter valg af mægler, konkurrenceforhold, boligtype m.m. Men det er ikke unormalt, at omkostningerne løber op i omkring 100.000 kroner eller mere, hvis du sælger via en ejendomsmægler. Men hvad går disse penge egentlig til? Herunder kan du læse mere om, hvordan udgifterne i forbindelse med boligsalg fordeler sig på en række poster.

Udgifter til ejendomsmæglersalær

Hvis du vælger at sælge din bolig gennem en ejendomsmægler, skal mægleren have et salær for sit salgsarbejde og det at sælge og fremvise boligen. Prisen for dette afhænger af en række faktorer, herunder prisen på boligen, hvor nemt det er at sælge for mægleren, samt konkurrenceforhold i dit lokalområde. Derudover kan salæret også afhænge af, hvilken boligtype du skal sælge. Typisk tager mægleren et højere salær ved salg af huse, mens det er en smule lavere ved lejligheder og sommerhuse. Salæret til ejendomsmæglerne er typisk mellem 50.000 kr. og 75.000 kr. 

I dag findes der flere muligheder for at sælge sin bolig gennem en medsalgsordning. Her vil mægleren stå for dele af salgsarbejdet, mens du som sælger vil stå for andet fx fremvisning. Vælger du denne løsning, er mæglersalæret billigere. Her er det dog meget vigtigt at have en klar aftale om fordeling af arbejdet. 

Få gode råd til valg af ejendomsmægler 

Udgifter til ejendomsmæglersalær ≈ 50.000-75.000 kr.

Evt. udgifter til advokat 

Hvis man sælger gennem en ejendomsmægler, er det de færreste, der betaler for en advokat. Hvis man derimod vælger at sælge uden om en ejendomsmægler, vælger mange at hyre en advokat til at stå for papirarbejdet i forbindelse med salget. Hvis dette er tilfældet for dig, skal du regne med ca. 8.000-12.000 kroner i udgifter til advokat. 

Udgifter til advokat ≈ 8.000-12.000 kr. (typisk ved salg uden ejendomsmægler) 

Udgifter til markedsføring 

Udover et salær til ejendomsmægleren skal der betales for markedsføring af boligen. Mange mæglerkæder tilbyder forskellige markedsføringspakker. Typisk er udgifterne til de klassiske markedsføringspakker omkring 10.000-15.000 kr., som altså kommer ud over salæret til mæglere. Er der tale om en “solgt eller gratis”-ordning, vil du i nogle tilfælde betale for udgifterne i forbindelse med markedsføring og dokumentation. 

Udgifter til markedsføring ≈ 10.000-15.000 kr.

Dokumenter 

Der skal indhentes en række dokumenter i forbindelse med salget. Flere af dem er gratis at indhente, mens andre koster penge. 

Ejendomsdatarapporten koster 70 kr, og tingbogsattest koster 175 kr. Resten af de nødvendige dokumenter kan indhentes gratis. (Ejendomsskattebillet, restgældsoplysninger

matrikelkort og BBR-ejermeddelelse). Hvis du vælger at få ejendomsmægleren til at stå for indhentning af dokumenterne, vil prisen typisk være indregnet i den pris, du får derfra. 

Udgifter til dokumenter ≈ 250 kr.

Evt. gebyrer til hjælp med indhentning af dokumenter 

Vælger du at få ejendomsmægleren eller eventuelt din bank til at indhente de nødvendige dokumenter, vil der typisk være et gebyr på et par tusind kroner. 

Udgifter til indhentning af dokumenter ≈  2.000 kr.

Udgifter til tilstands-og el-rapport 

Forudsætningen for at kunne tegne en ejerskifteforsikring på et hus er, at der er udarbejdet en tilstandsrapport og elrapport. Heri fremgår ejendommens synlige skader, tegn på mulige skader og forhold, der udgør en risiko for skader. Udgifterne til el-rapporten ligger på omkring 1.500-3.500 kr. og tilstandsrapporten er på mellem 4.000 og 10.000 kr. Flere steder tilbydes et samlet huseftersyn, der inkluderer begge rapporter + eventuel energimærkning, hvilket i mange tilfælde vil give en samlerabat. 

Udgifter til tilstandsrapport og el-rapport ≈ 5.500- 13.500 kr. 

Evt. Udgifter til energimærke 

Hvis ikke din bolig har et gyldigt energimærke, skal du sørge for at få det, før boligen kan sælges. Et energimærke må maksimalt være ti år gammel, og det koster typisk mellem 3000 og 6000 kr. at få et nyt. Typisk udarbejdes energimærkningen i forbindelse med udarbejdelse af tilstandsrapporten og el-rapporten, hvorved der ofte kan gives en samlerabat. Læs mere om energimærkningen og boligens energirapport. 

Udgifter til energimærkning ≈ 3.000-6.000 kr.

Udgifter til halvdelen af ejerskifteforsikring

Som sælger af en bolig indhenter man et tilbud på en ejerskifteforsikring på baggrund af boligens tilstandsrapport og el-rapport og fremlægger den for køber. Her tilbyder du som sælger at betale halvdelen af prisen på det indhentede tilbud. Vælger køber at tegne en ejerskifteforsikring, er du som sælger forpligtet til at betale halvdelen af det tilbud, du har fremlagt  – hvilket typisk også er det billigste tilbud. Skulle køber vælge at tegne en dyrere forsikring, skal du som sælger stadig kun betale halvdelen af præmien på den billigste. 

Prisen på en ejerskifteforsikring varierer og afhænger af en lang række forhold. En ejerskifteforsikring koster typisk fra 13.000 kr. og op efter.

Udgifter til halv ejerskifteforsikring ≈ 6.500-13.000 kr. 

Udgifter til bank 

Der er også en række udgifter til banken i forbindelse med salget af din bolig. Banken vil stå for oprettelse af en deponeringskonto, hvortil købers bank overfører penge. Derudover vil banken stå for eventuel indfrielse af restgæld. Prisen kan variere, men typisk er det mellem 3.000-6.000 kr. 

Udgifter til bank ≈ 3.000-6.000 kr. 

Evt. sælgeransvarsforsikring 

Som sælger kan du vælge at tegne en sælgeransvarsforsikring. Dette er en forsikring, som er til for at skabe større tryghed for sælger. Selvom der er tegnet en ejerskifteforsikring, og du som sælger ikke længere hæfter for dit 10 årige mangelansvar, vil der stadig være tilfælde, hvor du kan stilles til ansvar. Her kommer sælgeransvarsforsikringen ind i billedet. Udgifterne til en sælgeransvarsforsikring er individuelle, men de starter fra omkring 1.820 kr.

Udgifter til sælgeransvarsforsikring  ≈ Fra omkring 1.820 kr.

Overslag på, hvad det typisk koster at sælge en bolig 

• Mæglersalær ≈ 50.000-75.000 kr.
• Markedsføring ≈ 10.000-15.000 kr.
• Gebyr for indhentning af dokumenter ≈  2000 kr.
• Tilstandsrapport og el-rapport ≈ 5.500- 13.500 kr. 
• Udgifter til bank og låneindfrielse ≈ 3000-6000 kr.
• Halv ejerskifteforsikring ≈  6500-13.000 kr.

Samlet pris for salg af bolig ≈ 77.000-124.500 kr.

Ovenstående er et overslag og vejledende priser på, hvad det typisk kan koste at sælge en bolig. Det kan variere fra salg til salg. Prisen for at sælge vil derfor altid være individuel.  

Vil du vide mere om salg bolig? Læs vores store guide her.

Boligpriser: Dette påvirker prissætning på ejerboliger

Boligpriserne påvirkes af en lang række faktorer – både samfundsmæssige og lokale faktorer spiller ind på prissætningen på ejerboliger. Herunder kan du blive meget klogere på de væsentligste faktorer, som spiller ind på boligpriserne. 

Udbud og efterspørgsel 

En grundlæggende markedsmekanisme, der kan påvirke prissætningen på ejerboliger, er udbud og efterspørgsel. Stiger efterspørgslen på boliger, stiger priserne, og falder efterspørgslen, falder priserne. Et eksempel på denne mekanisme så vi under coronapandemien, hvor rekordmange danskere ønskede at købe ny bolig. Efterspørgslen steg, men antallet af boliger til salg matchede ikke efterspørgslen. Det lagde et pres på boligmarkedet, som fik priserne til at stige på de boliger, der kom til salg. 

Renteniveau 

Renteniveauet, dvs. hvor meget det koster at låne til boligkøb, påvirker priserne på ejerboligmarkedet. Jo lavere renterne er, des billigere er det at finansiere købet af en ejerbolig. Under coronapandemien så vi blandt andet meget lave renter, hvilket også pressede priserne op. Modsat så vi i 1980’erne at renterne steg, hvilket pressede priserne ned. Vi så også en rentestigning i forbindelse med Ruslands invasion af Ukraine for nogle år siden, hvilket ligeledes fik priserne til at gå lidt ned. Dog var faldet på priserne mindre, end vi har set tidligere ved fx finanskrisen. 

Samfundsøkonomien

Samfundsøkonomien spiller også ind på prissætningen på ejerboliger. Vi ser en sammenhæng mellem arbejdsløshed og boligpriser. Når der er høj arbejdsløshed, falder den økonomiske aktivitet i samfundet, hvilket får boligpriserne til at falde. Det er ikke så underligt, for bliver man ramt af arbejdsløshed, falder indtægten, og dermed har man ikke de samme muligheder for at betale for at bo i eller købe en ejerbolig. Derudover påvirker en høj arbejdsløshed også dem, der er i arbejde, som vil være mindre tilbøjelige til gå til ledelsen for at bede om en lønforhøjelse. Under finanskrisen, så vi, at arbejdsløsheden blev fordoblet, og boligpriserne faldt med 14 %.

Beliggenhed

Ikke overraskende spiller beliggenhed er en afgørende faktor for boligpriserne og fastsættelsen af udbudspriserne. Beliggenhed spiller nemlig en væsentlig rolle i forhold til udbud og efterspørgsel. Man siger typisk, at jo tættere en bolig er på attraktive arbejdspladser, des højere er prisen. Det er derfor, at vi ser store forskelle på, hvad et hus koster omkring de store byer som København og Århus sammenlignet med yderområder som Nordjylland og Lolland-Falster. Omkring de store byer er der desuden tale om højvækstområder med flere jobs og bedre lønninger, hvilket også påvirker priserne i forskellige områder. 

Udover at den enkelte kommune har stor betydning for boligpriserne, så spiller beliggenheden i byen naturligvis også en rolle. Faktorer som havudsigt, afstand til offentlig transport samt afstand til de gode skoler/ institutioner m.m. kan påvirke priserne.

Boligens stand og indretning

Selve boligen har også betydning for prissætningen. En god planløsning og en god vedligeholdelsesstand kan få prisen på en bolig til at stige. Dog er det vigtigt at påpege, at man som sælger ikke nødvendigvis skal forvente at huset bliver 500.000 mere værd, fordi man har postet 500.000 i til renovering.

Skal du købe eller sælges? Husk de vigtige forsikringer 

Uanset hvilken pris du køber eller sælger en bolig for, er en bolighandel en stor livsbegivenhed, der kan være forbundet med en del usikkerhed. Derfor anbefaler vi hos Dansk Boligforsikring, at man vælger at tegne en ejerskifteforsikring og som sælger evt. supplerer med en sælgeransvarsforsikring. Med forsikringerne på plads kan I nemlig fokusere på alt det spændende, der er ved en bolighandel. En ejerskifteforsikring går nemlig ind og dækker, hvis det skulle vise sig, at der er skjulte fejl og mangler på boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Ejerskifteforsikringen er en fordel for både køber og sælger, men selvom ejerskifteforsikringen sørger for, at sælger ikke hæfter, er der alligevel en række parametre, hvor du som sælger kan drages til ansvar. Her går en sælgeransvarsforsikring ind og dækker sælger.

Gør boligen klar til fremvisning og åbent hus

Når potentielle købere kommer til fremvisning eller åbent hus på din bolig, handler det om at give dem et godt førstehåndsindtryk. I løbet af de første 30 sekunder vil købere kunne mærke, om boligen taler til dem, og om den virker rar og indbydende. Købere skal hurtigt føle sig velkomne, og de skal kunne se potentialet i boligen. Derfor er det en god idé som sælger at bruge lidt energi på at få boligen til at virke rar og indbydende.

Gør udearealerne indbydende 

Allerede når køberne står foran boligen, danner de sig de første indtryk. Måske har de endda kørt forbi din bolig forud for fremvisningen for at danne sig det første indtryk af boligen og området. Hvis boligen fremstår sjusket set udefra, kan det give potentielle købere et indtryk af, at resten af boligen er det samme. Sørg derfor for at gøre udearealerne indbydende, så boligen ser indbydende ud set fra vejen. 

Sørg derfor for at: 

• Slå græs 
• Klippe hæk 
• Fjerne ukrudt mellem fliserne 
• Rydde op i haven 
• Fjerne døde blomster 

Sørg for at udbedre små skader 

Det kan ofte godt betale sig at fixe forskellige småskader i boligen, så den fremstår mere indbydende og eventuelt indflytningsklar. Er der gabende fodlister, løse stikkontakter, skæve køkkenlåger, knirkende døre, ødelagte dørhåndtag eller andre småting, der kan forstyrre øjet, det kan potentielt få køberne til at fokusere på de små og ubetydelige ting. Det giver et bedre helhedsindtryk, hvis der ikke er småskader rundt omkring. 

Gør rent og puds vinduer

Inden en fremvisning bør du pudse vinduer og gøre rent, så støv, pletter og andet snavs er fjernet. Du bør gøre rent i alle rum, så boligen fremstår fra sin bedste side. Sving støvsugeren, støvkluden og gulvmoppen, og sørg for at toilet, bad og håndvaske fremstår rene og indbydende. Ryst puderne i sofaen, læg sofatæppet pænt og tør bordene af. 

Du behøver ikke pudse vinduer før hver fremvisning, men inden mægleren begynder arbejdet, kan du med fordel tage hele turen rundt både indvendigt og udvendigt. Med rene vinduer kommer lyset bedre ind i boligen, og potentielle købere kan få et bedre kig til haven og de omkringliggende omgivelser.

Ryd op

Når du ved, at ejendomsmægleren kommer forbi med potentielle købere til en fremvisning eller åbent hus, er det en rigtig god idé at rydde op, så boligen fremstår fra sin bedste side. Løb alle boligens rum igennem, og sørg for, at de alle fremstår pæne og ryddelige. Legetøj, vasketøj, opvask, vasketøj, hundens ejendele og lignende bør ikke være fremme under en fremvisning. Det fremstår rodet og kan opfattes en smule sjusket, og dermed sender det et forkert signal. Da du alligevel skal sælge, og i forbindelse med fraflytning med stor sandsynlighed alligevel skal rydde ud i gemmerne, kan du med fordel gøre det, allerede inden fremvisningerne begynder. På den måde kan mængden af potentiel rod ved fremvisninger blive mindre. 

Luft ud 

Der er næsten ikke noget mere ubehageligt end at komme ind i en bolig, der virker indelukket fra første møde. Inden hver fremvisning bør du derfor grundigt lufte ud i hele boligen. Sørg for at åbne vinduer i alle rum, og lav gerne gennemtræk.

Tænd lys og træk gardinerne fra

Lys understøtter en hyggelig og indbydende bolig. Sørg derfor for at trække gardinerne fra og tænde lys i alle rum, inden mægleren kommer. 

Vent med at sætte vaskemaskinen og opvaskemaskinen over 

En vaskemaskine eller opvaskemaskine, der kører, kan virke meget forstyrrende under en fremvisning. Selvom det kan virke fristende at lade maskinerne køre, mens du alligevel ikke selv er der, så er det en rigtig god idé at lade være og vente til efter fremvisningen.

Gør det hyggeligt 

De små detaljer betyder meget for helhedsindtrykket og for den stemning, der er i boligen. Derfor kan det forud for fremvisning eller åbent hus være en god idé at gøre det hele lidt ekstra hyggeligt. Der er mange forskellige måder, du kan gøre det hele lidt ekstra hyggeligt. Du kan fx:

• Stille friske blomster eller planter frem 
• Sætte duftpinde op 
• Bage boller eller kager til potentielle købere 
• Hav friskbrygget kaffe eller te klar 
• Sæt lidt slik frem i et par skåle 

Denne måde at gøre boligen hyggelig på kan give potentielle købere en følelse af at være hjemme, og det kan underbygge en forestilling om, hvordan deres liv i boligen kan udforme sig. 

Sælges din bolig som et håndværkertilbud, eller som en bolig, der skal istandsættes, er det ikke alle rådene her, som nødvendigvis er så vigtige, da købere af denne type boliger ofte kan se mulighederne og alligevel skal renovere det meste. 

Vil du vide mere om salg af bolig? Vi har lavet en stor guide til sælgere, som skal sælge deres bolig. Her kan du læse om hele processen fra forberedelsen af salget til den endelige afslutning af salget.  Du finder guiden her.

Ejerbolig eller lejebolig? Se fordele og ulemper ved at eje eller leje

Er du i tvivl om, hvorvidt det er den rigtige beslutning for dig at leje en bolig eller eje en bolig? Når man står med overvejelserne mellem en ejerbolig og en lejebolig, er der en række faktorer, man skal tage med, da det kan få stor betydning for ens økonomi og fremtidsplaner. Uanset om du vælger en ejerbolig eller en lejebolig, er der fordele og ulemper. Herunder kan du blive meget klogere på.

Ejerbolig

En ejerbolig er en bolig, hvor man juridisk set ejer boligen og har ret til at bo i den. Det betyder blandt andet også, at man kan tage beslutninger vedr. renoveringer og eventuelt salg. Der er en række fordele og ulemper ved at eje sin egen bolig. Herunder kan du få et overblik over de typiske fordele og ulemper.

Fordele ved at eje en bolig

• Kapitalopbygning i ejendommen
• Stabilitet
• Du kan gøre boligen til din helt egen. Kun begrænset af fx lokalplaner, byggetilladelser og servitutter.
• Mulighed for at boligen stiger i værdi
• Skattefradrag på renteudgifter og ejendomsværdiskat

Ulemper ved at eje en bolig

• Høje omkostninger i forbindelse med udbetaling, skøde og opstart af finansieringen
• Risiko for at boligen falder i værdi
• Du har ansvaret for løbende vedligeholdelse
• Hvis du vil flytte, er der omkostninger til salg
• Hvis du vil sælge og købe nyt, vil du i mange tilfælde købe betinget af eget salg. Det kan gøre, at du fastlåses i boligen længere, end du ønsker
• Du skal betale ejendomsværdiskat og grundskyld
• Du får ikke boligstøtte

Lejebolig

En lejebolig er en bolig, hvor en udlejer lejer boligen ud til dig. Det giver en række begrænsninger i forhold til din bestemmelsesret. Ligesom med ejerboliger er der også fordele og ulemper ved at have en lejebolig. Herunder kan du få et overblik over de mest åbenlyse fordele og ulemper.

Fordele ved at leje en bolig

• Laver startomkostninger i form af depositum og forudbetalt husleje
• Større fleksibilitet, hvis du ønsker at fraflytte
• Udlejer står typisk for vedligeholdelsen
• Du skal ikke betale ejendomsskatter
• Hvis boligmarkedet falder, påvirkes du ikke
• Du kan søge boligstøtte (mulighed for støtte afhænger af din indkomst og formue)

Ulemper ved at leje en bolig

• Du opbygger ikke en friværdi i boligen
• Mulighederne for at ændre på boligen er typisk mindre, da udlejer opsætter reglerne i forhold til renovering og personliggørelse af boligen.
• Potentiel usikkerhed i form af tidsbegrænset leje
• Potentiel risiko for huslejestigning
• Du tjener ikke, hvis boligmarkedet stiger
• Der kan være restriktioner, fx i forhold til at holde husdyr
• Du kan tabe dit depositum ved fraflytning, hvis pengene skal bruges til istandsættelse