Ved boligkøb, kan skjulte fejl og mangler hurtigt forvandle drømmehjemmet til en økonomisk hovedpine. Disse problemer er ofte vanskelige at opdage ved almindelige gennemgange af ejendommen og kan få store økonomiske og praktiske konsekvenser for dig som køber. Derfor er det vigtigt at vide, hvad begrebet indebærer, og hvordan du bedst beskytter dig selv, både før og efter køb.
I denne guide får du overblik over, hvad skjulte fejl og mangler er, hvordan de opstår, – og hvad du kan gøre, hvis du opdager dem efter overtagelsen.
Forskel mellem fejl og mangler
Når vi taler om skjulte fejl og mangler, er det især vigtigt at kende forskellen mellem de to begreber – både juridisk og praktisk.
En fejl opstår, når noget ikke fungerer korrekt eller er blevet udført forkert. Dette kan eksempelvis være en defekt elinstallation eller en ødelagt varmeinstallation. En fejl indikerer således en konkret defekt, som påvirker en specifik del af boligens funktionalitet.
En mangel opstår derimod, når ejendommen ikke lever op til de forventninger eller aftaler, der blev indgået ved købet. Det kan fx være manglende isolering, som ikke er oplyst, men som har væsentlig betydning for boligens energieffektivitet.
Derfor bør du altid kunne skelne mellem fejl og mangler, da det har stor betydning for, hvordan en eventuel reklamation skal behandles, og om du har grundlag for erstatningskrav.
Almindelige typer af skjulte fejl og mangler
Der findes flere kategorier af skjulte fejl og mangler, som boligkøbere bør være særligt opmærksomme på.
Manglende eller ulovlig vådrumsmembran i badeværelset udgør en betydelig risiko. Vådrumsmembranen fungerer som en vandtæt barriere, der placeres bag eller under fliserne for at forhindre, at vand trænger ind i vægge og gulve. Hvis denne membran mangler eller er udført forkert, kan det resultere i omfattende fugt- og vandskader, som kan føre til skimmelsvamp og strukturelle problemer.
Nedsænkede lofter kan skjule en række problemer. Selvom de tjener det praktiske formål at skjule rør, ledninger eller isolering, kan de også skjule skader som revner, fugtproblemer eller ulovlige elinstallationer, der potentielt udgør en brandrisiko. Udbedring af problemer over nedsænkede lofter kan være kostbart, da hele loftkonstruktionen ofte skal fjernes for at få adgang til problemområdet.
Strukturelle problemer og installationer
Sætningsskader opstår, når en bygning sætter sig ujævnt, hvilket kan resultere i revner i vægge, gulve og fundament. Jordbevægelser og utilstrækkelig bæreevne under bygningens fundament er typiske årsager til disse skader. Sætningsskader kan medføre øget risiko for fugtskader og få bygningen til at blive skæv, hvilket kan have alvorlige strukturelle konsekvenser. Hvis du står i en situation, hvor der er mistanke om sætningsskader, bør du få boligen undersøgt af en fagperson med det samme.
Defekte eller ulovlige elinstallationer kan være svære at identificere, særligt hvis sælger ikke har fået udarbejdet en elinstallationsrapport. Da denne rapport ikke er lovpligtig, kan ulovlige eller dårligt udførte elinstallationer forblive skjulte og potentielt udgøre en brandrisiko. Derfor er det vigtigt at få eventuelle problemer udbedret hurtigst muligt efter opdagelsen.
Manglende isolering påvirker ikke kun boligens energieffektivitet negativt, men kan også føre til fugtskader. Dette sker på grund af temperaturforskelle mellem indvendige og udvendige forhold, der skaber kondens. Kondensen kan trænge ind i væggene og forårsage fugtskader. I dårligt isolerede boliger er det sværere at opretholde et stabilt varmeniveau, hvilket bidrager til kondensproblemet.
Køberens ansvar og rettigheder
Som køber har du en undersøgelsespligt, hvilket betyder, at du skal gøre en rimelig indsats for at undersøge ejendommen for fejl og mangler. Hvis en fejl er synlig eller burde være opdaget ved en grundig gennemgang, kan det være vanskeligt at opnå erstatning senere. Dette gælder særligt, hvis sælger har opfordret til nærmere undersøgelse af specifikke forhold, og dette ikke er blevet fulgt op.
En byggesagkyndig kan være til stor hjælp ved vurdering af boligens tilstand og identifikation af potentielle skjulte fejl og mangler. Hvis sådanne problemer opdages efter købet, og du ikke har opfyldt din undersøgelsespligt tilstrækkeligt, kan det i sidste ende begrænse dine muligheder for kompensation.
Sælgerens ansvar og huseftersynsordningen
Sælgeren har som udgangspunkt et 10-årigt ansvar for skjulte fejl og mangler fra overtagelsesdagen. Ved salg af huse kan sælgeren dog frasige sig dette ansvar gennem huseftersynsordningen. Denne ordning kræver, at sælgeren får udarbejdet tilstands- og elinstallationsrapporter, indhenter tilbud på ejerskifteforsikring og tilbyder at betale halvdelen af den billigste forsikring.
Ved salg af ejerlejligheder anvendes huseftersynsordningen typisk ikke, hvilket betyder, at sælgerens ansvar for skjulte fejl og mangler normalt ikke begrænses af ordningen. Sælgers ansvarsfraskrivelse er dog stadig omfattet af den absolutte forældelsesfrist på 10 år fra overtagelsesdagen.
Bagatelgrænser og erstatning
Der eksisterer en bagatelgrænse for skjulte fejl og mangler, som betyder, at mindre fejl og mangler uden væsentlig økonomisk betydning normalt ikke udløser erstatning. Sælgeren har som udgangspunkt ikke oplysningspligt om sådanne mindre forhold, medmindre de indgår i et større problem, der samlet set er væsentligt.
For at opnå erstatning skal du kunne dokumentere, at der er tale om skjulte fejl og mangler, som var til stede ved overtagelsen af ejendommen. Det er derfor ikke muligt at få erstatning for forhold, der er synlige, da køberens undersøgelsespligt gælder for sådanne forhold.
Håndtering af opdagede problemer
Hvis du opdager skjulte fejl og mangler efter overtagelsen, er det vigtigt at handle hurtigt. Problemerne skal indberettes hurtigst muligt efter opdagelsen, da retten til erstatning ellers kan bortfalde. Forældelsesfristen for at gøre krav gældende er som udgangspunkt tre år fra det tidspunkt, hvor du opdager eller burde have opdaget problemet, dog har sælgers ansvarsfraskrivelse en absolut frist på 10 år fra overtagelsesdagen.
Når skjulte fejl og mangler opdages, er det først nødvendigt at få fastslået arten og omfanget af problemerne, herunder omkostningerne til udbedring. Dette kan ske ved at indhente faglige vurderinger og tilbud fra relevante håndværkere. På denne måde kan du lettere vurdere, om der er grundlag for at søge omkostningerne dækket – enten af sælger eller gennem ejerskifteforsikringen.
