Kategori: Boligkøb

Overdragelse af bolig: Det sker på overtagelsesdagen

Det sidste led i bolighandlen er overdragelsen af boligen. Medmindre andet er aftalt, sker det på overtagelsesdagen, det vil sige den dag, hvor køber officielt overtager nøglerne til boligen, og hvor boligen officielt skifter ejer. Denne dato står angivet i købsaftalen og skødet. 

Udover at det er en spændende dag for både køber og sælger, er det også en dag, hvor der er nogle juridiske og praktiske ændringer, der skal træde i kraft. Herunder kan du læse om forberedelserne til overdragelsen samt selve overtagelsesdagen. 

Forberedelserne inden overdragelse 

Forud for selve overtagelsesdagen er der en række forberedelser, som både køber og sælger skal have styr på. 

Købers forberedelse inden overtagelse 

Når købsaftalen er underskrevet, og handlen er blevet endelig, går ejendomsmægler og advokat i gang med den sidste behandling. De gør skødet klar til underskrift, og refusionsopgørelsen gøres klar. Inden overtagelsesdagen skal køber sørge for at underskrive skødet og betale tinglysningsafgiften. Du underskriver skødet på tinglysning.dk med MitID. 

Derudover skal du som køber sørge for, at alle de nødvendige forsikringer træder i kraft den dag, du får nøglerne. Det gælder ejerskifteforsikring, indboforsikring og husforsikring. 

Som køber skal du desuden sikre dig, at der er styr på deponering og garanti for udbetaling af restkøbesummen. 

Sidst men ikke mindst skal du huske at melde adresseflytning på borger.dk. 

Sælgers forberedelse inden overdragelse 

Som sælger har du ansvar for at vedligeholde boligen helt frem til overdragelsen. Derudover er det dit ansvar at sørge for, at boligen er ryddet som aftalt ved overdragelsestidspunktet. Hvis det er aftalt med køber, at denne overtager dele af inventaret, skal det naturligvis blive, mens det resterende skal være ryddet. Det kan desuden være en god idé at aflevere boligen rengjort (dette er dog ikke et krav, og køber kan ikke klage over manglende rengøring). 

Derudover er det dit ansvar som sælger at sørge for at melde ejerskiftet til forsyningsselskaberne, ligesom du som sælger skal oplyse ejerskiftet til grundejerforeningen, ejerforeningen, vejlauget og lignende. Du skal ligeledes huske selv at melde flytning på borger.dk. 

På selve overtagelsesdagen kan du opleve, at køber ønsker oplysninger om inventar og bygningsdele. Derfor kan det være en fordel, hvis du forud for overtagelsesdagen finder manualer frem til hvidevarer samt finder andre relevante oplysninger om køkken, bad og maling til de udvendige facader.  

Sidst men ikke mindst skal du som sælger sikre dig, at skødet er underskrevet, at køber har betalt tinglysningsafgiften, og at købesummen er deponeret på deponeringskontoen i dit pengeinstitut. 

Sådan forløber selve overdragelsen 

Køber og sælger har aftalt et fast tidspunkt for selve overdragelsen. Typisk er det kl. 12 på overtagelsesdagen, men det er muligt at aftale et andet tidspunkt, hvis det ikke passer. 

På selve overdragelsesdagen mødes køber og sælger typisk sammen med ejendomsmægleren. Her overdrages nøglerne til boligen, og køber, sælger og ejendomsmægleren foretager en måleraflæsning af el, vand og varme sammen. Dette er utrolig vigtigt for den endelige refusionsopgørelse. Derudover bør køber, sælger og ejendomsmægleren sammen gennemgå alle hårde hvidevarer og sikre, at de virker. Det er ligeledes en god idé at gennemgå inventar, der eventuelt følger med boligen, så I sikrer jer, at alt er som aftalt i købsaftalen.  

Tjekliste til overtagelsesdagen 

• Overdragelse af nøglerne
• Måleraflæsning 
• Gennemgå hårde hvidevarer sammen  
• Tjek boligen for nye skader
• Få en rundvisning af sælger, som kan give tips og tricks til hverdagen i boligen 
• Spørg ind til manualer på hvidevarer
• Spørg ind til producenterne for køkken og bad. På den måde er det nemmere at skaffe reservedele. 
• Spørg ind til producenter og farvekoder på træværkets maling (f.eks. husets gavl, plankeværk). Det gør det nemmere, når det er tid til en opfriskning. 

Det sidste punktum sættes efter overdragelsen. Den endelige refusionsopgørelse udarbejdes senest en måned efter overtagelsen, hvor både køber og sælger skal godkende denne. 

Gode råd til en tryg bolighandel for køber og sælger

En bolighandel er en af de største økonomiske beslutninger, man træffer, og der er mange nye ting at forholde sig til. Derfor er det helt naturligt, hvis man særligt som førstegangskøbere synes, at det er lidt utrygt. Uanset om du er køber eller sælger, kan du få gavn af vores gode råd til at gøre bolighandlen mere tryg.

En tryg bolighandel som køber  

Sæt dig ind i processen

Det første råd, vi vil give til boligkøbere er, at sætte sig ind i processen, inden man går i gang med en handel. Der er mange ting at forholde sig til, når først det ruller, og derfor kan forberedelse være en rigtig god ting. Det kan nemlig for mange give en ro at vide lidt om selve processen forud for handlen, hvis det skal være en tryg bolighandel. 

Hos Dansk Boligforsikring kan du blandt andet læse om finansiering af boligkøbet, salgsopstilling, tilstandsrapporten, elrapporten, købsaftalen og refusionsopgørelsen, som alle er vigtige dele af købsprocessen. Du kan også få et fuldt overblik over processen ved huskøb her. 

Det kan også være en tryghed at vide, hvilke udgifter der vil være forbundet med selve bolighandlen, så det ikke kommer som en overraskelse senere i processen. Læs om omkostninger ved et boligkøb her. 

Hav styr på finansiering på forhånd

Finansiering af boligkøbet er en vigtig del af det at føle sig tryg. Sørg derfor for at gå i banken og få et lånebevis. Med et lånebevis i hånden har I bankens tilsagn til, at I kan købe en bolig til et vist budget. Her tages udgangspunkt i den nuværende økonomi samt forventninger til fremtiden. Ved at have dette på plads, kan du have ro i maven i forhold til at vide, at rådighedsbeløbet er tilstrækkeligt, og at du fortsat kan have en sund økonomi efter købet. Derudover får du et indblik i, hvad du kan købe bolig for.

Gør det klart, hvilke behov I har

For at sikre en god og tryg bolighandel anbefaler vi også, at du gør det klart, hvilke behov der er nu og i den kommende fremtid. Det anbefales, at man køber en bolig, der kan rumme ens fremtidsplaner til et vist omfang. Hvis din tidshorisont er lang, påvirkes du nemlig mindre af boligmarkedets udsving. Derudover er det dyrt at købe og sælge en bolig, og er tidshorisonten mindre end 5 år, er det værd at overveje andre løsninger. Overvej derfor faktorer som:

• Beliggenhed 
• Boligtype 
• Afstand til hverdagens fornødenheder 
• Afstand til arbejdspladser 
• Boligens størrelse og antal værelser 

Undersøg ejendommen grundigt

Når I er klar til at begynde jagten på drømmehuset, kan det give en tryghed at undersøge ejendommen grundigt. Første skridt er naturligvis en fremvisning, hvor I kan få et indblik i, om boligen lever op til jeres håb og drømme. Derudover er det en rigtig god idé at sætte jer grundigt ind i tilstandsrapporten og elrapporten, da disse giver et billede af boligen og elinstallationernes tilstand. Derudover kan det give en tryghed at alliere sig med en byggerådgiver, som kan gennemgå boligen med jer. 

Tegn de nødvendige forsikringer 

Forsikringer har til formål at skabe tryghed, så man ikke skal tænke over økonomiske udgifter i tilfælde af ulykke, skader og skjulte fejl og mangler etc. I forbindelse med en tryg bolighandel er det naturligvis også vigtigt at tegne de nødvendige forsikringer. Som køber anbefaler vi, at du tegner en ejerskifteforsikring. 

Udover ejerskifteforsikringen er det vigtigt, at du har styr på din husforsikring (hvis du køber hus) og din indboforsikring. 

Få rådgivning af en køberårdgiver 

En køberrådgiver kan også give dig en større tryghed i forbindelse med bolighandlen. Boligrådgiveren er en rådgiver, der er på købers side, og som vil kunne gennemgå boligen og dokumenterne. Derudover kan rådgiveren hjælpe med prisforhandlingen. Det kan for nogle købere give en større tryghed. 

En tryg bolighandel som sælger 

Sæt dig ind i processen

Skal du sælge en bolig, er det en rigtig god idé at sætte dig ind i processen. Som sælger er der nemlig også en lang række ting, man skal have gjort klart, allerede før boligen rammer markedet. Du kan blive meget klogere på hele processen i vores guide til salg af bolig her. Vær desuden opmærksom på, at der er en række udgifter forbundet med det at sælge sin bolig. Læs om, hvad det koster at sælge en bolig her.

Få flere mæglere til at vurdere boligen – vælg én du er tryg ved

Når man er klar til at sælge din bolig, vælger langt de fleste at benytte sig af en professionel ejendomsmægler, som vil stå for salget. Det er en god idé at indlede processen med at få flere mæglere til at vurdere din bolig. De kommer hver især med en vurdering og en mulig salgspris. Derudover tilbyder de forskellige løsninger i forhold til honorar, markedsføring etc., der kan have betydning for den endelige pris. Få gode råd til valg af ejendomsmægler her. 

Benyt huseftersynsordningen 

Som sælger har du et 10-årigt mangelansvar, med mindre du fraskriver dig det ved at benytte huseftersynsordningen. Ved det 10-årige mangelansvar kan køber stille dig som sælger til ansvar i 10 år efter overdragelsen i tilfælde af skjulte fejl og mangler. 

For at benytte huseftersynsordningen og for at kunne fraskrive sig det 10-årige mangelansvar skal du have udarbejdet en tilstandsrapport, elrapport og et tilbud på ejerskifteforsikring, som kan fremlægges for potentielle købere. Derudover skal du tilbyde at betale halvdelen af forsikringspræmien på ejerskifteforsikringen. 

At benytte sig af huseftersynsordningen er en stor tryghed ved en bolighandel for sælger, da man som sælger ikke længere vil kunne stilles til økonomisk ansvar, hvis det viser sig senere, at der er skjulte fejl ved boligens fysiske tilstand, som ikke fremgår af tilstandsrapporten.

Tegn en sælgeransvarsforsikring 

Endnu en ting, der kan gøre bolighandlen tryg for sælger, er at tegne en sælgeransvarsforsikring. Selvom du har benyttet dig af huseftersynsordningen, kan du stadig drages til ansvar for en række forhold. Det gælder f.eks. ulovlig bygningsindretning, ulovlige stik- og kloakledninger uden for bygningen og forurening af grunden. Det kan være godt givet ud og sikre dig den nødvendige tryghed ved bolighandlen, da du med en sælgeransvarsforsikring er bedre forsikret og undgår  økonomiske overraskelser senere.

Gør boligen salgsklar 

Når boligen skal på markedet, er det en rigtig god idé at gøre boligen salgsklar. Det kan gøre det mere trygt for dig, når du åbner dit hjem op, ligesom det kan gøre det til en mere tryg oplevelse for potentielle købere. 

Det handler grundlæggende om, at du skal sørge for at gøre boligen indbydende og hyggelig, så potentielle købere kan føle sig hjemme, når de er på fremvisning. Derfor er det en god idé at gøre udearealerne klar ved at slå græs, klippe hæk og fjerne døde blomster og legetøj, der roder. Derudover kan du med fordel udbedre små og synlige skader, der kan påvirke helhedsindtrykket f.eks. rette skæve køkkenlåger, skifte ødelagte dørhåndtag ud med nye og reparere gabende fodlister og lignende. 

Læs mere om gode råd til at gøre boligen klar til fremvisning og åbent hus.

Brug ejendomsmægleren i processen  

Den ejendomsmægler, du har valgt, er sælgers mand, Derfor er han/hun også din nærmeste rådgiver i forbindelse med boligsalget. Gør brug af mægleren i hele processen, eller hvis du har spørgsmål eller er utryg ved noget.  

Forsikring ved hussalg: Disse forsikringer skal du huske

At sælge sin bolig kan være en omfattende proces, hvor der er mange ting, man skal huske.  Forsikring ved hussalg er én af de mange ting, man skal være opmærksom på. Her på denne side, kan du blive klogere på de forsikringer, du skal huske og være opmærksom på i forbindelse med dit hussalg.

4 forsikringer ved hussalg, du skal være opmærksom på

Det er vigtigt at være forsikret korrekt i forbindelse med et hussalg. Som sælger er det vigtigt at være opmærksom på ejerskifteforsikringen, sælgeransvarsforsikringen, ens husforsikring samt ens indboforsikring.

Ejerskifteforsikring

Som sælger af en bolig, kan du benytte dig af huseftersynsordningen, der kan fraskrive dig dit 10 årige mangelansvar som sælger. For at benytte dig af ordningen, er det vigtigt, at du får udarbejdet en tilstandsrapport og en elrapport og indhenter et tilbud på en ejerskifteforsikring, som kan præsenteres for køber. Derudover skal du tilbyde at betale halvdelen af præmien. Ved at sørge for denne forsikring ved hussalget undgår du, at køber kan rejse krav mod dig, hvis det viser sig, at der er fejl og mangler ved boligen.

Hvis du sælger dit hus, fordi du skal eller har købt et nyt, er det naturligvis også vores anbefaling, at du tegner en ejerskifteforsikring på din nye bolig. Her vil forsikringen nemlig gå ind og dække, hvis det viser sig, at der er skjulte fejl og mangler ved din nye bolig.

Sælgeransvarsforsikring

Selvom du som sælger har benyttet dig af huseftersynsordningen, er der alligevel en række situationer, hvor du som sælger fortsat kan stilles til ansvar. En vigtig forsikring ved hussalg er derfor også en sælgeransvarsforsikring. Denne forsikring går ind og dækker, hvor ejerskifteforsikringen ikke gør, og hvor køber fortsat kan rejse krav. Det gælder ved ulovlig bygningsindretning, ulovlig stik- og kloak uden for selve boligen samt forurening på grunden.

Husforsikring

Endnu en vigtig forsikring ved hussalg er husforsikringen. Når du skal sælge din bolig, er det vigtigt, at du sørger for, at din nuværende husforsikring kører videre indtil ejerskiftet. På den måde er din bolig forsikret i tilfælde af pludselige skader som brand, vejrskader, hærværk og lignende. Derudover skal du sørge for at tegne en husforsikring på en eventuel ny bolig, som du overtager efter salget af den nuværende. En husforsikring er typisk et krav for at kunne få finansiering af en ny bolig.

Indboforsikring

Det er også vigtigt, at dit indbo er forsikret både før og efter flytningen. Derfor er indboforsikringen endnu en forsikring ved et hussalg, som du skal være opmærksom på. Sørg derfor for at informere dit forsikringsselskab om, at du sælger din bolig, og at du ønsker at fortsætte indboforsikringen på din nye bolig. Det er vigtigt, at forsikringsselskaberne har de korrekte informationer om, hvilken bolig der er dækket, og hvorvidt dækningsbehovet er korrekt. Både pris og dækningsbehov påvirkes blandt andet af størrelsen på dit hjem og antallet af mennesker på adressen.

Hvad betyder skuffesalg?

Du har sikkert hørt udtrykket “skuffesalg” eller “en bolig til salg i skuffen”. Men hvad betyder det helt præcist? Hvordan sælger man en bolig i skuffen? Hvordan bliver man som køber opmærksom på boliger, der er til salg i skuffen?

Her ser vi nærmere på, hvad det indebærer, samt hvilke fordele og ulemper der er ved skuffesalg for både købere og sælgere. 

Hvad er et skuffesalg?

Som ordet indikerer, er der tale om boliger, der ligger i den enkelte ejendomsmæglers “skuffe”. Helt konkret betyder det, at boligen ikke annonceres på ejendomsmæglerens hjemmeside, i boligannoncer, på boligsider og lignende. Derimod er det en bolig, som mægleren kan sælge mere diskret.

Hvordan sælger man sin bolig i skuffen?

Når man sælger din bolig i skuffen, foregår det mere diskret. I stedet for en stor marketingstrategi med annoncering på hjemmeside, boligsider, sociale medier og aviser sker det typisk igennem køberkartoteket. Her kan mægleren tage specifikke kunder, der har udtrykt en særlig interesse for din type bolig, ud til en fremvisning. Boligen er med andre ord eksklusiv for de potentielle kunder, som mægleren allerede har til din type bolig. 

Hvor finder jeg skuffesalg som køber?

Som køber kan du finde boliger, som mægleren har til salg i skuffen, ved at være skrevet op i køberkartoteket hos den enkelte mægler. Her skal du give mægleren dine kontaktoplysninger samt ønsker til boligen, herunder områder og budget. Hvis du ikke er skrevet op i køberkartoteket, kan du kontakte mæglerne i det område, du ønsker at købe bolig i, og høre om, de har nogle sager i skuffen lige nu samt bede dem om at blive skrevet op til fremtidige boliger, de får til salg. 

Fordele og ulemper ved at sælge i skuffen

Et diskret salg kan være forbundet med både fordele og ulemper.

Fordele

• Det er billigere, da man ikke skal betale for markedsføring   
• Du kan teste efterspørgslen på din bolig af. Det kan være en strategi, hvis du fx er i tvivl om, hvorvidt det er det rette at sælge
• Salget kan gå hurtigt ved boliger i attraktive områder, og hvis mægleren har de rette købere
• Hvis boligen senere går i markedet, vil liggetiden i skuffen ikke tælle med i den samlede liggetid 
• Man kan afprøve en pris, og hvis de helt rigtige kunder er i køberkartoteket, kan de være villige til at slå til

Ulempe

• Eksponeringen af din bolig begrænses, og den vises frem for færre potentielle købere
• Kan man misse potentielle købere, der ikke er en del af køberkartoteket hos den valgte mægler
• Salgsprisen kan påvirkes
• Hvis boligen ikke sælges hurtigt i skuffen, kan salgsprocessen trække ud

Vil du vide mere om salg af din bolig? Læs vores store guide her.

Ejerudgifter – hvad dækker det over?

Ejerudgifter blev et begreb, som mange boligsøgende blev bekendt med tilbage i 2015, hvor ejendomsmæglerloven blev ændret. Her blev det nemlig et lovkrav, at en ejendomsmægler skal oplyse ejerudgifterne per måned. Her må udgifterne ikke lægges sammen med omkostninger til lån.

Ejerudgifter er derfor den samlede betegnelse for de udgifter, der er forbundet med at have boligen udover lån, renter og afdrag samt forbrugsomkostninger til el, vand, varme m.m. Det betyder også, at hvis du som køber vil have det fulde overblik over, hvad det samlet set koster at bo i en ejerbolig, så skal du lægge ejerudgifterne sammen med låneomkostningerne og forbrug. Selvom det ikke er alle omkostninger til bolig, der er medregnet i ejerudgifterne, så er det et værktøj til at få et overblik over, hvad det vil koste at bo i boligen samt kunne sammenligne ejerudgifterne med sammenlignelige boliger.

Hvad dækker ejerudgifterne over?

Inkluderet i ejerudgifterne er udgifter til:

Grundskyld (ejendomsskat)

Ejendomsskatter dækker over den kommuneskat, der skal betales, når man ejer en bolig. Det er en sats, der udregnes ud fra grundværdien. Det er forskelligt fra kommune til kommune, hvor meget du skal betale, men der er tale om en promillesats af grundværdien.

Ejendomsværdiskat

Ejer du boligen og bor i den, skal du betale ejendomsværdiskat. Det er en beskatning, som opkræves via forskudsopgørelsen og endelig opgøres ved årsopgørelsen. Satsen er som udgangspunkt 0,92% af ejendomsværdien, som ikke overstiger 3.040.000 DKK. Er værdien højere, er satsen som udgangspunkt på 3% af det beløb, som overstiger de 3.040.000 DKK.

Ejendomsforsikring/ husforsikring

Dette er en forsikring, som dækker selve huset. Det er typisk et krav at tegne en husforsikring for at få mulighed for at få finansiering af et huskøb. Køber du en ejerlejlighed, skal der ikke tegnes en ejendomsforsikring.

Grundejerforening/ ejerforening

Køber du et hus, vil en del af ejerudgiften ofte være et kontingent til grundejerforeningen. Køber du en ejerlejlighed, vil der derimod være udgifter til ejerforeningen.

Renovation

Dette dækker over kommunens udgifter til håndtering af affald.

Skorstensfejning

En del af ejerudgiften er også udgifter til skorstensfejning. Det er kun lovligt at få udført skorstensfejning af autoriserede folk.

Rottebekæmpelse

En del af ejerudgifterne kan også være udgifter til rottebekæmpelse.

Gæld, der overtages fra sælger

Hvis køber overtager gæld, der er uden for købesummen, er dette også en del af ejerudgifterne.

Hvor ofte betaler man ejerudgifter?

Selvom ejerudgifter er en samlet betegnelse for udgifterne, så er det ikke én samlet udgift, der betales på samme tid. Posterne, som er en del af ejerudgifterne, er forskellige typer af udgifter og skal betales til forskellige parter. Opkrævningen for de forskellige poster kommer derfor også på forskellige tidspunkter og med forskellige tidsintervaller. Grundskyld betales fx to gange om året til kommunen, mens udgifter til ejerforening typisk betales én gang om måneden. Man kan derfor ikke komme med et entydigt svar på, hvor ofte ejerudgifter betales.

Når ejerudgiften står angivet per måned i en salgsopstilling, er det for at gøre det overskueligt for potentielle købere, da det giver den gennemsnitlige månedlige udgift. Da det nogle måneder vil kræve større udbetaling til ejerudgifter, er det vigtigt at være opmærksom på det, når man planlægger sin daglige økonomi.

Læs om omkostninger ved boligkøb her

4 typiske misforståelser, tvivlsspørgsmål og faldgruber ved køb af bolig

Det er godt at være klædt på til et boligkøb. Hvis man begiver sig ud i et boligkøb uden den nødvendige viden, kan det blive en unødig dyr affære. Derfor har vi samlet 4 af de typiske misforståelser, tvivlsspørgsmål og faldgruber, man kan støde på som boligkøber.

1. Misforståelser omkring forskellen på fortrydelsesret og bank- og advokatforbehold

Når man har indgået en købsaftale, er der mulighed for at fortryde købet. Hvordan købet fortrydes, kan dog skabe enkelte misforståelser. For der er nemlig både noget, der hedder fortrydelsesret, og så er der bank-og advokatforbehold, som også kan benyttes til at fortryde købet.

Fortrydelsesretten har alle, og den kan benyttes inden for seks hverdage. Benytter du dig af fortrydelsesretten, koster det dog 1% af købesummen at komme ud af handlen. Mange vælger dog at få skrevet et bank- og advokatforbehold ind i købsaftalen. Her skal banken og boligadvokaten gennemgå papirerne og godkende købet. Indtil godkendelserne foreligger, kan du fortryde købet uden at skulle betale 1% af købesummen ved brug af forbeholdene.

2. Tvivl om forsikringsdækning og ansvar

Der er forskellige forsikringer, som kan tegnes i forbindelse med en bolighandel. Ejerskifteforsikringen er en af dem. Hvad den dækker, og hvad den ikke dækker, kan for nogle boligkøbere skabe en smule tvivl. Grundlæggende dækker ejerskifteforsikringen kun skjulte fejl og mangler ved selve boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten, og som er opstået før overtagelsen. Det kan fx være sætningsskader, ulovlig el, ulovlig VVS og lignende. Fejl som følge af dårlig vedligeholdelse dækkes derfor ikke, ligesom pludselige opståede skader heller ikke dækkes. Hvis det er muligt at tegne en ejerskifteforsikring på en bolig, har sælger benyttet sig af huseftersynsordningen og dermed fraskrevet sig sit 10-årige mangelansvar. Hvis det viser sig, at der er skjulte fejl og mangler, og du ikke har en ejerskifteforsikring, vil du som køber selv hæfte for omkostningerne.

Det er muligt at tegne en basis ejerskifteforsikring eller en udvidet ejerskifteforsikring. Den udvidede ejerskifteforsikring dækker flere forhold og kan dække i længere tid (op til 10 år). Læs mere om ejerskifteforsikringens dækning her.

Udover ejerskifteforsikring findes der andre forsikringer, der kan dække selve boligen. Det gælder fx husforsikringen, som dækker pludselig opståede skader på boligen som følge af brand, indbrud, storm m.m. Dette er en forsikring, som typisk er et krav at få tegnet for at få finansiering til boligkøbet. Læs mere om forskellen på husforsikring og ejerskifteforsikring.

3. Faldgruber ved besigtigelse af boligen

De fleste huse får udarbejdet en tilstandsrapport. Som navnet antyder, er det en rapport, som beskriver boligens tilstand. Nogle boligkøbere kan fristes til at tro, at dette tegner et helstøbt billede af ejendommens tilstand. Det giver naturligvis et rigtig godt billede, men er der anmærkninger i rapporten, gør man klogt i at få en byggesagkyndig ud til at undersøge disse fejl nærmere. Der kan nemlig være tale om fejl og mangler, der kan vise sig at få store konsekvenser. Derfor er det en god idé at have en byggeteknisk rådgiver med på råd i forhold til at vurdere skadernes omfang og potentielle udvikling. Tegnes der en ejerskifteforsikring, dækkes hverken skader eller følgeskader. Derfor ved du som køber også, at de fejl og mangler, der fremgår af tilstandsrapporten, skal udbedres på egen regning.

Vælger du at hyre en byggesagkyndig, skal du desuden vide, at eventuelle nye fejl og mangler, som denne måtte påpege, heller ikke dækkes af ejerskifteforsikringen. Det skyldes, at fejl og mangler, du er blevet gjort bekendt med før overtagelsen, ikke er dækningsberettiget.

4. Tvivl om juridisk rådgivning

Når man køber et hus, møder man ofte ejendomsmæglere ved fremvisning, forhandling og fremsendelse af bolighandlens dokumenter. Mæglere lægger naturligvis inde med en stor viden, men det er vigtigt som køber at vide, at ejendomsmægleren er sælgers mand. Det betyder også, at ejendomsmægleren ikke er den rette at få rådgivning fra som køber. Et boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og derfor anbefales det, at du som køber får juridisk rådgivning fra en, der udelukkende er på din side, fx en boligadvokat. Boligadvokaten skal alligevel stå for tinglysningen, men du kan også hyre boligadvokaten til rådgivning og til at gennemgå alle dokumenterne i forbindelse med bolighandlen.

Omkostninger ved boligkøb: Det koster det at købe en bolig

Når man skal købe en bolig, er der nogle omkostninger forbundet med det. Det er nemlig ikke kun selve boligens købspris, du skal betale. Hvor store omkostninger, der er forbundet med dit boligkøb, afhænger dog af mange forskellige faktorer, herunder lån, bank og behov for rådgivning i forbindelse med boligkøb. Herunder kan du få et overblik over omkostning ved boligkøb.

Byggeteknisk inspektion 

Som køber kan man vælge at få rådgivning af en byggesagkyndig, der kan stå for en uvildig inspektion af boligen. Her får man byggeteknisk rådgivning, hvor boligen gennemgås sammen med dig som køber. Omkostningerne til dette kan naturligvis variere, men vil typisk ligge på omkring 5000-8000 kr.

Advokat

Ved en bolighandel skal der udarbejdes et skøde, hvilket en advokat står for. Derudover kan man som køber også få rådgivning fra en boligadvokat i forbindelse med selve købet. Det kan fx være til at læse købsaftalen igennem. Derudover giver en advokat også boligkøberen mulighed for at benytte sig af advokatforbeholdet, og derved kan handlen afblæses, selvom købsaftalen er underskrevet. Omkostningerne til advokat afhænger af, hvad du skal have hjælp til, men typisk vil det ligge på omkring 8000 kr. for både skødet og rådgivning.

Tinglysning af skøde

Ved en bolighandel skal der også laves en tinglysning af skødet. Dette er der nogle omkostninger forbundet med. Omkostninger til tinglysningen af skødet er 1850 kr. + 0,6% af købesummen.

Tinglysning af realkreditlån og banklån

Det er de færreste, som har pengene til at købe en bolig kontant. Derfor optager langt de fleste et eller flere lån til finansieringen. Når man skal optage et realkreditlån, oprettes et pantebrev, der skal tinglyses. Det koster 1825 kr. + 1,45 % af lånebeløbet. Typisk bliver det dog billigere, da der i mange tilfælde er et pantebrev, som køber overtager, og som der tidligere er blevet betalt afgift på, og som derfor modregnes. Optager du også et banklån i forbindelse med boligkøbet, vil der ligeledes være udgifter til tinglysning af dette.

Omkostningerne til tinglysningen af lånene lægges typisk oven i selve lånene, og det er derfor ofte ikke noget, som du skal betale direkte i forbindelse med købet.

Omkostninger til bank og realkreditinstitut

Som boligkøber er der nogle omkostninger, der går til bank og realkreditinstitut. Disse udgifter medregnes også typisk i lånene, og det er derfor heller ikke noget, som du skal spare op til og betale direkte ved købet. Omkostningerne dækker blandt andet ekspeditionsgebyr, kurtage og kursskæring og etablering af banklån (lånedokument).

Kurssikring og købesumsgaranti

Hvis du vil sikre dig en kurs og kende dine månedlige renteudgifter, skal du oprette en kurssikring. Det kan fx være, hvis der går en rum tid, fra købsaftalen underskrives til selve overtagelsesdagen. Derudover får sælgerne en garanti for at modtage det aftalte beløb på den aftalte dag. Prisen på kurssikring og købesumsgaranti afhænger af din bank, samt hvilken periode du køber boligen.

Husforsikring

Typisk vil der blive stillet krav om at tegne en husforsikring for, at du overhovedet kan optage lån til finansiering af boligkøbet. Husforsikringen dækker pludselige skader på selve boligen fx ved brand, vandskader, storm m.m. Omkostningerne afhænger af forskellige faktorer, herunder valg af forsikringsselskab, valg af selvrisiko samt tilvalgsdækninger. Derudover påvirker selve boligen også prisen. Typisk spænder omkostningerne fra omkring 2.000 kr. om året til omkring 7.000 kr. om året.

Ejerskifteforsikring

Et boligkøb er en stor beslutning, som har stor betydning for en privatøkonomi. Derfor vælger mange købere at tegne en ejerskifteforsikring, som kan give dem den nødvendige tryghed ved boligkøbet. Med ejerskifteforsikringen er man nemlig dækket, hvis det viser sig, at der er nogle skjulte fejl og mangler ved boligen, som ikke fremgår af tilstandsrapporten. Her går ejerskifteforsikringen ind og dækker omkostningerne til udbedring af skjulte fejl og mangler.

Læs mere om, hvad ejerskifteforsikringen dækker

Omkostningerne til ejerskifteforsikringen deles med sælger. Prisen for en ejerskifteforsikring ligger typisk fra ca. 13.000 kr., og den endelige pris er afhængig af dækning m.m., hvoraf du som køber skal betale halvdelen.

Evt. dobbelt udgifter til bolig

Når du køber en bolig, kan der også være omkostninger forbundet med eventuelle dobbelt udgifter til bolig. Det kan være i tilfælde af, at du som køber overtager en bolig, før du er flyttet fra din gamle.

Udover omkostningerne i forbindelse med boligkøbet er der flytteomkostninger samt de løbende omkostninger til bolig, herunder renter, afdrag, ejerudgifter, løbende vedligehold m.m. Disse omkostninger afhænger blandt andet af lånene, renten og selve boligen.

Ovenstående priser er overslag og vejledende priser for, hvad det typisk koster at købe en bolig ud over selve købsprisen. Den endelige pris vil variere fra bolighandel til bolighandel, og der vil derfor altid være individuelt, hvad det i sidste ende vil koste.  

Forstå salgsopstilling: Sådan læser du den

Skal du købe eller sælge en bolig, er du uden tvivl stødt på en salgsopstilling. Det er nemlig et krav, at der udarbejdes en salgsopstilling på en bolig, hvis den sælges gennem ejendomsmæglere.En salgsopstilling giver potentielle købere adgang til en lang række relevante informationer om boligen. Derfor er den at finde på ejendomsmæglerens hjemmeside, eller man kan få den udleveret af ejendomsmægleren, der står for salget. Hvis man køber boligen, vil den også være vedhæftet den endelige købsaftale.

Hvad indeholder salgsopstillingen?

Det kan variere lidt fra salgsopstilling til salgsopstilling, hvad den præcist indeholder, men overordnet set indeholder den informationer om boligen, herunder information om beliggenhed, anvendelse, forbrugsafhængige forhold, energimærkning, boligens anvendelse, begrænsninger i anvendelse, udbudspris, gæld, finansieringsforslag og meget mere. Herunder gennemgår vi mange af de forskellige punkter, du finder i salgsopstillingen, punkt for punkt for at give det bedste grundlag for at forstå den, når du sidder med den foran dig.

Forstå salgsopstillingen – punkt for punkt

Adresse

Den specifikke adresse til ejendommen vil fremgå

Udbudspris/kontantpris

Udbudsprisen/kontantprisen på boligen fremgår. Udbudsprisen er den pris, som boligen er sat til salg for.

Ejerudgifter

Ejerudgifterne fremgår. Ejerudgifterne er en fælles betegnelse for en række udgifter, herunder ejendomsværdiskat, grundskyld, husforsikring, grundejerforening, rottebekæmpelse, renovation m.m. Ejerudgifterne vil fremgå som både månedlig og årlig udgift.

Beskrivelse af ejendommen/boligen

I salgsopstillingen vil der typisk også være en detaljeret beskrivelse af selve boligen. Her fremhæves typisk de væsentlige informationer omkring boligen.

Billeder

Typisk vil der også være vedlagt billeder af ejendommen i selve salgsopstillingen. Her kan du se billeder fra forskellige rum og vinkler, som kan give dig et indtryk af, hvordan boligen ser ud.

Plantegning

En plantegning er typisk også at finde. Her kan du få et overblik over boligens rumfordeling.

Beliggenhed

Salgsopstillingen indeholder informationer om boligens beliggenhed, herunder evt. et kort samt informationer om, hvilken kommune, hvilken zone, og hvilken type vej der er tale om.

Matrikelnummer

Ejendommens matrikelnummer. Matrikelnummeret er et identifikationsnummer, som alle faste ejendomme har fået tildelt.

Ejendomstype og anvendelse/benyttelse

Du vil også kunne se, hvilken ejendomstype der er tale om, samt hvilken anvendelse/benyttelsen boligen har. Hvis ejendommen har været anvendt til andet, og det afviger væsentligt fra den nuværende anvendelse (og har relevans), vil det også fremgå. Det kan fx være helårsbeboelse, fritidshus, privat, erhverv etc.)

Grundareal, bygningsareal og boligareal

Information omkring arealet på grunden, selve boligen og eventuelle andre bygningsarealer. Er der tale om ejerlejlighed, kan et fordelingstal også fremgå.

Offentlige ejendomsvurdering og grundværdi

Årstallet for den seneste offentlige ejendomsvurdering samt selve ejendomsvurderingen og grundværdien. Den offentlige ejendomsvurdering ligger blandt andet til grund for beregning af ejendomsskatter og i nogle tilfælde til udregning af fortjeneste i henhold til ejendomsavancebeskatningen.

Eventuel information om inventar, der medfølger i handlen

Hvis der er inventar såsom hårde hvidevarer, indbyggede skabe og andre løsøre, som følger med i handlen, vil det fremgå.

Planlagte, større istandsættelser (kun ejerlejlighed)

Hvis du køber en ejerlejlighed, og der ved generalforsamling er besluttet større istandsættelser, vil det også stå i salgsopstillingen.

Servitutter og andre begrænsende planbestemmelser

Der er også et afsnit i en salgsopstilling, hvor du kan læse om servitutter og eventuelle andre planbestemmelser, som udgør en betydelig begrænsning. Det kan fx være bestemmelser i lokalplanen.

Ejendommens nuværende forsikringsforhold

I salgsopstillingen er et afsnit, hvor ejendommens forsikringsforhold står beskrevet. Her fremgår det også, hvis der er forhold, der gør, at ejendommen ikke er forsikret mod fx svamp og insekter.

Forbrugsafhængige forhold

I afsnittet under forbrugsafhængige forhold kan du læse om forbruget på boligen, fx varmeforbruget.

Energimærke

Boligens nuværende energimærkning dvs. boligens energieffektivitet.

Information om forurening

I salgsopstillingen skal der fremgå informationer om forurening. Det gælder, hvis der er tale om forurening på vidensniveau 1 eller vidensniveau 2, eller hvis der er information om, at der er tale om lettere forurening af jord.

Finansieringsforslag

Du finder også et afsnit, hvor der er et forslag til standardfinansiering af boligen.

Oplysninger om udgifter i forbindelse med køb

I salgsopstillingen gøres opmærksom på, at der kan være udgifter til rådgivere, byggesagkyndige, skøde og finansiering, som er på købers regning.

Andre væsentlige forhold

I nogle handler kan der være væsentlige forhold, som er nødvendige at fremhæve. Dette vil ofte være under afsnittet “andre forhold af væsentlig betydning”.

Udover selve salgsopstillingen kan der også være tilstandsrapport og et eventuelt forslag til ejerskifteforsikring (hvis sælger har valgt det).

Tips til at købe bolig i et nyt område

Der kan være mange grunde til, at man skal ud at købe bolig i et nyt område. Det kan fx være behovet for at komme ud af byen og tættere på naturen, muligheden for flere eller færre kvadratmeter eller måske et jobskifte, der får en til at hive teltpælene op og rykke væk fra det område, man kender. Når man skal købe bolig i et nyt område, måske endda et område, man ikke kender så godt, kan det være svært at vide, om man bosætter sig det helt rigtige sted, og om det passer ind i ens hverdag. Derfor får du her tips til at købe bolig i et nyt område.

Hvad er jeres ønsker?

Når man skal købe en bolig i et nyt område, er det først og fremmest vigtigt at gøre det klart, hvad ens ønsker og behov er. Når man har sine ønsker og behov defineret, er det nemmere at finde ud af, om det nye område er det rette for en. Spiller lokalmiljøet en stor rolle? Eller er det afstanden til hverdagens fornødenheder, der er vigtigst? Eller måske er det vigtigste at være tæt med naturen. Sæt jer ned, og lav en liste over jeres ønsker til det nye område.

Det bør du vide om det nye område

Det er naturligvis forskelligt, hvilken betydning de nedenstående punkter har for den enkelte familie. Herunder kan du læse mere om nogle af de vigtige punkter at kende, hvis du køber bolig i et nyt område.

Nabolaget

Nabolaget spiller naturligvis en vigtig rolle for det daglige liv, du og din familie skal have i det nye område. Hør ejendomsmægleren om, hvordan nabolaget er, og hvem der også bor i området. I nogle tilfælde vil det også stå i salgsopstillingen, hvis det fx er et børnevenligt område eller et område særligt egnet til seniorer. Der findes også værktøjer på nettet, der kan fortælle dig om, hvem den typiske nabo er, hvordan risikoen for indbrud er i området, samt hvordan trafikstøjen er i området. Du kan også med fordel undersøge udbuddet af fritidsaktiviteter og sociale tiltag til både børn og voksne.

Afstand til offentlig transport

Adgang til transportmuligheder er en vigtig faktor for mange familier for at kunne få hverdagen til at hænge sammen. Undersøg derfor, hvor langt der er til nærmeste offentlig transport. Hvis du pendler, bør du tjekke, hvordan du kommer til og fra arbejde, og hvor længe det vil tage.

Afstand til motorvej eller indfaldsveje

Motorveje og andre større indfaldsveje kan have en stor betydning for området og dine muligheder for nemt at komme til og fra din nye bolig. Det kan derfor være en god idé at undersøge afstanden til motorvejen eller indfaldsveje. Det er ingen hemmelighed, at med større veje følger også trafikstøj. Vær derfor også opmærksom på dette, hvis det er noget, som har betydning for dig.

Afstand til natur

For nogle er afstanden til naturen en væsentlig faktor, når de skal købe bolig i et nyt område. Hvis naturen er vigtig for dig, er det naturligvis vigtigt at undersøge naturområderne omkring boligen samt få en idé om, hvor langt der er til naturen. Generelt set er natur en faktor, som har stor betydning for mange boligkøbere.

Afstand til indkøb

Afstand til hverdagens fornødenheder er ligeledes en god idé at undersøge, inden man køber bolig i et nyt område. Her skal man gøre op med sig selv, hvor tæt man ønsker at have indkøb etc. på sig, og hvor langt man er villig til at gå, cykle eller køre for at nå det.

Afstand til institutioner og skoler

Har I børn, eller planlægger I det, kan det også være en god idé at undersøge afstanden til skoler og institutioner.

Parkeringsforhold

Har I bil, kan parkeringsforhold også være en væsentlig faktor ved boligkøb. Er der egen parkeringsplads? Er der egen indkørsel? Er der fællesparkering? Er parkering på offentlig vej? Er der lademuligheder i området, hvis man har el-bil.

Risiko for oversvømmelser

Nogle områder er særligt udsatte og i øget risiko for oversvømmelser i tilfælde af ekstremregn, grundvandsstigning og oversvømmelser fra vandløb. Der er flere værktøjer på internettet, som kan bruges til at undersøge risikoen for oversvømmelse i det område, du skal købe bolig i. Læs mere om, hvordan du forebygger oversvømmelse, og hvad du skal gøre, hvad skaden er sket, her.

Jord og luftforurening

Forurening af både jord og luft i området er en god idé at undersøge nærmere. Her findes der også forskellige muligheder online for at undersøge forureningsniveauet i området.

Planer for området

Du kan med fordel også undersøge planerne for området fx i lokalplanen.

Prisniveauet for tilsvarende boliger i området

Hvis du har fundet et område, hvor du overvejer at købe en bolig, er det altid en god idé at tjekke prisniveauet for tidligere solgt boliger i området, og meget gerne tilsvarende boliger i området. Dette kan gøres online.

Boliglån: Forskellige lånetyper til køb af bolig

Boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og derfor er der mange overvejelser forbundet med dette. Et af de valg, man som boligkøber skal træffe, er valget af boliglån samt den tilhørende rente. Der findes nemlig forskellige lånetyper, og hver lånetype er forskellige og vil påvirke økonomien i hverdagen.

Hvad er et boliglån?

Når man køber bolig, finansieres det typisk via et boliglån, da langt de færreste har alle pengene til at købe en bolig kontant. Et boliglån er derfor kort sagt de lån, man optager, når man skal købe og finansiere en ejerbolig. For at kunne optage lånet, skal man have sparet mindst 5% af købesummen op, da loven siger, at man maksimalt kan låne 95% af boligens værdi. Når vi taler boliglån, skelner man mellem to forskellige lån: banklån og realkreditlån. Typisk optages begge lån i forbindelse med boligkøb, og størrelsen på det samlede boliglån afhænger af din udbetaling. Jo større udbetaling du kan lægge, des mindre vil lånet være.

Banklån

Banklånet udbydes af banken, og udgør typisk op til 15% af boliglånet. Normalt er renten på banklånet højere end på realkreditlånet.

Realkreditlån

Realkreditlånet udgør typisk den største del af lånet (op til 80%) og udbydes af realkreditinstitutter. Renten på dette lån er normalvis lavere end banklånet. Realkreditlånet kan enten være fastforrentet eller med variabel rente.

Som boligkøber skal du tage stilling til, hvordan lånet i realkreditinstituttet skal være.

Læs også: Forstå gældsfaktoren

Fastforrentet realkreditlån

Realkreditlån med fast rente betyder, at du i hele lånets løbetid har en fast rente. Det betyder, at du i hele perioden kender udgifterne, og du bliver derfor ikke overrasket eller påvirket af markedets udsving.

Variable realkreditlån

Der er forskellige varianter af det variable realkreditlån. Mange steder tilbydes lånetyperne F-kort, F1, F3 og F5-lån, som også kaldes tilpasningslån. Her tilpasses renten med jævne mellemrum.

F-kort

Et F-kort lån er et variabelt lån, hvor renten reguleres hvert halve år, den 1. januar og 1. juli. Når renten ændrer sig, kan den enten stige eller falde, hvilket vil påvirke, hvad det koster dig at have lånet. Stiger renten, stiger ydelsen, og falder renten, falder ydelsen. Typisk er renten lavere end det fastforrentede lån, men fordi renten er variabel, er der risiko for, at den stiger.

F1-lån

Renten justeres én gang om året på F1-lånet. Her kan den enten stige eller falde, og det påvirker ligeledes ydelsen ved den årlige rentetilpasning. Renten er normalt lavere end det fastforrentede lån.

F3-lån

F3-lån er endnu et variabelt lån. Her får lånet ny rente hvert 3. år. I en periode på 3 år kender du derfor ydelsen på dit lån, og renten tilpasses herefter, hvor den både kan stige og falde. Denne lånetype vil typisk være med moderat risiko, da du her kender udgifterne til lånet 3 år ud i fremtiden. Renten er normalvis lavere end det fastforrentede lån.

F5-lån

F5-lånet minder om F3-lånet. Her er der rentetilpasning hvert 5 år, hvilket betyder, at du kender ydelsen på lånet i en periode på 5 år. Her er renten ligeledes normalt lavere end det fastforrentede lån.

Den aktuelle rente på de forskellige lån kan du undersøge hos din bank. Snak altid med banken om, hvilke lånemuligheder der passer bedst til dig.

Boliglån med eller uden afdrag?

Udover lånetype, skal du overveje, hvorvidt du skal have afdragsfrihed på lånet eller ej. Afdrag betyder, at du betaler af på lånet løbende og sparer op i boligen, mens afdragsfriheden betyder, at du i en periode ikke betaler af på selve lånet, men kun betaler renter og bidrag på lånet. Afdragsfriheden kan typisk vare i op til 10 år (enkelte steder op til 30 år), men det er vigtigt at vide, at en afdragsfri periode betyder, at der skal betales et større afdrag i lånets resterende løbetid, da du har kortere tid til at afbetale gælden. Når mange vælger afdragsfrihed, skyldes det fx, at der er behov for luft i privatøkonomien i en periode for at kunne tilbagebetale andre dyrere lån eller spare op til pension, eller hvis man år ned i løn i en periode.

Du kan læse meget mere om finansieringen her. Og vil du have gode råd til hele købsprocessen, så har vi lavet en guide med 10 gode råd til købsprocessen her.