Som boligejer i Danmark skal man betale to former for boligskat – ejendomsværdiskat og grundskyld. Ejendomsværdiskatten betales til staten for hele ejendommen, mens grundskyld betales til den kommune, som din grund befinder sig i. Men hvad betyder grundskyld egentlig, og hvordan beregnes den? Her får du svar på de vigtigste spørgsmål om grundskyld og grundværdi.
Hvad betyder grundskyld?
Grundskyld er altså en skat, som du betaler til kommunen, hvis du ejer en grund. Denne boligskat kaldes også for ejendomsskat eller grundskat, men oftest omtales den altså som grundskyld. Grundskylden beregnes ud fra værdien af din grund i ubebygget tilstand, altså kun selve grundens værdi uden huset og eventuelle forbedringer. Grundskylden for din specifikke grund bestemmes af to faktorer: Grundværdien af din ejendom og grundskyldspromillen i din kommune. Først dykker vi ned i, hvordan din grundværdi vurderes.
Hvad er grundværdi?
Grundværdien skal altså forstås som værdien af din grund i ubebygget stand, og den er essentiel for at beregne din grundskyld. Det er Vurderingsstyrelsen, der har ansvaret for at vurdere og fastsætte grundværdien for den enkelte grund. Her tager styrelsen udgangspunkt i, hvad grunden ville koste, hvis den var ubebygget og ellers havde samme karakteristika som nu. Her vurderer styrelsen følgende punkter:
Den bedst mulige anvendelse af grunden
Indledningsvis vurderer styrelsen, hvordan grunden kan udnyttes bedst muligt. Her ser de på den nuværende bebyggelse – men også hvor meget og hvad der må bygges på grunden. Dette kan altså ses som en vurdering af grundens potentiale.
Estimeret salgspris
Herefter estimerer styrelsen, hvad din grund kunne sælges for, hvis den var helt ubebygget. Her bruger Vurderingsstyrelsen statistik for salg af ubebyggede grunde sammenholdt med prisniveauet i dit område. Dette estimat af salgsprisen for en ubebygget grund justeres så i forhold til den optimale udnyttelse af grunden, som vi beskrev i sidste punkt.
Særlige forhold
I nogle tilfælde er der særlige forhold, der kan påvirke grundværdien betydeligt – enten positivt eller negativt. Hvis din grund eksempelvis ligger i første række med udsigt til kysten, kan det trække op. Hvis dele af din grund er dækket af en beskyttet sø, hvor man ikke må bygge, kan det trække ned.
Grundværdien vurderes altså af Vurderingsstyrelsen ud fra disse parametre og danner grundlag for beregningen af din grundskyld. Her regnes den vurderede grundværdi sammen med grundskyldspromillen.
Beregning af din grundskyld
Ved beregning af din grundskyld, tages der udgangspunkt i den seneste offentlige ejendomsvurdering af din grund – altså den vurdering af grundværdien, vi lige har gennemgået. For simplicitetens skyld kan vi sige, at din grund er vurderet til 1.000.000 kroner.
Før beregningen af din grundskyld, trækker Vurderingsstyrelsen 20% fra den estimerede grundværdi. Dette gør de, fordi beskatningsgrundlaget af din grund er grundværdien minus 20 procent. Med en grundværdi på 1 million kroner, vil beskatningsgrundlaget altså være 800.000 kroner.
Dette beskatningsgrundlag regnes sammen med den såkaldte grundskyldspromille i din specifikke kommune. Grundskyldspromillen varierer fra kommune til kommune og er i gennemsnit på 7,4 promille. I dette eksempel siger vi, at din grund befinder sig i Holbæk, hvor grundskyldspromillen er 8,1 promille. Da der jo er tale om en “promille”, skal tallet 8,1 divideres med 1000 i selve beregningen. Nu er vi klar til beregning af din grundskyld, hvor formlen er:
Beskatningsgrundlag × grundskyldspromille / 1000 = din grundskyld
I vores eksempel er grundværdien 1.000.000, beskatningsgrundlaget er 800.000 og grundskyldspromillen er 8,1 promille. Derfor vil beregningen se således ud:
800.000 X 8,1 / 1000 = 6480 kroner
Hvis din grund har mere end 1 ejer, bliver dette beløb ligeligt fordelt blandt ejerne.
Hvordan skal du betale grundskyld for din grund?
Før det nye boligskattesystem trådte i kraft i januar 2024 betalte man grundskyld 2 gange årligt til kommunen. I det nye system er selve betalingen af grundskyld flyttet fra kommunerne selv til staten. Dermed betales grundskylden gennem din forskuds- og årsopgørelse – ligesom ejendomsværdiskatten. Du skal altså ikke aktivt betale en regning for at betale grundskyld. Hvis du gerne vil se de to former for boligskat for din bolig, så kan du nemt tjekke det.
Sådan ser du din boligskat på forskudsopgørelsen
I Skats selvbetjeningssystem kan du se både grundskyld og ejendomsværdiskat. Du skal blot:
- Logge ind på Skats selvbetjening med MitID her: https://www.tastselv.skat.dk/
- Vælge din forskudsopgørelsen
- Rulle ned til “Eksisterende ejendomme og grunde”
Der kan du nemt se, hvad du betaler i grundskyld og ejendomsværdiskat. Her er det vigtigt at huske, at boligskatterne for din bolig kan være fordelt ud på flere ejere. Du kan altså kun se den del af boligskatten, som du selv betaler.
