Planlægger du en ombygning eller tilbygning af din bolig? Eller skal du bygge en helt ny bolig? Så er det vigtigt at have finansieringen på plads – allerede inden byggeprojektet går i gang. Der findes forskellige måder at finansiere byggeprojekter, men de to mest almindelige typer finansieringer er et byggelån eller et forhåndslån. Her får du overblikket over de ting, du skal vide om forhåndslånet.
Hvad er et forhåndslån?
Et forhåndslån er egentlig et helt almindeligt realkreditlån, som du kan optage, inden dit byggeprojekt går i gang. Lånet kan bruges til finansiering af byggeprojekter, uanset om det drejer sig om tilbygning, ombygning eller nybyggeri. Ved denne lånetype udbetales pengene, før selve byggeprojektet starter, og indsættes på en spærret konto i banken. Efterhånden som byggeriet skrider frem, kan man så betale håndværkerne direkte fra denne spærrede konto.
Det særlige ved forhåndslån er, at lånet udbetales på baggrund af en vurdering af, hvad boligen forventes at være værd, når byggeriet er færdigt. Denne vurdering udarbejdes af en vurderingsmedarbejder fra et realkreditinstitut, inden byggeriet begynder. Byggeriet skal som regel være afsluttet og godkendt inden to år fra den dato, hvor lånet udbetales.
Fordele ved forhåndslån
Et forhåndslån har nogle fordele sammenlignet med andre typer af finansiering af byggeprojekter. Da lånet er et realkreditlån, kan du vælge mellem fast og variabel rente på dit lån. Dermed har du mulighed for at lægge dig fast på rente og kurs – allerede fra byggeriets start. Dette giver dig et bedre overblik over lånets omkostninger, da du helt fra begyndelsen kender den endelige ydelse på realkreditlånet.
Samtidig er renten på et forhåndslån typisk lavere end på et byggelån, hvilket kan resultere i betydelige besparelser over lånets løbetid. Du sparer også eventuelle omkostninger til kurssikring, da du har kendskab til de endelige lånevilkår fra starten.
Ulemper og risici
Der er også nogle ulemper forbundet med forhåndslån, som du bør være opmærksom på, inden du træffer en beslutning om finansiering af byggeprojekter. Med et forhåndslån skal du betale både renter og afdrag på hele lånet i byggeperioden – selvom pengene først udbetales løbende til håndværkerne. Dette kan medføre højere omkostninger i byggeperioden sammenlignet med andre finansieringsformer såsom byggelån.
Byggeprojekter har en tendens til at trække ud, og her findes en af de største ulemper ved forhåndslån. Hvis byggeprojektet ændres undervejs og ender med at blive dyrere end planlagt, kan der være behov for at etablere et tillægslån eller et boliglån. Størrelsen på lånet fastlægges ved kurssikring og udbetaling, hvilket kan medføre yderligere omkostninger, hvis der bliver behov for at ændre finansieringen senere i byggeprocessen.
Krav og sikkerhed ved forhåndslån
Realkreditinstituttet får pant i ejendommen, men da lånet udbetales, før byggeriet er færdigt, har realkreditinstituttet ikke fuld sikkerhed for lånet. Derfor kræver man en garanti fra banken. Prisen på garantien afhænger af lånets størrelse og inkluderer typisk etableringsgebyr, garantiprovision, tinglysningsafgift og byggekontoadministration.
Hvad sker der ved byggeriets afslutning?
Forhåndslånet udbetales i byggeperioden, men bliver først endeligt, når byggeriet står færdigt og er endeligt vurderet. Det kan dog være svært at forudse det endelige resultat ved byggeprojekter. Viser det sig ved byggeriets afslutning, at boligen ikke opnår den forventede værdi, skal forhåndslånet i princippet reduceres. I praksis forvaltes denne regel dog fleksibelt, men det kan resultere i behov for yderligere finansiering gennem et supplerende banklån eller mere egenfinansiering.
Hvornår skal du søge om forhåndslånet?
Som nævnt er det vigtigt, at du har finansieringen på plads, inden byggeriets start. Derfor bør du undersøge finansieringsmulighederne grundigt, allerede inden du har skrevet under på en kontrakt med håndværkerne. Første skridt er at danne dig et overblik over omkostningerne ved det planlagte byggeri. Dette kan du gøre ved at indhente tilbud fra de nødvendige håndværkere – gerne flere forskellige, så du kan finde den bedste og billigste løsning. Først herefter bør du undersøge finansieringsmulighederne, hvor det igen er en god ide at indhente flere forskellige tilbud for at finde det billigste lån. Når finansieringen er på plads, kan du gå i gang med byggeprojektet med mere ro i sindet.
Her på Dansk Boligforsikrings hjemmeside kan du også læse de øvrige typer af finansiering til renovering herunder et byggelån.
