Kategori: Boligkøb

Køb af hus på tvangsauktion

Et køb af hus på tvangsauktion kan være en attraktiv mulighed for dig, der ønsker at gøre en god handel på boligmarkedet. Prisen er ofte lavere end på det almindelige marked, og derfor vælger mange at gå denne vej. Der er dog også en stor risiko forbundet med køb af hus på tvangsauktion. Det kræver, at du er grundigt forberedt – både juridisk, økonomisk og praktisk – for reglerne adskiller sig væsentligt fra et traditionelt boligkøb.

Hvad er tvangsauktion?

En tvangsauktion er en offentlig auktion, hvor en ejendom bliver solgt, fordi ejeren ikke længere kan betale sine forpligtelser – eksempelvis realkreditlån, ejendomsskatter eller andre krav med pant i ejendommen. Det er fogedretten, der afholder auktionen efter anmodning fra en kreditor eller panthaver. Køb af hus på tvangsauktion sker derfor under helt særlige vilkår, som det er vigtigt at sætte sig ind i, inden man byder.

Ejendommen annonceres på forhånd, og der udarbejdes en salgsopstilling med information om ejendommens økonomiske forhold og tinglyste byrder. Auktionen foregår i fogedretten, hvor alle interesserede kan møde op og afgive deres bud. Vinderen er den, der afgiver det højeste bud, men dette er kun begyndelsen på det juridiske og økonomiske ansvar.

Hvordan foregår køb af hus på tvangsauktion?

Et køb af hus på tvangsauktion begynder med, at du finder en ejendom, du er interesseret i. Du kan finde salgsopstillinger på flere af de kendte boligsider samt nogle platforme, der kun annoncerer huse på tvangsauktion. Det er vigtigt, at du gennemgår salgsopstillingen nøje. Her får du indsigt i eventuelle servitutter, restancer og gæld, som kan følge med ejendommen.

Når du møder op i fogedretten og afgiver et bud, er det bindende. Det betyder, at du ikke efterfølgende kan fortryde dit køb – uanset om du finder fejl og mangler eller støder på økonomiske overraskelser. Du skal derfor nøje overveje, hvor meget du er villig til at byde og lægge et realistisk budget, der inkluderer både buddet, størstebeløbet og den påkrævede sikkerhedsstillelse.

Efter vundet auktion skal du som køber først betale en lille sikkerhedsstillelse, typisk 15-20.000 kr., og derefter en større sikkerhed inden for syv dage. Sikkerheden er ikke en del af købesummen – men en garanti for, at du kan betale det samlede beløb.

Vær opmærksom: Ingen tilstandsrapport

En væsentlig forskel ved køb af hus på tvangsauktion er, at der ikke bliver udarbejdet en tilstandsrapport. Det betyder, at du som køber ikke har det samme indblik i ejendommens fysiske stand, som du ville have ved et traditionelt køb, hvor der både foreligger en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport.

Fraværet af disse rapporter betyder også, at du ikke kan tegne en ejerskifteforsikring. Det efterlader dig som køber uden økonomisk sikkerhed, hvis der efterfølgende viser sig skjulte skader som fx skimmelsvamp, råd eller fejl i fundamentet. Ved køb af hus på tvangsauktion hæfter du selv for alle fejl og mangler, og du har ikke mulighed for at rette krav mod hverken sælger, fogedretten eller rekvirenten.

Derfor bør du altid deltage i besigtigelsen af ejendommen, når det er muligt. Ofte bliver der kun arrangeret én fremvisning, og det er din eneste chance for at undersøge huset nøje. Er du ikke selv erfaren i at vurdere bygningens stand, anbefales det kraftigt, at du medbringer en bygningssagkyndig.

Økonomien bag et køb af hus på tvangsauktion

Køb af hus på tvangsauktion indebærer, at du – ud over det bud, du afgiver – skal betale et størstebeløb. Dette beløb dækker omkostninger til rekvirentadvokat, restancer til kommunen, skyldige ejendomsskatter, panthavere og andre udgifter forbundet med salget. Størstebeløbet fremgår af salgsopstillingen og kan ofte løbe op i 50.000-100.000 kr.

Du skal derfor regne med, at den reelle købesum bliver højere end det bud, du afgiver under auktionen. Hertil kommer den tidligere nævnte sikkerhedsstillelse, som du skal have finansiering til. Det er afgørende, at du har aftalt med din bank på forhånd, hvordan finansieringen skal tilrettelægges, hvis du skulle vinde auktionen.

Du overtager huset med alt, hvad det indebærer

Ved køb af hus på tvangsauktion overtager du ejendommen, som den er og forefindes. Det betyder ikke alene, at du hæfter for skjulte fejl og mangler – du overtager også de servitutter og tinglyste pantebreve, som måtte hvile på ejendommen. Hvis der er tinglyst lån, der ikke er dækket af salgssummen, kan det få konsekvenser for tidligere ejere – men også for dig som ny ejer, hvis du ikke er opmærksom.

Det anbefales derfor, at du rådfører dig med en advokat, inden du byder. En juridisk rådgiver kan hjælpe dig med at gennemgå salgsopstillingen og klarlægge de forpligtelser, der følger med købet. På den måde undgår du ubehagelige overraskelser, og du kan tage dit køb af hus på tvangsauktion med et mere sikkert udgangspunkt.

Hvordan får du de billigste bidragssatser i dit realkreditlån?

Mange danskere vælger et realkreditlån, når de skal købe bolig, på grund af den relativt lavere rente. Når du tager et realkreditlån, er det dog ikke kun renter, du skal betale. Du skal også løbende betale bidrag, som har betydning for, hvad dit lån reelt koster dig – men hvad er bidragssatser? Her kan du forstå bidrag i lån og få gode råd til, hvordan du slipper med de billigste bidragssatser i dit realkreditlån.

De tre dele af din ydelse

Hvis du har en bolig og et realkreditlån, så består din indbetaling eller ydelse til boliglånet af 3 forskellige elementer: afdrag, rente og bidrag. Afdraget er naturligvis den del af ydelsen, som du betaler af på din gæld, hvilket gør den samlede restgæld mindre og din friværdi større med hver indbetaling. 

Rente og bidrag er de penge, det koster dig at have lånet. Der er dog stor forskel på, hvem disse penge går til. Renten går til de investorer, der har investeret i de realkreditobligationer, som ligger til grund for lånet. Selvom pengene bliver opkrævet af realkreditinstituttet, bliver de altså sendt videre til investorerne.

Hvad er bidragssatser?

Bidragssatser kan i stedet ses som betaling til selve realkreditinstituttet. En bidragssats er altså det løbende gebyr, som realkreditinstituttet opkræver som betaling for at administrere dit lån. Modsat renteudgiften, der går videre til de investorer, går bidraget altså til realkreditinstituttet selv. Det dækker omkostninger ved administration, men bruges også til at opbygge kapitalreserver og afdække tab i porteføljen.

Det er det enkelte realkreditinstitut, der fastsætter bidragssatserne for bestemte typer af realkreditlån. Prisen for din bidragssats fastsættes, når du optager lånet. Men hvordan foregår en fastsættelse af bidragssatser? 

Sådan bliver din bidragssats fastsat

Din bidragssats udregnes som en procentdel af din restgæld, men der er flere faktorer, der spiller ind. Disse faktorer er alle vigtige, hvis du vil opnå de billigste bidragssatser:

– Dit valg af realkreditinstitut: Der kan være store forskelle på bidragssatser for et specifikt lån i de forskellige realkreditinstitutter.

– Din belåningsgrad: Jo mere du skylder i boligen – og jo tættere du er på belåningsgrænsen på 80% af boligens værdi – desto højere vil din bidragssats som regel være.

– Din låntype: Lån med variabel rente har typisk højere bidragssatser end fastforrentede lån, da de udgør en større risiko for realkreditinstituttet.

– Om du har afdragsfrihed eller ej: Lån med afdragsfrihed har ligeledes ofte højere bidragssatser, da disse også er en større risiko for realkreditinstituttet sammenlignet med lån med afdrag.

Sådan slipper du med de billigste bidragssatser, når du optager lån

Når du skal optage et realkreditlån, er det altså vigtigt, at du undersøger priserne på bidragssatser grundigt. Man kan nemlig ikke udpege et af realkreditinstitutterne, som altid har de billigste bidragssatser. I stedet er du nødsaget til at undersøge satserne hos hvert realkreditinstitut med udgangspunkt i din unikke situation – din belåningsgrad, låntype og afdragsordning. Der findes flere online platforme, hvor du kan udregne bidragssatser for lånet i din unikke situation.

For at opnå de billigste bidragssatser er der dog nogle generelle rettesnore, som du kan følge. Som beskrevet ovenfor betyder både variabel rente og afdragsfrihed, at risikoen ved lånet er større for realkreditinstituttet. Derfor resulterer begge som regel med dyrere bidragssatser. Som udgangspunkt vil du altså betale mest for et lån med variabel rente og afdragsfrihed, mens du betaler mindst for et fastforrentet lån med afdrag.

Det er naturligvis også vigtigt at sammenholde bidragssatserne for et lånetilbud med renterne på det specifikke lån. Ved både at medregne rente og bidrag kan du ende med det lån, hvor du betaler mindst samlet set. 

Hvordan får du billigere bidragssatser med et eksisterende lån?

Det er straks sværere at opnå de billigste bidragssatser, hvis du allerede har et realkreditlån. Som beskrevet fastsættes satserne nemlig i det øjeblik, hvor du optager lånet. Selvom du nedbringer din restgæld løbende, og selv hvis din bolig stiger i værdi, forbliver bidragssatsen den samme. Bidragssatsen er nemlig fastlagt til boligens værdi og belåningsgrad, når lånet bliver optaget. Derfor er det desværre ikke muligt at forhandle sig til en billigere bidragssats. 

Hvis du gerne vil opnå de billigste bidragssatser, er det derfor nødvendigt at omlægge lånet. Særligt hvis din bolig er steget i værdi, kan en omlægning være fordelagtig, da din belåningsgrad i det nye lån vil være mindre. Hvis du ønsker at omlægge dit realkreditlån, kan du følge rådene ovenfor for at slippe med den billigste ydelse. Her er det dog vigtigt at huske på, at der oftest vil være omkostninger forbundet med omlæggelsen. Derfor kan en eventuel besparelse på bidragssatser blive ædt op af omlægningsomkostningerne.

Rådgivere til boligkøb: Her er rådgiverne, der kan hjælpe dig

Et boligkøb er en stor beslutning, og det er en proces med mange trin. For nogle boligkøbere kan det være en skræmmende proces, som potentielt kan afholde en fra at købe drømmeboligen. Derfor findes der mange forskellige rådgivere, du kan benytte dig af, når du skal købe bolig og måske gøre processen en smule mere tryg. Nogle rådgivere ved boligkøb er obligatoriske, mens andre er valgfrie. 

Herunder får du en oversigt over de forskellige rådgivere, der kan hjælpe dig i forbindelse med dit boligkøb. 

Bankrådgiver

Hvis du skal finansiere boligkøbet gennem banklån og/eller realkreditlån, skal du bruge en bankrådgiver i forbindelse med boligkøbet. Bankrådgiveren vil kunne give dig et overblik over økonomien i forbindelse med boligkøbet og lægge et fremtidigt budget, så både du og banken ved, at der er økonomi til at sidde i boligen. Bankrådgiveren skal godkende finansieringen. 

Finansiel rådgiver 

En finansiel rådgiver er en uvildig rådgiver, der kan hjælpe dig med at finde den bedste finansieringsløsning. En finansiel rådgiver vil med andre ord kunne hjælpe dig med at navigere i de forskellige muligheder og forhandle med banken på dine vegne. En finansiel rådgiver er ikke obligatorisk, og det koster et honorar at benytte sig af denne type rådgiver. For nogle boligkøbere giver det rigtig god mening at investere i en finansiel rådgiver, mens det for andre ikke gør. 

Køberrådgiver 

En køberrådgiver eller en købermægler er en ejendomsmægler, der tilbyder køberrådgivning til købere igennem hele processen. Det gælder alt fra at finde den rette bolig til prisforhandlingen og papirarbejdet. I modsætning til den ejendomsmægler, du møder på fremvisning, er en køberrådgiver købers mand. Det er derfor en rådgiver, der er 100% på købers side. Du er ikke forpligtet til at hyre en køberrådgiver, men for nogle købere – særligt førstegangskøbere – kan det være en god investering, mens det for andre ikke føles nødvendigt. 

Advokat 

Det er ikke obligatorisk at bruge en advokat i forbindelse med et boligkøb. Rigtig mange købere vælger dog at hyre en advokat, der er på deres side, og som kan stå for det juridiske papirarbejde i forbindelse med handlen. Derudover giver brugen af advokat også en mulighed for at benytte et evt. advokatforbehold, der er skrevet ind i købsaftalen. 

Revisor

I nogle tilfælde kan du som køber også have gavn af at søge råd og vejledning hos en revisor. Det gælder blandt andet ved forældrekøb, hvor det kan være behov for rådgivning. Der er nemlig nogle skattemæssige og lejelovgivningsmæssige ting, der er vigtige at holde styr på ved forældrekøb.

Byggeteknisk rådgiver

Mange vælger at få en byggeteknisk rådgiver til at gennemgå boligen. Den byggetekniske rådgiver kan blandt andet kortlægge boligens tilstand ud over det, der står beskrevet i tilstandsrapporten. Derudover kan denne type rådgiver give et prisoverslag på, hvad det koster at udbedre fejl. Dette kan blandt andet bruges i forhandlingen med sælger. Det er ikke et krav, at køber benytter sig af en byggeteknisk rådgiver, men hvis du ikke ønsker nogle ubehagelige overraskelser, kan det være en god investering. 

Arkitekt 

En arkitekt er endnu en byggefaglig rådgiver, som i nogle tilfælde kan være oplagt at benytte sig af. En arkitekt kan være relevant, hvis du overvejer større ombygninger eller tilbygning til den bolig, du overvejer at købe. Det er altså ikke en obligatorisk rådgiver, men en rådgiver, der i nogle tilfælde kan være relevant. 

Køb af andelsbolig: Det skal du vide

En andelsbolig er en populær boligtype, som adskiller sig fra køb af ejerboliger på en række punkter. Når du køber en andelslejlighed, bliver du andelshaver, og du har ret til at bo i en bestemt bolig i andelsforeningen. Det betyder, at du sammen med de andre andelshavere ejer ejendommen. Det betyder også, at I ejer en andel af foreningens formue, ligesom I sammen hæfter for gælden i ejendommen. 

Hvis du overvejer at købe en andelsbolig, er der en række ting, der er gode at vide. Der er nemlig flere steder, hvor købet adskiller sig fra køb af ejerboliger. 

Købsprisen er typisk billigere 

Andelsboliger er særligt populære, blandt andet fordi købsprisen typisk er markant lavere end på tilsvarende ejerboliger. Det er ikke ualmindeligt, at de mest attraktive andelsboliger har en købspris på 40-50% lavere end tilsvarende ejerboliger i samme område. Derudover er der et loft for, hvor meget en andelsbolig må koste i henhold til andelsboliglovens maksimalprisbestemmelse. 

Når man taler prisen på andelsboliger, arbejder man med begrebet andelskronen. 

Andelskronen er et nøgletal, der fastsættes årligt i foreningen, hvor der tages udgangspunkt i foreningens aktuelle økonomi. Typisk beregnes købsprisen ud fra andelsværdi pr. andelskrone eller andelsværdi pr. kvadratmeter. 

Derudover tillægges værdien af forbedringer i den enkelte bolig. 

Tjek den tekniske pris 

Købsprisen er ikke den eneste pris, du skal være opmærksom på, når du køber en andelsbolig. Købsprisen medregner nemlig ikke foreningens gæld. Det gør den tekniske pris til gengæld, og derfor er det vigtigt at have dette for øje. Den tekniske pris vil fremgå af salgsmaterialet, og det er denne pris, der afgør, hvor meget du skal lægge i udbetaling ved finansiering. 

Der er en månedlig boligafgift 

Ved køb af andelsbolig arbejder man også med begrebet boligafgift. Det er udgifterne til foreningens fællesudgifter. Det er et vigtigt parameter at holde øje med, når man skal købe en andelsbolig. Boligafgiften dækker nemlig over foreningens realkreditlån, administration, forsikring, vedligeholdelse, ejendomsskatter etc. Derfor vil boligafgiften variere fra forening til forening. Hvis boligudgifterne er høje, er det typisk et tegn på, at der er stor gæld i foreningen. 

Mange andelsboliger sælges via venteliste 

Køb af andelsbolig adskiller sig også fra køb af ejerboliger ved, at mange slet ikke bliver solgt via en ejendomsmægler. Derimod foregår det ofte via ventelister. Når det så er sagt, vil du af og til støde på andelsboliger hos ejendomsmæglere. Her lander den typisk, hvis ikke den kunne sælges på ventelisten.

Dokumenter ved køb af andelsbolig 

Ved alle former for bolighandler er det vigtigt at få alle de nødvendige dokumenter og oplysninger. Sørg derfor for, at du som køber har adgang til dokumenter som salgsopstilling, specificering af forbedringer, nøgleoplysningsskema, vedtægter i foreningen, husorden, referat fra generalforsamlingen, drift- og vedligeholdelsesplan, foreningens seneste årsrapport samt budgettet for det kommende år. 

Det er blandt andet vigtigt, at du har information om: 

• Andelskronen 
• Købspris 
• Den tekniske pris
• Forbedringer i boligen
• Vedtægter i foreningen
• Husorden i foreningen 
• Foreningens lån 
• Andelshavernes hæftelser 
• Forsikringer
• Andelsværdier 
• Fremtidig vedligeholdelse 

Lånemuligheder til andelsboliger 

Når du skal finansiere købet af en andelsbolig, adskiller det sig en smule fra finansiering af ejerboliger. I forhold til udbetaling skal du typisk minimum lægge 5% af den tekniske pris. Derudover er det ikke muligt at optage et realkreditlån, men derimod finansieres det via et banklån (andelsboliglån). Her er renten typisk højere end ved et realkreditlån. 

Husk bank- og advokatforbehold 

Ved køb af en andelsbolig underskrives en købsaftale, ligesom ved køb af ejerboliger. Nogle handler med andelsboliger går dog rigtig stærkt, og der kan være mange købere om én bolig. Derfor er det en god idé at skrive et bank-og advokatforbehold ind i købsaftalen, inden du underskriver den. På den måde har du mulighed for at komme ud af aftalen, hvis det skulle vise sig, at finansieringen ikke er på plads, eller en rådgiver har indvendinger. 

Der er fortrydelsesret 

På andelsboliger er der en fortrydelsesret på 6 dage for køber og ingen fortrydelsesret for sælger. Hvis køber ønsker at benytte sig af sin fortrydelsesret, koster det 1% af købesummen. 

Nogle steder er det muligt at tegne en ejerskifte – og sælgeransvarsforsikring  

Når du køber en andelsbolig, er det i nogle tilfælde muligt at tegne en ejerskifteforsikring. Hos Dansk Boligforsikring tilbyder vi ejerskifteforsikringer til andelsboliger. Der er dog en række forudsætninger for at kunne tegne det. Læs mere om det her. 

Ligesom det er muligt at tegne en ejerskifteforsikring, kan man som sælger også tegne en sælgeransvarsforsikring hos Dansk Boligforsikring. Her er der dog også en række forudsætninger, der skal være til rådighed, før det kan lade sig gøre. Læs mere om det her.

Tilstandsrapport gyldighed: Hvornår skal man have ny tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en vigtig rapport i forbindelse med køb og salg af bolig. Hvis man som sælger udarbejder en tilstandsrapport (og en elrapport) er det muligt at benytte sig af huseftersynsordningen, hvilket samtidig giver køber mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. 

En tilstandsrapport er dog ikke gyldig for evigt, og derfor kan du opleve, at den skal fornyes for at være gældende i forbindelse med salget af din bolig.

En tilstandsrapport er gyldig i et halvt år 

En tilstandsrapport er gyldig fra den dag, hvor den bliver indberettet. Det sker senest 14 dage efter, at den byggesagkyndige har været ude og gennemgå boligen. Herfra er den gyldig i 6 måneder. Hvis boligen ikke er solgt inden for denne periode, vil det kræve en fornyelse af tilstandsrapporten, for at den er gældende i forbindelse med salget. Tilstandsrapporten skal fornyes i forbindelse med et salg efter 6 måneder, da der kan opstå nye skader i perioden, imens boligen er til salg. 

Når du skal forny tilstandsrapporten 

Hvis du som sælger ønsker at benytte dig af huseftersynsordningen, er det vigtigt, at tilstandsrapporten er gyldig, når du indgår en handel med køber. Derfor skal du sørge for at forny den, så køber kan læse den, inden der bliver underskrevet en købsaftale. 

Hvis du skal forny tilstandsrapporten, skal du tage kontakt til den byggesagkyndige, der udarbejdede den første tilstandsrapport. Der er omkostninger forbundet med fornyelsen, men prisen er typisk reduceret i forhold til den pris, du har for den første. Nogle firmaer tilbyder, at den første fornyelse af tilstandsrapporten er en del af prisen fra start af. Undersøg hvordan det konkret fungerer, der hvor du fik udarbejdet tilstandsrapporten. 

Find tidligere tilstandsrapporter på boligen 

Det er muligt at finde tidligere tilstandsrapporter igennem tiden på Erhvervstyrelsens hjemmeside for boligejere: boligejer.dk

Boligs liggetid: Hvilken betydning har det i forbindelse med et salg?

Hvis du er boligsøgende eller har din bolig til salg, er du med sikkerhed opmærksom på boligens liggetid. En boligs liggetid fortæller nemlig, hvor længe din bolig har været til salg – fra den dag, en bolig er sat til salg på markedet, til den dag boligen er blevet solgt. Man skelner mellem den nuværende liggetid og den samlede liggetid. Den nuværende liggetid refererer til, hvor længe boligen har været til salg hos den aktuelle ejendomsmægler. Den samlede liggetid dækker derimod over det totale antal dage, boligen har været på markedet – uanset om den har været til salg hos  samme ejendomsmægler hele tiden eller er blevet skiftet undervejs. Hvis boligen har været til salg i ejendomsmæglerens skuffe, inden den kom på markedet, vil det ikke tælle med i liggetiden på boligsøgningssider. 

Liggetiden er vigtig for både køber og sælger, fordi den kan give indsigt i efterspørgslen på en bolig og kan påvirke prisforhandlingerne. 

Hvad påvirker en boligs liggetid? 

Der er forskellige faktorer, der påvirker en boligs liggetid. Herunder kan du blive klogere på nogle af de væsentligste faktorer:

• Beliggenhed: Beliggenhed er en af de faktorer, som påvirker en boligs liggetid. Det varierer meget fra kommune til kommune, hvor lang den gennemsnitlige liggetid er. Nogle områder er mere populære end andre, og det kan afspejle sig i liggetiden. Det er særligt omkring de store byer, at liggetiden er kortere, mens den kan være længere i de mindre kommuner.
  
• Pris: Boligens pris spiller også ind på liggetiden. Hvis prisen på boligen er sat for højt, kan det forlænge liggetiden, da det kan skræmme potentielle købere væk. Omvendt kan en skarp prisfastsættelse være med til at sikre et hurtigere salg og dermed en kortere liggetid.
  
• Økonomi: Sælger kan stå i en økonomisk situation, der gør, at det først er realistisk at skrive under på en købsaftale, hvis en køber byder den rette pris. Det kan betyde, at boligens liggetid forlænges. 

• Selve boligen:
  Selve boligen spiller naturligvis også en rolle. Nogle boliger er attraktive for en bredere målgruppe, mens andre boliger er attraktive for en mere snæver målgruppe. Derfor kan faktorer som stand, planløsning, størrelse etc. også påvirke boligens liggetid. Når du har din bolig til salg, kan det derfor være en fordel, hvis du sørger for at gøre boligen klar og indbydende til fremvisninger og åbne huse. Få gode råd til at gøre boligen klar til fremvisning her. 

• Markedstendenser:
  Tendenserne på boligmarkedet påvirker også boligens liggetid. Hvis du sætter dit hus til salg i en periode med høj efterspørgsel og lavt udbud, kan det resultere i en kortere liggetid. Sætter du derimod din bolig til salg i en periode med lav efterspørgsel og stort udbud af boliger, kan liggetiden være længere. 

Liggetidens betydning ved et boligsalg 

Hvis du ønsker at reducere liggetiden på din bolig, er det en god idé at gå i dialog med ejendomsmægleren. Her bør I tale om en realistisk salgspris i det nuværende marked og en effektiv markedsføringsstrategi. Liggetiden kan nemlig have stor betydning for salget af boligen, den viser, hvor attraktiv din bolig er i potentielle køberes øjne. 

Ved en kort liggetid er der større sandsynlighed for, at boligen bliver solgt til udbudsprisen eller tæt på udbudsprisen. Når boligen er frisk på markedet, vil køberne nemlig ikke stå i en god forhandlingssituation, og det kan være sværere for dem at forhandle og byde under prisen.

Ved en lang liggetid stiller det køberne i en bedre position ved en evt. prisforhandling, og det bliver nemmere for køberne at byde under prisen. Derudover kan det være nødvendigt at justere udbudsprisen og sænke den for at tiltrække kunder. En lang liggetid kan desuden potentielt skræmme købere væk, fordi mange (måske fejlagtigt) bliver bange for, at “der er noget galt” med boligen, siden der ikke er andre, som vil købe den. 

Husk forsikringen, når du sælger

Uanset hvor lang liggetiden på din bolig ender med at være, er det vigtigt at være opmærksom på de eventuelle økonomiske overraskelser, der kan vise sig efter salget. Derfor er det en god idé, at du som sælger benytter sig af huseftersynsordningen ved salg og dermed fraskriver dit 10-årige mangelansvar. Da der er nogle ting, sælger fortsat kan holdes til ansvar for, selvom huseftersynsordningen er benyttet, og køber har tegnet en ejerskifteforsikring, er det værd at overveje en sælgeransvarsforsikring for den mest optimale økonomiske sikkerhed efter salget.

Overblik: En bolighandel trin for trin

En bolighandel er en kompleks proces med flere trin, omfattende dokumenter og behov for professionel rådgivning. Derfor har vi her udarbejdet et overblik over en bolighandel trin for trin. Med denne ved hånden får du et klart overblik over, hvad der sker, og hvornår de forskellige trin i handlen finder sted. 

1. Bliv lånegodkendt i banken

Som køber er det allerførste skridt på vejen mod en drømmebolig at blive lånegodkendt i banken. Med et lånebevis i hånden kan du hurtigt slå til, når det rigtige byder sig, og du ved samtidig, hvor meget du kan købe for. Du kan nemt og hurtigt få et lånebevis i banken ved at tage kontakt til dem. Lånebevisets størrelse tager blandt andet udgangspunkt i den samlede indkomst, skatteforhold, opsparing og eventuel gæld.

2. Find drømmeboligen 

Når lånebeviset er på plads, kan jagten på drømmeboligen sætte ind. Der er forskellige muligheder for at finde drømmeboligen. Mange boliger markedsføres på ejendomsmægleres hjemmesider, boligsider og i annoncer. Derudover kan du holde øje med lokale ejendomsmægleres sociale medier eller blive skrevet op i mæglernes køberkartoteker. Flere boliger bliver nemlig solgt ved det, der kaldes et skuffesalg, og her kan det være godt som aktiv boligsøgende at være skrevet op hos de lokale ejendomsmæglere. Ved skuffesalg får du nemlig information om relevante sager, der ligger i ejendomsmæglerens “skuffe”. 

Når du har fundet en bolig, der måske kunne være det næste hjem, er det en god idé at læse salgsopstillingen, se på billeder, plantegning og eventuelt læse nogle af de vigtigste dokumenter f.eks. tilstandsrapport og elrapport.

3. Fremvisning 

Når du er faldet over en bolig, der potentielt kan være din drømmebolig, booker du en fremvisning eller tilmelder dig et åbent hus. På fremvisningen eller det åbne hus kommer du ud og ser boligen og fornemmer med egne øjne, om den lever op til det, du forestiller dig.

4. Læs de vigtigste dokumenter

Efter fremvisningen (eller før) er det en god idé at læse boligens dokumenter igennem. Det gælder tilstandsrapporten og elrapporten, hvis ikke du læste dem inden fremvisningen. Men det gælder også eventuelle ejerforeningsvedtægter ved ejerlejligheder, referater fra generalforsamlingen, lokalplan, servitutter og andre væsentlige informationer om boligen og området. Det kan være svært at forstå indholdet i alle dokumenterne, og derfor vælger mange også at alliere sig med en køberrådgiver eller en byggesagkyndig, som kan yde rådgivning.

5. En ekstra fremvisning

En bolighandel er en stor beslutning, og derfor vælger mange potentielle købere at se en bolig en ekstra gang, inden de byder på boligen. Book derfor gerne en ekstra fremvisning hos ejendomsmægleren. En 2. fremvisning bruges typisk på at undersøge boligen en smule grundigere, få afklaret de sidste spørgsmål og eventuelt få rådgivning af en fagperson. 

6. Forhandling om pris 

Hvis køber er interesseret, gives et bud til sælgerens ejendomsmægler. Herefter kan sælger acceptere eller komme med et modbud. Der er en udbudspris, men det er meget normalt, at man forhandler om pris, overtagelse og dispositionsret ved bolighandler. 

7. Købsaftale udarbejdes

Når man er blevet enig om pris og vilkår, udarbejder sælgers ejendomsmægler en købsaftale. Købsaftalen sendes til køber samt rådgiver og bank. 

8. Købsaftale underskrives 

Aftalen underskrives typisk af køber først og derefter sælger. Der er ingen lovmæssig deadline på, hvornår købsaftalen skal være underskrevet, efter den er lavet. Så længe sælger ikke har underskrevet købsaftalen, kan man som køber altid trække sig fra handlen. Når den er underskrevet af begge parter, er den bindende – dog med en lovpligtig fortrydelsesret og andre forbehold. 

9. Fortrydelsesret

Der er en lovpligtig fortrydelsesret på 6 hverdage, efter aftalen er indgået. Benytter man sig af fortrydelsesretten, skal man betale 1% af købesummen for at komme ud af handlen. Disse penge skal betales inden for de 6 hverdage, hvor fortrydelsesretten løber. 

10. Rådgiverforbehold

Der skrives typisk en række forbehold ind i en købsaftale. Det kan være advokatforbehold og bankforbehold. I forbindelse med en bolighandel, allierer man sig med forskellige rådgivere, der kan hjælpe en igennem handlen. En advokat gennemgår og kontrollerer indholdet i købsaftalen og i de øvrige dokumenter, der foreligger i forbindelse med ejendommen. Typisk varer rådgiverforbeholdet 3-5 hverdage. 

11. Godkendelse, rettelser eller forbehold til købsaftalen 

Når rådgiver har været igennem alle handlens dokumenter, sendes en godkendelsesskrivelse. Dette sendes til ejendomsmægleren på købers vegne. I skrivelsen fra rådgiver kan der være rettelser til købsaftalen og forbehold for godkendelsen. 

12. Forsikringer

Som en del af købsaftalen har du som køber fået tilbud på en husforsikring og eventuelt en ejerskifteforsikring, hvis sælger ønsker at benytte sig af huseftersynsordningen. Du kan vælge at takke ja til de fremlagte tilbud eller selv indhente tilbud. En vigtig del af husforsikringen er en brandforsikring. Dette er typisk et krav for at kunne låne pengene i banken. Både husforsikring og ejerskifteforsikring skal være tegnet inden overtagelse eller dispositionsdatoen, så dækningen kan træde i kraft fra første dag. 

13. Endelig bankgodkendelse 

Din bank gennemgår din økonomi, og hvis banken godkender, får du tilbud på finansiering, som skal accepteres. Bankens godkendelse er normalt en del af forbeholdene i en bolighandel. 

14. Handlen er endelig og bindende 

Når alle forbehold er afklaret og opfyldt, er handlen endelig. 

15. Udbetaling og bankgaranti 

Når handlen er endelig – typisk omkring en uge efter købsaftalen er underskrevet – vil der blive sendt en udbetaling til ejendomsmægleren, og sælgers bank vil modtage bankgaranti fra købers bank.

16. Skødet udarbejdes og tinglyses 

Skødet udarbejdes efter endelig handel. Det fremgår af aftalen, hvorvidt det er sælgers ejendomsmægler eller købes rådgiver, der udarbejder skødet. Når skødet er klar, underskrives det. Det er muligt at give fuldmagt til, at ens rådgiver signerer tinglysningen.  

17. Købesummen deponeres til sælgers bank

Før overtagelsen vil købers bank sørge for, at købesummen står på sælgers deponeringskonto. Typisk er pengene låst på kontoen, indtil skødet er tinglyst og står i købers navn, samt at sælgers gamle lån er slettet. 

18. Overtagelse

I købsaftalen fremgår en overtagelsesdag. Typisk mødes køber og sælger sammen med ejendomsmægleren på denne dag kl. 12 med mindre andet er aftalt. Her overdrages nøglerne. 

19. Forbrugsmålere aflæses ved overtagelsen

Som en del af overdragelsen bliver målere aflæst, så refusionsopgørelsen kan færdiggøres.  

20. Gennemgang af boligen

Det kan være en god idé at gennemgå boligen sammen med sælger og ejendomsmægler på overtagelsesdagen. Det kan f.eks. være ved at gennemgå boligen for nye skader, gennemgang af hårde hvidevarer og andet relevant. Du kan også vælge selv at gå igennem boligen, men det skal typisk ske inden for få dage, da det hurtigt skal vurdere, om sælger skal holdes ansvarlig for eventuelle mangler. 

21. Sælgers gamle lån slettes

Når tinglysningen af ejendommen og lån er endelig, vil sælgers gæld blive fjernet fra ejendommen. Dette er noget, som sælgers bank sørger for. 

22. Købesummen frigives

Købesummen frigives til sælger, når det gamle lån er fjernet fra ejendommen. 

23. Refusionsopgørelse

Refusionsopgørelsen færdiggøres af rådgivere og godkendes af køber og sælger. Dette sker typisk inden for en måned efter overtagelsen. 

24. Afslutning

Bolighandlen er afsluttet, og køber modtager en kopi af det tinglyste skøde digitalt. 

Tinglyst skøde: Sådan foregår tinglysningen ved bolighandler

En bolighandel består af flere trin, og et af de sidste trin i processen er at få tinglyst skødet. Når købsaftalen er underskrevet, skal skødet udarbejdes og tinglyses. Skødet er et lovpligtigt dokument, der skal udarbejdes ved køb og salg af fast ejendom. Det fungerer som det endegyldige bevis på ejerskabet af ejendommen. Tinglysningen sikrer, at ejerskiftet bliver officielt og juridisk gyldigt. 

Her kan du blive klogere på, hvordan tinglysningen af skødet ved bolighandlen foregår. 

Sådan tinglyses skødet 

• Skødet udarbejdes: For at skødet kan blive tinglyst, skal det i første omgang udarbejdes. Det udarbejdes på baggrund af købsaftalen og indeholder de vigtigste oplysninger om ejendommen, sælger, køber, købesummen, pantehæftelser og overtagelse. Det er forskelligt fra bolighandel til bolighandel, hvem der står for at udarbejde skødet. Typisk er det enten købernes advokat eller sælgers ejendomsmægler – dette er aftalt og fremgår af købsaftalen. 

• Skødet godkendes af alle parter: Når skødet er udarbejdet, sendes et udkast til køber og sælger, som skal godkende det. 
  
• Skødet godkendes og signeres: Når skødet er gennemgået og godkendt af køber og sælger, oprettes det i den digitale tingbog på tinglysning.dk og lægges i underskriftsmappen. Her signeres det af parterne med MitID. Det er muligt at give en fuldmagt til en advokat, der kan stå for signeringen. 
  
• Skødet anmeldes til tinglysningen: Når skødet er signeret, anmeldes det til tinglysningen. Her vil der blive opkrævet en tinglysningsafgift. Systemet vil automatisk beregne tinglysningsafgiften (fast tinglysningsafgift på 1.850 kr. + 0,6 % af købesummen) som betales i forbindelse med anmeldelsen af skødet.
  
• Skødet tinglyses: Når tinglysningen er anmeldt, vil der være en behandlingstid, hvor det kan tinglyses eller afvises. Bliver tinglysningen godkendt, er registreringen af ejerskabet på plads. 
  
• Banken informeres: Tinglyses skødet, bliver både sælger og købers bank informeret, så tinglysningen af købers nye lån og aflysning af sælgers gamle lån kan komme på plads. 

• Købesummen frigives til sælgers disposition: Købesummen frigives til sælger, når skødet er endeligt tinglyst uden anmærkninger, og sælgers gamle lån er aflyst.

Hvorfor skal man have tinglyst skødet? 

Hvis skødet ikke tinglyses, er ejerskiftet ikke officielt registreret, og køber har ikke en sikker ret over ejendommen. Tinglysning er utrolig vigtig for, at køber kan bevise og sikre sit ejerskab af boligen. Derudover er det først efter tinglysningen af skødet, at de sidste trin i processen kan falde på plads.  

Selve tinglysningen kan godt være kompliceret og juridisk tung, og derfor anbefales det, at man får professionel hjælp i processen. 

Læs mere om hele processen i forbindelse med køb af bolig 

Villalejlighed: Det skal du vide, inden du køber

Villalejligheder er et attraktivt valg for boligkøbere, der drømmer om hus og have til en lavere pris. Det giver dig mulighed for at bo i en villa, som ellers måske ikke ville være økonomisk realistisk. Dog er der nogle vigtige ting, du bør overveje, før du køber en villalejlighed.

Hvad er en villalejlighed?

En villalejlighed er en boligtype, hvor et hus er opdelt i to separate lejligheder, og hvor hver boligenhed hæfter for hver sit eget boliglån. En villalejlighed er, som ordet antyder, en lejlighed i en villa. Men villalejligheden adskiller sig fra den klassiske ejerlejlighed ved, at man har færre naboer og som regel har man mere plads omkring sig og har adgang til have (eller terrasse) og ofte også egen parkeringsplads eller carport. Typisk registreres villalejligheder som ideelle anparter, hvor der er knyttet en eksklusiv brugsret.

Selvom man har hver sin boligenhed, er der alligevel en række ting, man er fælles om. Det gør også, at der er nogle ting, man skal være ekstra opmærksom på, når man kaster sig ud i køb af en villalejlighed.

Fælles om en række udgifter

Når man køber en villalejlighed, deler man omkostningerne til alle faste udgifter som varme, husforsikring, ejendomsskat, affaldshåndtering og andre fællesudgifter. Derudover er man fælles om vedligeholdelsen, herunder tag, mursten og evt. fælles have. Udgifterne til ejendomsskatten og husforsikringen mv. hæfter man solidarisk for, og derfor er det vigtigt at være opmærksom på, hvad man gør, hvis den anden part ikke betaler sin del. Her vælger mange at tinglyse pant i begge boligenheder, så man kan sikre økonomisk sikkerhed for det fælles sameje.

Kælder og have deles

Det er forskelligt fra villalejlighed til villalejlighed, hvordan brugsretten til have og kælder er defineret. I nogle tilfælde deler man hele haven eller hele kælderen, mens man i andre tilfælde opdeler det. Når man køber en villalejlighed er det vigtigt at være opmærksom på, hvordan brugsretten til kælder og have er defineret.

Ingen vedtægter og ejerforening 

Når man køber en ejerlejlighed, er der vedtægter og en ejerforening, men ved en villalejlighed er der ikke den slags. Her udarbejdes i stedet en samejeoverenskomst (se længere nede). Det er heller ikke sikkert, at der er udarbejdet en husorden, som f.eks. beskriver, hvordan man skal forholde sig ved fester og lignende. En husorden er en god ide at få på plads, så der ikke opstår uenigheder eller stridigheder i hverdagen. 

Kemi-møde

Når man køber hus eller lejlighed, holder man normalt ikke “kemi-møder” med naboerne. Men ved villalejligheder er der en undtagelse. Her kan det være en rigtig god idé at undersøge, hvem der også bor i ejendommen og afholde et møde, hvor man kan lære hinanden at kende. Man kommer til at bo tæt, og man skal kunne samarbejde om en række økonomiske og praktiske ting. 

Villalejligheder er en del af huseftersynsordenen 

Ved salg af villalejligheder foreligger der ofte en tilstandsrapport og en elrapport, og det er derfor muligt for sælger at benytte huseftersynsordenen og for køber at tegne en ejerskifteforsikring. Når der udarbejdes en tilstandsrapport og en elrapport på villalejligheder, skal hele ejendommen og tilhørende bygninger gennemgås, selvom det kun er den ene lejlighed, der sælges. Det er dog i nogle tilfælde muligt at dele rapporterne op, så der er én rapport for den part, der skal sælges, én rapport for den anden part og én rapport for fællesarealerne. Dette gælder for både tilstandsrapporten og elrapporten.  

Samejeoverenskomsten

Ved køb af en villalejlighed oprettes en samejeoverenskomst. Det er et tinglyst dokument, der giver ejeren eksklusiv brugsret til en del af ejendommen. Dokumentet beskriver, hvordan forholdet mellem ejerne af de to boligenheder er strikket sammen samt indeholder beskrivelser af eventuelle tvivlsspørgsmål, der kunne komme på et senere tidspunkt mellem de to parter. Det kan f.eks. være udspecificering af: 

• hvad hver part betaler i fællesudgifter, vand, varme etc.
• brugsretten over have og kælder 
• tinglyst sikkerhed 
• vedligeholdelse 
• skader på boligen 
• evt. forkøbsret af den anden part 

Bolighandlens dokumenter: Disse dokumenter skal du kende

En bolighandel er en stor og økonomisk beslutning, som indebærer mange vigtige dokumenter og papirer. Udover selve købsaftalen er der nemlig en lang række bilag og andre papirer, som er en del af en bolighandel og dermed en del af den aftale, der indgås mellem køber og sælger. Det er vigtigt at være opmærksom på alle dokumenter, da de hver især har betydning for selve handlen og potentielt kan have en økonomisk og juridisk betydning. 

Bolighandlens dokumenter 

Det kan variere fra handel til handel, hvilke konkrete dokumenter der indgår. Herunder kan du læse om nogle af de typiske og vigtige dokumenter og papirer, der er en del af bolighandlen. 

Salgsopstillingen 

Som både boligkøber og sælger kender du med sikkerhed til salgsopstillingen. Det er nemlig et krav som sælger, at der udarbejdes en salgsopstilling, hvis boligen sælges gennem en ejendomsmægler. Dette er typisk det første dokument, som potentielle købere ser, da ejendomsmægleren ofte har det liggende på deres hjemmeside eller kan sende til interesserede købere. Salgsopstillingen indeholder en lang række vigtige informationer om boligen. 

Tilstandsrapporten 

Tilstandsrapporten er en rapport, der beskriver boligens tilstand. Det er sælger, der skal sørge for at få den udarbejdet, så køberne kan se skader og potentielle skader ved boligen. Det er blandt andet den (sammen med elrapporten), der ligger til grund for huseftersynsordningen. 

Elrapporten 

Elrapporten ligger sammen med tilstandsrapporten til grund for huseftersynsordningen. Det er også sælger, der skal sørge for at få denne rapport udarbejdet af en autoriseret elinstallatør. Rapporten giver købere et indblik i tilstanden på boligens elinstallationer. 

Energirapport 

Alle boliger over 60 kvadratmeter skal have en energimærkning. I den forbindelse udarbejdes en energirapport, der bygger på en gennemgang af boligen og de forhold, der påvirker energiforbruget. 

Jordforureningsattest

Der kan være forurening på grunden, du er ved at købe eller sælge. Det kan f.eks. stamme fra tidligere aktiviteter på eller omkring grunden. Med en jordforureningsattest kan man få indblik i jordforureningsdata på selve grunden og niveauet af eventuel forurening. Du kan indhente en jordforureningsattest på Danmarks Miljøportal. 

Sælgers husforsikringspolice

Der skal være en husforsikring på et hus, som kan dække skade på boligen i tilfælde af brand, storm eller lignende. Sælgers forsikringspolice vil ofte også være at finde i forbindelse med en bolighandel, så køber kan se de nuværende forsikringsforhold. Det er ikke et krav, at sælger indhenter et tilbud på en ny husforsikring til køber, men man ser ofte, at sælger gør det. Det er vigtigt at køber er opmærksom på, at en husforsikring ophører i forbindelse med ejerskiftet, og derfor skal der tegnes en ny, der er gældende fra ejerskiftet. 

Tilbud om ejerskifteforsikring 

Hvis sælgerne vil benytte sig af huseftersynsordningen, skal der foreligge et tilbud på en ejerskifteforsikring, hvor sælger tilbyder at betale halvdelen af præmien på den billigste forsikring. Som køber kan du vælge at takke ja til tilbuddet eller vælge en anden ejerskifteforsikring.  

Tingbogsattest 

Sælger eller ejendomsmægleren vil stå for at indhente tingbogsattesten. Her fremgår byrder, servitutter og hæftelser. 

BBR-udskrift 

I BBR-registeret findes de officielle oplysninger om boligen, herunder informationer om størrelse, anvendelse, byggeår og lignende. Disse informationer er vigtige i bolighandlen og påvirker prisen på boligen. 

Ejendomsdatarapport 

Ejendomsdatarapporten indeholder oplysninger, som kommunen har registreret på boligen. Der kan være vigtige fremtidige forhold, som kan påvirke både værdi og anvendelse af boligen i fremtiden. Det koster 105 kr at indhente rapporten. 

Ejendomsvurdering 

Den offentlige ejendomsvurdering danner grundlag for beregningen af ejendomsskatter, og derfor giver dette dokument et billede af den forventede ejendomsskat efter ejerskiftet. 

Ejendomsskatterestancer

Ejendomsskatterestancer er ubetalt ejendomsskat. Det er vigtigt at have information om eventuelle ejendomsskatterestancer forud for en bolighandel, da du som køber vil overtage disse, når du overtager boligen. 

Matrikelkort 

Matrikelkortet er et kort, der viser grænserne mellem forskellige matrikler. Det er et grafisk kort, der illustrerer matrikelregisteret. 

Lokalplan 

Lokalplanen beskriver, hvordan kommunen politisk har besluttet at områderne skal udvikles. Her kan der f.eks. være nogle planer for konkrete villakvarterer eller konkrete bebyggelser, men det kan også være større områder og bydele. Lokalplanen kan blandt andet beskrive reglerne for boligens placering på grunden, fastsætte bebyggelsesprocenten, specificere hvilke materialer og farver der må anvendes i området og beskrive regler for placering af carporte, udhuse samt andre lignende bygninger.

Referat og vedtægter for grundejerforeningen

Grundejerforeningens referater og vedtægter vil også være en del af dokumenterne i forbindelse med en bolighandel. Her kan man som køber læse om beslutninger og lignende, der er vedtaget i grundejerforeningen, og som kan påvirke køberne. Det kan f.eks. være vedligeholdelsesarbejde, økonomi og lignende. Det kan også give køber indblik i eventuelle konflikter i foreningen. 

Referater, regnskab og budget fra en eventuel ejerforening

Er der en ejerforening, vil der typisk også være referater for ejerforeningen. Derudover vil man kunne få oplysninger om foreningens økonomi og fremtidige budget. 

Refusionsopgørelsen 

Når boligen skal overdrages, udarbejdes en refusionsopgørelse. Her opgøres udgifter og omkostninger forbundet med boligen. Det er en opgørelse mellem køber og sælger, der laves ved afslutningen af et salg.